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1、目录,0,1文旅小镇的定义及五大特征,0,3文旅小镇资源匹配性研究,文旅小镇的文化及自然资源采集,0,2,0,4,文旅小镇的战略规划及定位,0,5文旅小镇的市调论证,0,6项目定位前的三大模块研究,CONTENTS,目录,0,7概念规划,0,9规划建议任务书,财务论证,0,8,1,0,开发模式及节奏,1,1物业介入,1,2营销策划,CONTENTS,文旅小镇的定义,文旅小镇是指位于城乡 结合部，以一定旅游资 源或文化资源为基础， 以产城一体化综合开发 为手段，能全面融入传 统生活和生产方式的新 型小城镇。,。,峨眉山武术小镇,河南老家小镇,文旅小镇的五大特征,1.规模小，开发规模介于2平方公里
2、到5平方公里之间。 2.人口聚集。一个小镇能容纳一万人左右，不包括游 客人数。 3.配套完善，具备教育、医疗、生态、生产、服务等 多元功能，能满足当地城镇人口需求。 4. 旅游业是重要的产业支撑，通过“住、购、食、 娱”等元素的建设，来促进小镇经济的发展。 5.具有浓厚的传统生活气息，体现一种传统生活的聚 集。,安仁博物馆主题文旅小镇,文旅小镇的文化资源采集,规划院,文化资源采集,概念设计,地方文化局,博物馆,。,文旅小镇的文化资源 采集： 从规划院、概念规划、 地方文化局、博物馆 等入手。,文旅小镇文化方向定位,通过民间的意见征集、 意见指导、座谈会等 方式确定该小镇文化 方向，寻找小镇文化
3、 制高点,意见征集,座谈会,。,意见指导,文化方向,文旅小镇的自然资源采集,实地 盘踩 座谈,自然资源采集：通过实地踩盘和座谈了 解当地的自然禀赋。,资源匹配性研究,了解当地的文化资源是否 与项目相匹配，做好资源 甄别工作,文旅小镇的四大战略规划,LOREM IPSUM DOLOR,长短结合,项目转让,短期销售,长期运营,企业通过长期运 营获得利润，盈 利方式包括商铺 租金、门票、餐 饮等,即整个项目 全部转出， 盈利方式为 土地差价,企业通过销售地 产实现短期高盈 利，缓解企业资 金链紧张等问题,即长期运营和短期销售相结 合的战略规划，在这一模式 下，长期运营为企业主要盈 利方式，短期销售为
4、次要盈 利方式,文旅小镇的战略定位依据,Product 3 资源,Product 1 企业性质,Product 2 资金,Product 4 政府政策,Product 1 .企业性质国企还是民企 Product 2 企业资金充裕还是短缺. Product 3 企业的社会资源以及政府资源. Product 4 政府对企业减税、资金扶持计划等优惠措施。.,文旅小镇的市场论证,市调论证,旅游参观、投资意愿等,市调目的,市调内容和方法,市调研究分析,项目定位前三大模块研究,三大模块,小镇的发展性 居民融入小镇， 实现自身发展,投融资模式 包括股权融资、 债券融资等等。,造景方式 1.建设主题公园 2.
5、挖掘当地产业 3.聚拢多种生活方式 或者生产方式、自然 资源形成小镇,小镇的发展性： 包括居住冲动、投资冲动、 消费冲动等。投资冲动需要 把握价格原理，居住冲动需 要考虑产业发展，比如特色 商业、农业、旅游业、文化 产业等等；消费冲动考虑稀 缺属性。注意要把一产业三 产化，推动农业向休闲观光 农业发展。,投融资模式,股权 融资,即“公共私营合作制”，是指政府与私人组织之间 ，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供 某种公共物品和服务， 以特许权协议为基础，彼此 之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同 来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成 ，最终使合作各方达到比预期单独行动更为
6、有利的 结果。,PPP 模式,债券融 资,指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企 业增资的方式引进新的股东的融资方式，总股本 同时增加。股权融资所获得的资金，企业无须还 本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢 利与增长。,指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资 金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要 向债权人偿还资金的本金。债权融资主要有企业债和银 行贷款2种。,文旅小镇项目分目定位,市场定位,主题定位,项目分定位,产品定位,目标客群定位,价格定位,形象定位,文旅小镇项目分定位,主题定位：以一种概念或文化标注项目的核心价值 。,淮南豆腐文旅小镇,以淮南豆腐文化小镇为
7、例，它是集生产加工、 文化商贸、休闲旅游为一体的综合商贸体， 故小镇主题可定位为“中国豆腐文化商 贸园”,文旅小镇项目分定位,市场定位：确定占据市场的特定身份，如：领袖、跟随、差异、竞争等。,以安徽省淮南市豆腐文旅小镇为例，因淮南市既是豆 腐原产地，也是豆腐文化的发源地，其地理位置和历 史渊源就决定了该镇在豆腐文化领域有着极其崇高的 文化地位。故给该小镇定位为“天下第一豆腐小 镇”。,淮南豆腐文旅小镇,文旅小镇项目分定位,徽派建筑（风格）,产品定位：确定项目产品的风格、形态、档次 。 徽派商业街（形态）,文旅小镇项目分定位,目标消费客群,原住居民,周边城市 居民,全国度假 旅游客,文旅小镇项目
8、分定位,消费端,使用端,目标消费客群,商务 家庭 团体客 自由行,原住民、 员工（第 一居所） 附件城镇 居民（第 二居所） 度假游客 （第三居 所）,文旅小镇项目分定位,住宅价格：略高 于周边小镇,商业价格：略 高于住宅及周 边小镇,价格定位：以高价凸显地位或以 低价强化竞争力。,文旅小镇项目分定位,形象定位：展示项目的整体淮印南豆象腐小镇,以淮南豆腐小镇为例，根据其风格、 层次、印象，我们给出的形象定位 “中国画里的乡村。”,文旅小镇的概念规划,文旅小镇的基本要 素 有文化建筑以及 文化载体、居民 生活配套、学校 、医疗、教育等 。,可变动的硬件设施 主题乐园、生态 园、酒店、生活 场景,
9、功能区面积配比 视项目具体情况 而定,资金来源及运用： 1、自有资金 2、地产销售收入 3、运营收入 4、资金收入 5、投融资模式结 合,现金流量分析： 1、财务净现值 2、财务内部收益 率，高于外部贷 款利率。,盈亏平衡分析： 即资金在项目某特 定阶段实现盈利或 者亏损。,敏感性分析： 项目价格提高或者 下降时对市场及盈 利的影响，即项目 对这个指标的敏感 性。,财务论证流程,规划建议任务书,产品构成 包括住宅、 商业街、酒 店、客栈、 商务等产品 形态,规划原则性,任务书,平面布置 即规划建议，包括：项目建 筑风格建议，规划示意，功 能区选址，业态分布建议， 动线建议，公建配套建议、 建筑
10、位置布局等,开发模式,文旅小镇的开发模式,model 2 地产销售,model 3 自持管理和地产销 售相结合的方式， 但以自持运营为主、 地产销售为辅,model 1 运营为主，即自持 管理，收取租金等 方式盈利,开发节奏,运营为主,运营和销售相结 合,盈亏平衡分析,资金来源及运 营,现金 流量 分析,地产销 售,敏感 性分 析,开发周期,开发分期,开发内容及规模,物业公司介入,竣工前,负责形象岗、车辆指引及停 放、售楼部、样板房、外围 绿化地带植物、绿化小品等 物品的看护、维修、保洁、 吧台服务与接待。,竣工后,负责房屋维修、保养，绿化 维护保养、道路维护保养、 雨水井、污水井保养，路灯
11、保养、停车场保养、排水管 、明暗沟保养、消防设备保 养，维持小区治安。,营销策划,营销策略,战略总纲 1、文旅小镇招商 2、运营方面营销,策划执行,案场管理 1、销售现场制度 2、人员培训计划 和执行 3、案场氛围的营 造,1、制定价格表 2、蓄客、拓客、营销 现场布置 3、媒体计划、发布、 渠道、PR事件等 开盘 集中开盘： 1、抽签选号开盘 2、排号开盘 3、开盘仪式（开盘布置、事件 营销、销售策略等） 自然开盘： 分批解筹，不搞仪式,文旅小镇的开发手册,文旅小镇定 义及五大特 征,市场论证,概念规划,项目定位,定位前三大模块 研究,规划建议任务书,开发模式及 节奏,文化资源、自然资 源 采集及匹配性研究,四大战略规划 及定位,财务论证,物业介入,营销策划,Thank You!,
