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1、第四章 房地产管理法律制度 中华人民共和国城市房地产管理法（第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号公布）,一、房地产管理法的基本概念（P37） 1.房地产 是指房产和地产的统称。 自然属性； 社会属性： 房地产业；,第一节 房地产管理概述,一、房地产管理法的基本概念（P37） 2.房地产管理法 广义：指调整在房地产开发、经营、管理和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律规范的总称 狭义：中华人民共和国城市房地产管理法简称城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人
2、民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定修正）,第一节 房地产管理概述,与房地产关系为调整对象的法律法规： 宪法民法经济法中有关调整房地产的条款 城市规划法 城市私有房屋管理条例、城市房屋产权产籍管理办法 城市房地产开发经营管理条例 土地管理法土地管理法实施条例 房地产开发企业资质管理规定 商品房销售管理办法等,第一节 概述,一、房地产管理法的基本概念（P38） 3.房地产管理法立法的目的 （1）加强对房地产业的管理 （2）维护房地产市场秩序 （3）保障房地产权利人的合法权益、促进房地产业健康发展,第一节 房地产管理概述,二、房地产管理法的基本原则（P38
3、-39） 1.节约用地保护耕地原则 2.国有土地有偿、有限期使用原则 3.国家扶持发展居民住宅的原则 4.保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人必须守法原则,第一节 房地产管理概述,三、房地产管理体制（P39） 大多数地方人民政府实行房、地分管体制，设立建设委员会、 建设厅（或房地产管理局、处）和土地管理局. 但改革先行一步的广州、北京、上海、汕头等城市已经建立 由一个部门统一管理的房地合一的管理体制。,第一节 房地产管理概述,一、土地使用权出让（P39） 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为
4、。,第二节 房地产开发用地,一、土地使用权出让（P39-40） 1.土地使用权出让的特征 （1）土地使用权出让方是国家 （2）土地使用权出让方是有期限的 （3）土地使用权出让方是有偿的 （4）土地使用者享有权利的范围不含地下之物,第二节 房地产开发用地,一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式 招标出让 出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的 单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由 招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式。,第二节 房地产开发用地,一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式招标出让,第二节 房地产开发用地,招标出让的程
5、序 招标 投标 定标 签约 履约,一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式拍卖出让 指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点，利 用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价 高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。,第二节 房地产开发用地,一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式拍卖出让,第二节 房地产开发用地,程序 发布公告 应征 公开拍卖,一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式挂牌出让,第二节 房地产开发用地,一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式挂牌出让 出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出
6、让宗地的 交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请 并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土地使用 者的方式。,第二节 房地产开发用地,一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式协议出让 出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式 “商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。 城市房地产管理法第12条,第二节 房地产开发用地,一、土地使用权出让（P40）
7、 3.土地使用权出让的最高年限 3.1国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限 国家法律规定的最高年限 合同具体约定的实际出让年限 3.2土地使用权出让最高年限 居住用地70年 工业用地50年 教育科技、文化、卫生、体育50年 商业、旅游娱乐用地40年 综合或其他用地50年 3.3土地使用权出让期满可以申请续期,第二节 房地产开发用地,一、土地使用权出让（P41） 4.土地使用权出让合同 土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。 种类 宗地出让合同 成片开发土地出让合同 划拨土地使用权补办出让合同,第二节 房地产开发用地,一、土地使
8、用权出让（P41） 5.土地使用权出让合同的变更和解除 变更：改变原合同的内容（如土地用途） 解除：土地使用权的效力归于消灭（6种）,第二节 房地产开发用地,一、土地使用权出让 6.土地使用权终止和续期（P41） 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约 定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共 利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用 者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补 偿。 土地使用权因土地灭失而终止。,第二节 房地产开发用地,一、土地使用权出让 6.土地使用权终止和续期（P41） 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需 要继
9、续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根 据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批 准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规 定支付土地使用权出让金。,第二节 房地产开发用地,一、土地使用权出让 6.土地使用权终止和续期（P41） 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未 申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地 使用权由国家无偿收回。,第二节 房地产开发用地,二、土地使用权划拨 县级以上人民政府依法批 准，在土地使用者交纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付 其使用，或者将国有土地使用 权无偿交付给土地使用者使用 的行为,第二节 房地产开发
10、用地,二、土地使用权划拨（P_42） 土地使用权划拨的特征 土地使用权的划拨具有行政性，是一种具体的行政行为 土地使用权划拨是一种无偿行为 划拨土地使用权无使用期限的限制 划拨土地使用权一般具有不可交易性,第二节 房地产开发用地,二、土地使用权划拨（P_42） 土地使用权划拨的范围 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地,第二节 房地产开发用地,二、土地使用权划拨（P_42） 土地使用权划拨的范围 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法
11、规规定的其他用地,第二节 房地产开发用地,二、土地使用权划拨（P_42） 划拨土地转让规定 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金， 或者不办理土地出让手续，直接办理划拨土地使用权划转手续。在后一种情况下，土地局只负责办理土地使用权划转，不收取土地出让金，但应该告知当事人向财政部门上缴土地收益,第二节 房地产开发用地,二、土地使用权划拨（P_42）,第二节 房地产开发用地,划拨土地使用权和出让土地使用权的区别,三、土地使用权转让 土地使用权转
12、让是指土地使用者将土地使用权再 转移的行为，包括出售、交换和赠与。 土地使用权转让属于二级市场。,第二节 房地产开发用地,概念P42 实质房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。 定义在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。,第三节 房地产开发,新城区土地开发、旧城改造,如住宅、标准厂房、办公用房等。,特点（增） 房地产开发是在国有土地上进行的 作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地， 集体土地不能成为房地产开发用地 房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发） 和房屋建设 （房屋开发） 房地产开发是一项十分复杂的经济活动 房地产开发是多部门协作活
13、动，综合性强 投资大、风险大 开发周期较长 政策性强,第三节 房地产开发,一、房地产开发的原则P43 严格执行城市规划的原则 坚持经济效益、文化效益、环境效益相统一的原则 必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设,第三节 房地产开发,二、房地产开发的相关规定P43 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必 须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开 发期限开发土地20%以下的土地闲置费； 城市新建住宅小区的竣工综合验收的条件。,第三节 房地产开发,项目的选址和前期策划,工程报建,可行性研究与可研报告,房地产营销,工程施工,物业管理工作,勘察设计、规划审批等,房地产开发程序,项目的
14、选址和前期策划,可行性研究与可研报告,勘察设计、规划审批等,项目的选址和前期策划,可行性研究与可研报告,工程报建,勘察设计、规划审批等,项目的选址和前期策划,可行性研究与可研报告,工程施工,工程报建,勘察设计、规划审批等,项目的选址和前期策划,可行性研究与可研报告,房地产营销,工程施工,工程报建,勘察设计、规划审批等,项目的选址和前期策划,可行性研究与可研报告,物业管理工作,房地产营销,工程施工,工程报建,勘察设计、规划审批等,项目的选址和前期策划,可行性研究与可研报告,三、房地产开发企业 房地产开发企业依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业 房地产开发企业分为：专营企业、兼
15、营企业和项目公司； 房地产开发企业的法律特征 是具有法人资格的经济实体 是以营利为目的的经营性企业 经营范围限于房地产开发和经营,第三节 房地产开发,三、房地产开发企业 房地产开发企业的设立条件 （1）有自己的名称和组织机构 （2）有固定的经营场所 （3）有符合国务院规定的注册资本 （4）满足房地产开发资质等级要求的条件 （5）法律、法规规定的其他条件 房地产开发企业按照企业条件分为 一、二、三、四四个资质等级。,第三节 房地产开发,三、房地产开发企业 房地产开发企业的设立程序 先按公司法和城市房地产开发经营管理条例的规定，到工商管理部门领取营业执照。 在领取营业执照30日内，到房地产开发主管
16、部门备案。 主管部门在收到备案申请后30日内，向企业核发暂定资质证书，有效期1年,第三节 房地产开发,三、房地产开发企业 房地产开发企业的资质管理 房地产开发企业资质管理规定 房地产开发企业的资质分为一、二、三、四等级。 资质等级的划分和企业的注册资本、从事房产开发的时间、近期工作业绩和专业管理人员的数量有关。,第三节 房地产开发,房地产开发企业的资质等级条件,青岛市房地产开发企业的资质等级条件,四、外商投资开发经营成片土地制度 外商投资开发经营成片土地暂行管理办法（1990年5月19日） 成片开发，是对大面积土地进行整体商业性的综合开发，是土地开发的一种特殊的重要形式。 成片开发规划，并达到土地使用权出让合同规定的条件后，方可转让土地使用权，并必须依法办理，不得自行其是。服
