第二章3项目决策阶段1D教学案例

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1、第二章 项目策划阶段管理实务(3),2.3 项目目标设计,项目目标是对项目预期结果的期望和描述。 包括项目总目标体系和总目标的分解 （1）项目实施前必须确定明确的目标。 （2）目标的确定是分阶段、分层次有步骤地进行的。,图2-2 目标设计过程,2.2.3项目的定义与定位 （1）确定项目的地位 项目地位的确定是明确项目建设的重要性和必要性。在确定项目地位时应分别从政治、经济、社会等不同角度加以分析。 （2）确定项目的影响力 确定项目的影响力也就明确了项目市场的影响范围，即明确市场定位，从而明确项目未来建设的目标和内容。 项目的定义和定位的最终目的是明确项目的基本方针，确定项目建设的宗旨和方向，是

2、项目策划的关键环节，也是项目系统设计的前提。,案例：山东建筑大学自行车租赁及茶社综合体项目定位于定义,1、项目定位：中档休闲、自行车租赁综合体,形成学生创业基地。 2、项目规模：项目总占地面积1.5亩，规划总建筑面积约500平方米。业态组成包括休闲茶社及自行车停车场、休闲广场等。 3、开发战略：半年完成，保本微利。,2.2.4 项目系统设计,工程项目的目标系统设计需按照不同的性质和不同的层次定义系统的各级控制目标。因此工程项目的系统设计是一项复杂的系统工程， （1）工程项目的目标系统设计 在环境信息的收集与分析的基础上，提出项目目标因素，对目标因素进行整合、排序、选择和结构优化处理，形成目标系

3、统，并给予相应的描述。 1）在情况分析的基础上； 2）一般有高层确定； 3）真实反映上层系统的问题和需要。,4）目标系统的建立 工程项目的建设目标一般情况下并不是唯一的，工程项目的建设过程是工程项目系统多目标优化的过程。工程项目的各种目标构成了项目的目标系统，具体地说，目标系统是由工程项目的各级目标按照一定的从属关系和关联关系而构成的目标体系。,项目总目标,子目标,功能目标,生态目标,社会目标,经济目标,技术目标,子目标,可执行目标,子目标,子目标,子目标,子目标,可执行目标,可执行目标,图2-4 工程项目目标系统,案例：济南大学科技园教职工生活南区项目目标系统设计,一、项目概况： 二、项目情

4、况分析： 三、项目目标 （一）功能目标 （1)居住功能 小区全部建成后，可完成建筑面积101万平方米，总户数达6800余户，其中住宅95万平方米，公建3.3平方米，总容积率1.25。 （2）使用功能 住宅的使用性能达到建设部商品住宅性能认定管理办法3A级标准。 规划设计、建筑质量、建筑材料、户型、智能化、环境艺术设计、新技术的应用均达到国家康居示范工程有关指标。 小区环境规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等五个指标体系均达到国家生态住宅指标体系的高标准。 （3）服务功能 （二）技术目标 （三）安全性能目标 （四）质量目标 （五）进度目标 （六）经济目标 （七）生态目标,

5、2.4 项目建议书,项目建议书是建设单位向国家提出申请建设某一具体建设项目的建议文件，是投资决策对拟建项目的大体设想，提出拟建项目目的、必要性和依据。 项目建议书的目的是为国家选择建设项目、制定基本建设计划和管理部门确定是否进行下一步可行性研究工作的依据。,2.4.1 项目建议书的概念,（1）选择建设项目的依据； （2）进行下一阶段可行性研究的依据； （3）利用外资的项目对外开展工作的依据； （4）选择建设地点、联系配套条件、签订意向协议的依据。,2.5.2 项目建议书的作用,（1）建议建设项目的必要性和依据； （2）产品方案、拟建条件、建设地点的初步设想； （3）资源情况、建设条件、协作关系

6、的初步分析； （4）投资估算和资金筹措的设想； （5）项目的进度安排； （6）对经济效果、投资效益的初步估计。,2.5.3 项目建议书的内容,一般项目建议书的格式与内容,一、总论 1、项目名称 2、承办单位概况; 3、拟建地点：4、建设规模： 5、概算投资： 6、效益分析： 二、市场预测 1、供应现状。（本系统现有设施规模、能力及问题） 2、供应预测。（本系统在建的和规划建设的设施规模、能力） 3、需求预测。（销售情况分析和预测，产品销售方向和销售价格的初步分析等。） 三、建设规模 （一）建设规模与方案比选 （二）推荐建设规模及理由,四、项目选址 （一）场址现状（地点与地理位置、土地可能性类别

7、及占地面积等） （二）场址建设条件（分析拟建设地点的自然条件和社会条件，包括地质、气候、交通、公用设施、资源、法律法规、征地拆迁、施工等） 五、技术方案、设备方案和工程方案 （一）技术方案 1、技术方案选择 2、主要工艺流程图，主要技术经济指标表 （二）主要设备方案 （三）工程方案 1、建、构筑物的建筑特征、结构方案（附总平面图、规划图） 2、建筑安装工程量及“三材”用量估算 3、主要建、构筑物工程一览表 4、项目进度安排,六、投资估算及资金筹措 （一）投资估算 1、建设投资估算（先总述总投资，后分述建筑工程费、设备购置安装费等，可进行详细估算，也可以按单位生产能力或类似企业情况进行估算。投资

8、估算中应包括建设期利息，并考虑一定时期内的涨价因素的影响，流动资金可参照同类型企业的情况进行估算。资金筹措计划中应说明资金来源，利用贷款需分析贷款条件及利率，说明偿还方式、测算偿还能力。2、流动资金估算 3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表） （二）资金筹措,七、效益分析 （一）经济效益 1、基础数据与参数选取 2、成本费用估算（编制总成本费用表和分项成本估算表） 3、财务分析 （二）社会效益 1、项目对社会的影响分析 2、项目与所在地互适性分析3、社会风险分析 4、社会评价结论 八、结论,（1）是否符合国家的建设方针和长期规划； （2）产品是否符合市场需要，论证是否充分； （3）

9、建设地点是否符合城市规划； （4）经济效益的估算是否合理，是否与资金投入相一致； （5）对遗漏和论证不足之处进行补充、修改； （6）对需办理有关手续的是否办理齐全，需补办手续的是否补办齐全。,2.5.4 项目建议书的审查,经审查合格的项目建议书，应报送上级有关主管部门审批。根据国家有关文件规定： （1）大型和重大建设项目由国家发改委审查，纳入国家前期工作计划； （2）中小型建设项目由国务院主管部门或省、自治区、直辖市的发改委审批，纳入部门和地区的前期工作计划，并报国家发改委备案。 根据国家下达的前期工作计划，经国务院主管部门和省、自治区、直辖市发改委审查批准的提出项目建议书的建设项目，发出前期

10、工作通知书。,2.5.5 项目建议书的报批,图2.1项目建议书报批程序,从项目建议书的酝酿、编制、报批到审批同意，发给前期工作通知书，编制及报批程序见图2.1。,2.5.6 项目建议书编制及报批程序,附录一：,一、办理一般基本建设项目立项审批手续 基本建设项目立项审批是指对各类基本建设投资项目的项目建议书、可行性研究报告等的申报、论证、审查、批复（批准、备案、转报）的过程。 （一）领取投资建设项目申请表 1、受理地址：发改委窗口， 2、在发改委窗口领取投资建设项目申请表 3、前置部门意见：在填写投资建设项目申请表的过程中，发改委窗口会根据申报项目的情况向建设单位提出需前置的部门的意见，主要有：

11、 (1)城市规划行政主管部门出具的规划选址意见； （2）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见； （3）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。 建设单位到有关窗口和部门在投资建设项目申请表上盖章。,（二）领取基本建设项目立项批复 在前置部门意见签署同意后，即去申领基本建设项目立项批复。 1、 受理地址：发改委窗口， 2、 申报资料： （1）投资建设项目申请表（前置部门签署同意意见的）； （2）项目建议书或可行性报告； （3）项目建设规划总平面图。 3、 承诺时限：5个工作日,2.6.1 可行性研究的目的： （1）根据国民经济发展和地区规划，结合自然和资源条件，对拟建项目在技

12、术、经济上全面进行考查、论证，通过多种方案比较，提出评价意见，为编制可行性研究报告提供可靠依据； （2）拟建项目获得尽可能好的效益； （3）分析论证拟建项目经济上是否合理、技术上是否先进、条件上是否可行、经营上是否盈利、成果是否实用，使决策更加科学。,2.6 项目可行性研究报告,（1）项目提出的背景和依据，投资的必要性和经济意义； （2）建设规模、产品方案、市场需求预测和确定的依据； （3）技术工艺、建设标准、主要设备； （4）资源、原材料、燃料供应及公用设施配合条件； （5）建设地点、占地面积、布置方案、选址意见； （6）项目构成、设计方案、公用辅助配套工程； （7）环境影响及防震要求； （

13、8）企业组织、劳动定员和人员培训； （9）建设工期和施工进度； （10）投资估算和资金筹措方式； （11）经济效益和社会效益。,2.6.2 可行性研究的内容,可行性研究报告是根据可行性成果编制的综合报告。它是根据国家国民经济发展的长远规划和地区布局的要求，按照建设项目隶属关系，由主管部门组织计划、经济、设计等部门，在可行性研究的基础上选择经济效益最好的方案的文件。 建设项目可行性研究报告的主要内容有： （1）概述 （2）需求预测和拟建规模,三、 可行性研究报告的内容,（3）资源、原材料、辅助材料、及公用设施落实情况 （4）建设条件和建设方案 （5）设计方案 （6）环境保护 （7）生产组织、劳动

14、定员和人员培训 （8）实施进度的建议 （9）投资估算和资金筹措 （10）社会及经济效果评价,（1）选址意向书 选址依据 选址意向书 （2）选址意见书 建设项目的基本情况 建设项目选址的主要依据 建设项目选址、用地范围 选址意见通知书,四、 可行性研究报告附件,（3）外协意向性协议 外协意向性协议，是与建设项目有关的外部协作单位主管部门进行磋商，双方签订供应使用的协议意向书。 拆迁安置意向书 原材料、燃料供应意向书 动力供应意向性协议 电信协议 运输条件 配套措施和辅助设施,（4）可行性研究报告的审批 审批权限 建设单位完成编制可行性研究报告后，向有关主管发改委或行业主管部门申报和审批。 审批后

15、文件的效力 正式立项的建设项目应当按审批意见严肃执行，任何部门、单位或个人都不得随意修改和变更，如因建设条件变化、建设内容变化或建设投资变化，确实需要变更或调整可行性研究报告的指标和内容时，要经过原批准单位同意，并正式办理变更手续。,（5）可行性研究工作程序 从接到建设项目前期工作通知书后，到建设项目正式立项，可行性研究工作程序见图2.2。,图2.2可行性研究阶段工作程序,（6）建设项目立项文件 立项会议以纪要的形式对立项进行全面的概括阐述，对专家们立项的建议进行组织和整理，形成文件，并对项目评估做出研究。 其归档文件有：项目建议书；对项目建议书的批复文件；可行性研究报告；对可行性研究报告的批

16、复文件；关于立项的会议纪要；领导批示，专家对项目的有关建议文件，项目评估研究资料；计划部门批准的立项文件；计划部门批准的设计任务等。,【例2.1】,2.4 项目分析方法,2.4.1 斯渥特（SWOT）分析 1、概念 SWOT分析法又称为态势分析法，它是由美国哈佛商学院著名管理学教授安德鲁斯于20世纪60年代首先提出来的，是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法，SWOT分析法是一种对外部环境的威胁T、机会O进行分析辨别；同时，估量组织内部的劣势W与优势S，制定有效战略计划的方法。 SWOT四个英文字母分别代表： （1）优势（strength） （2）机会 (opportunity) （3）弱点（weakness） （4）威胁 (threat),2、斯沃特分析法的应用,SWOT可以分为两部分： 第一部分为主观因素（SW），用来分析内部条件；包括优势因素和弱点因素，它们是自身存在的积极和消极因素。第二部分为客观因素（O、T），用来分析外部条件。包括机会因素和威胁因素，它们是外