《{项目管理项目报告}中原森托普某市西乡滨海商业项目发展建议报告71PPT》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{项目管理项目报告}中原森托普某市西乡滨海商业项目发展建议报告71PPT（71页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、宝安区西乡银田路项目初步发展建议,致：深圳市海滨房产有限公司,2007年3月,二、 项目初步发展建议,一、 公司介绍,工作内容,中原集团架构,CentaPro公司背景,森拓普(CentaPro) 为中原集团全资子公司，是中原集团旗下专业顾问公司，提供房地产专业投资顾问、商业顾问（招商、策划、租户代理）及建筑设计规划顾问等多元化专业顾问服务。 CentaPro于2003年初正式成立，2004年10月成立森拓普物业顾问（深圳）有限公司。 CentaPro整合了中原集团强大的人力资源，其团队主力成员拥有多年从事房地产开发、销售、租赁及商场经营管理经验，秉承CentaPro核心價值： 我专业 我坚持，
2、竭诚为客户提供高素质的专业化服务。,自CentaPro于2004年在深圳成立公司以来，所负责的業務由香港拓展至深圳、廣州、珠海、長沙、蕪湖等主要城市，业务主要有：商業项目策划、招商、研究服务。 CentaPro在深圳本地的項目皆為深圳各行政區的重要代表項目，所负责策劃项目的总建筑面积累计： 460万平方米，总商业面积累计： 120万平方米。 CentaPro的理念：我专业 我坚持,CentaPro 主要服务范围,房地产市场调研,投资项目可行性分析,商业策划顾问,商业招商及销售顾问,研究服务,基金、投资服务,尽责调查服务 投资项目代理 投资策略,竞争优势,对香港及国际零售客户的了解 强大的集团网
3、络优势 拥有丰富的海外商家资源 深入且专业的项目策划能力 专业且优秀的主力店招商经验 汇聚深港两地的精英团队 强大的商业地产专业数据库,曾经服务过的部分客户,曾经服务过的部分客户,操作案例介绍,大型综合项目及购物中心 福田 深国投广场 罗湖 万象城 南山 华侨城欢乐海岸 南山 保利文化广场 南山 天利广场 龙岗 万鑫五洲风情MALL,地铁相关商业物业 罗湖 金光华广场 福田 怡景中心城 福田 中信城市广场三期 龙岗 星河地产龙岗项目 龙岗香港地铁三号线项目,社区购物中心、商业步行街 罗湖 百仕达商业中心 宝安 港隆城购物中心 宝安 香缤广场 宝安 新安湖商业广场 布吉佳兆业可园商业街 布吉峰之
4、畔商业街,服务时间：2006年,物业功能：商业、住宅,服务时间：2005年,深圳市鸿隆实业有限公司,物业功能：商业、住宅,服务时间：2005年,物业功能：商业、住宅,服务时间：2005年,物业功能：商业、住宅,开盘當天240多套商铺销售近70% 创下深圳商铺销售史上最高单日销售额：5.5亿 同期同区最高商铺销售单价68000元,商业销售个案 保利文化广场,占地面积： 53962.1平方米 商业建筑面积：34986.10平方米 地置：南山区南山商业文化中心区 销售时间：2006年3月,深圳市保利文化广场有限公司,深圳最大的地下商业项目 项目最高销售单价120000/平方米，创下了深圳地铁商铺最高
5、的销售单价记录。,商业销售个案 中信地铁商场,商业面积：16240平方米 地置：深南中路与上步路交汇处 （地铁科学馆站）地下空间 销售时间：2005年,深圳市中信广场投资有限公司,深圳市地铁公司,开盘當天即售罄。,佳兆业可园商业街,商业建筑面积：336487平方米 地置：龙岗区布吉镇布沙路大芬油画村对面 商业主题：摩卡风情商业街 销售日期：2005年8月,佳兆业地产,峰之畔商业街,深圳市龙岗国能企业有限公司,创下同期同片区商业销售单价最高价,商业建筑面积：约2000平方米 地置：龙岗区布吉沃尔玛旁边 销售日期：2005年底,部份招商个案,現正負責的部分招商項目 和記黃埔廣州西城都薈（廣州） 花
6、園城中心（深圳） 星河COCO PARK （深圳） 百仕達商業中心（深圳） 華融大廈商業項目（深圳）,曾經負責的項目 金光華廣場（深圳） 鴻隆廣場（深圳） 桃源居（深圳） 万鑫五洲風情MALL （深圳）,商業面積：70,500m2 商業樓層：地上四層 停車場車位：約800個 開業時間：2006年4月 地理位置：深圳蛇口工业大道 东侧, 工业八路北侧,花園城中心,1,2,金光華廣場,F.C.K 成功引入F. C. K進駐深圳金光華廣場 陶源酒家 成功引入陶源酒家 進駐深圳金光華廣場 SIDEFAME 成功引入SIDEFAME 旗下的Anteprima、 Pearly Gates、 Callawa
7、y Golf 進駐深圳金光華廣場,3,百老汇 成功引入香港影院經營商百老匯戲院進駐星河COCO PARK，成為該戲院於華南地區的首間經營店 王子牛扒城 成功引入王子牛扒城進駐星河COCO PARK，王子牛扒城是原創概念餐飲集團的全新特色餐飲品牌,2,CentaPro,1,3,星巴克 成功引入星巴克進駐星河COCO PARK，成為星巴克在福田中心區的第一間分店,COCO PARK效果圖,星河COCO PARK,家乐福 成功引入家樂福，成為家樂福在寶安區繼香檳廣場之後開設的第二家分店。 中影南国 成功引入中影 南國影院進駐鴻隆廣場，成為南國影院在寶安區的第一家分店。,1,鴻隆廣場,2,鴻隆廣場效果
8、圖,百仕達商業中心效果圖,百仕達商業中心,洲立影院 CentaPro成功為此專案引入香港洲立影院 獨家策劃及 招商代理 百仕達商業中心是CentaPro獨家策劃及招商代理專案,桃源居 成功將人人樂引入桃源居，深圳市寶安區的大型知名社區 惠陽裕華廣場 成功引入人人樂進駐惠州市惠陽裕華廣場,2,1,人人樂租務個案,NOVO CONCEPT 成功引入知名服裝品牌NOVO CONCEPT進駐MegaBox，成為該品牌於香港區首間旗艦店，租用面積約35,000平方呎 Charcoal Grey 成功引入知名服裝品牌Charcoal Grey進駐MegaBox,2,CentaPro,1,HK CentaP
9、ro租務個案,二、 项目初步发展建议,一、 公司介绍,工作内容,思路,落后,具前瞻性,业态创新,规划创新,现状？,未来？,怎么做？,片区分析,项目发展目标,总体定位 零售概念,规划建议,商业开发最大化 解决住宅与商业的冲突 整体商业氛围的营造 商铺规划,实现价值最大化,名,利,二、 项目初步发展建议,一、 公司介绍,工作内容,项目片区分析 项目商业理解及发展目标 项目商业总体定位及零售概念 项目商业规划建议,片区居住环境,人文、公共设施,住宅、酒店,项目所在地块,西乡中心小学,海湾中学,碧海湾高尔夫俱乐部,西乡碧海湾,海湾明珠,海湾花园,西乡碧海湾,富通.蟠龙居,西乡客运站,劳动村,盐田村,圣
10、淘沙骏园,天琴湾,径贝村,片区商业环境,新安湖商圈,中心區商圈,翻身路商圈,西鄉商圈 （本项目商圈）,前進路商圈,宝安五大商圈： 新安湖商圈 前进路商圈 翻身路商圈 新中心区商圈 西乡商圈（本项目所处）,百货、超市、专业店密集，整体档次较其他商圈偏高,以香缤为龙头商业，商圈整体档次有待提升,以天虹百货为核心，周边围绕建材、五金街铺,新兴商圈，未来将会新增大型购物中心，但业态类同,港隆城购物中心为龙头，除此外其他商业项目档次偏低,片区商业环境,商圈特点： 东至前进二路、南至新安六路围成的商业区域 西南主要是工业区，商业比较落后，居民消费水平也较低；东边生活氛围浓厚，商业比较发达，居民消费水平也相
11、对较高。 业态主要以满足居民消费的超市百货业态为主 整体商业档次较低,项目周边环境,北,南,西,东,项目西边临海，正在筹建的海滨大道将从此穿过,南面靠共乐派出所，项目对面准备新建一大型商业性办公项目,海湾中学,碧海湾高尔夫俱乐部,片区前景分析丰富的土地储备,据国土部门统计目前西乡实际可利用土地不足20平方公里，这20平方公里土地中68%集中在碧海中心区、坪洲开发区。 碧海中心区是西乡土地储备最多的区域。当局政府必然要将土地储备最多的区域加以更好的规划和建设，以实现更好的土地回报。,项目地块,片区前景分析片区功能规划,宝安新中心区和西乡碧海新区将构成组团城市新区功能区，重点发展商贸、金融、信息和
12、房地产业，并集中行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。 构建中心明确、层次清晰、超前均衡的公共设施体系和完备安全的城市基础设施供应体系，保证为城市的综合服务功能提供完善、便捷、高效的服务。,片区前景分析未来交通状况,将新建沿江高速和机荷高速延伸段，作为主要的对外交通联系通道； 构建“两横三纵”的快速路交通体系，并完善内部交通体系。三纵为广深一级公路、南沙快速路、海滨大道，两横为洲石路和宝石路。 规划以轨道一号线为南北轴，建立新安、西乡和福永沙井三大客运交通环网，形成“一轴三环”的综合客运交通体系；,广深城际轨道线,轨道一号线,片区未来消费群体分析,项目周边为富人商贾集合之地，未来主
13、要消费人群为本地政府、企业高级管理人员、物流企业高级员工、企业老板等 收入水平及文化素质较高，有较高的消费能力 对舒适性及商业配套要求较高，看中片区的海景资源 喜欢追求时尚、敢于尝试新鲜事物,片区分析小结,项目所在地是西乡储备土地最多的地区，政府将会进行更好的建设和规划，随着政府对片区交通 环境的改善及开发进程的加快，片区发展潜力巨大。 项目所在片区是未来中央成熟居住区，将会聚集众多高端消费群体，拥有很强的消费能力。 目前区域商业供应量较小，但未来区域商业供应量较大，项目所在片区商业竞争将会非常激烈。,二、 项目初步发展建议,一、 公司介绍,工作内容,项目片区分析 项目商业理解及发展目标 项目
14、商业总体定位及零售概念 项目商业规划建议,项目技术参数,项目总用地面积：38546.07平方米 建筑容积率：2.40 建筑覆盖率：40 建筑面积：82920平方米 住宅：70520平方米 商业：12400平方米 停车位：850,最大限度的利用景观资源 打造精致而具品质的产品,项目发展目标,打造成片区最具特色的商业产品 通过项目获得良好的市场口碑 优质的产品实现商业高价值,未来滨海新区的高定位 大型商业项目的出现 独有的景观资源 本项目商业规模较小,大环境,小环境,迎合未来片区生活的升级换代 与现有的及未来新增的商业形成差异化,项目发展方向,满足居民生活需求 迎合未来新生代追求品质生活及新的吃喝
15、玩乐消费模式的趋势 加强休閒娱乐、餐饮等夜间零售概念，延長消費者逗留時間 最大限度的借用海景，引入对景观需求最大的业态,商业发展概念,目标群体,主题零售概念,全天候精致生活新天地,项目自身居民 项目周边消费群 片区外年青群体目的性消费,休闲生活配套 休闲餐饮业态 休闲康体业态 休闲文化业态,二、 项目初步发展建议,一、 公司介绍,工作内容,项目片区分析 项目商业理解及发展目标 项目商业总体定位及零售概念 项目商业规划建议,全天候精致生活新天地,定位译释： 规模虽不大但却极具品味的升级商业街区 充满浓郁生活气息及特色商业魅力，充满新生活力及能量 业态组合考虑了日与夜的结合、休闲与娱乐的结合 在规
16、划上考虑消费购物与商业空间的互动,Leisure Lifestyle,Leisure Lifestyle,亮点 海景餐饮 海景、康体 特色酒吧街,休闲生活配套,商业氛围有待培育 利于商业氛围的营造 满足未来住宅社区需求 利于招商的顺利进行 带动销售 稳定经营,餐饮消费概念海景餐饮,作用： 项目的自然条件： 海、休闲、宁静； 周边的环境：未来住宅产品档次及居住群体素质的提升 差异化 ：高品质特色主题餐厅的市场空缺； 项目整体定位需求： 项目亮点营造,餐饮类型： 高档会所餐饮 特色餐饮 顶级西餐 高级私房菜,270海景餐饮,Resort SPA,Resort Health,独有的海景优势 吸引周边住宅群高层次群体目的性消费 填补本区休闲康体市场空白,休闲娱乐概念海景、海景康体,
