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1、,标杆地产企业项目运营管理分享,明源地产研究院 潘定国,为什么“龙湖是最强的”？,龙湖的业主以“龙民”为自豪； 首家发行14个亿公司债券的非上市民营房地产公司；10月获得农行180亿贷款授信，负债率仅在30左右； 重庆市副市长号召重庆市所有行业向龙湖学习管理； 万科请我们分享龙湖的运营管理； 碧桂园总裁两次亲自带队参观龙湖； 中海副总裁表示五年内信息化做不到龙湖的水平； 金地副总裁带队考察学习龙湖信息化建设； 2007年地产百亿俱乐部非上市企业之一； 明源地产研究院对国内37家标杆地产企业的研究认为，龙湖的项目运营、成本管理和客户关系管理等综合管理能力最强的地产企业之一；,提纲,标杆企业介绍,
2、标杆企业项目运营管理体系分享,标杆企业信息化管理成果介绍,交流 剩余9个关键点的变化由集团运营中心审批 集团只考核项目关键节点的按时达成率。,碧桂园集团关键节点,获取建设用地规划许可证 获取国有土地使用证 获取建设工程规划许可证 取得立项核准 获取建筑工程施工许可证 发布开工令 主体结构达到预售条件 办理预售许可证 开盘 获取竣工验收备案表 业主收楼,龙湖项目进度计划管理体,编制人：负责组织计划的编制； 执行责任人：执行计划并对计划负责； 回顾人：定期回顾计划的执行情况； 复核人：检查或抽查计划执行情况，复核回顾人的上报信息； 调整申请人：在计划实施过程中，在影响到集团关键节点的情况下按流程提
3、出调整申请； 审核人：对计划的编制及调整进行审核； 批准人：批准计划的执行和调整。,项目进度计划主要责任人(责任角色)及职责,分级计划管理体系,计划模版的价值与作用,分级计划管理体系,营销计划（全生命周期）,工程专项计划 （分区/标段计划、不到楼栋）,设计专项计划,分级计划管理体系,编制与调整,执行,楼栋现场的施工计划，独立于项目计划,楼栋施工计划,分析,展示,引用“施工计划模板” 调整审批,汇报工作进展情况 评价完成情况,达成率分析 ,楼栋形象进度展示 “涂灰法”,量化的达成比率,项目进度计划考核,公司计划按时达成率=公司每月计划工作项按时完成数/公司每月计划工作项数量 项目计划按时达成率=
4、项目每月计划工作项按时完成数/项目每月计划工作项数量 部门计划按时达成率=部门每月计划工作项按时完成数/部门每月计划工作项数量 个人计划按时达成率=个人每月计划工作项按时完成数/个人每月计划工作项数量,公司关键节点按时达成率=公司每月计划关键节点按时完成数/公司每月计划关键节点数 项目关键节点按时达成率=项目每月计划关键节点按完成数/项目每月计划关键节点数,项目运营管理PMO管控流程,实现跨区域多项目管理复制,项目运营管理体系,项目阶段性成果,为提高项目运作效率，降低项目管理风险，集团制定了项目从拿地开始到项目结束全过程，各关键节点的项目控制标准和重要输出成果，形成了35个项目阶段性成果，针对
5、特殊偶发事件的控制并形成了6个例外性阶段性成果； 各项目阶段性成果经集团领导或各区域地产公司领导审批后，即形成项目实施过程中的里程碑信号，上阶段的里程碑信号是该项目下一阶段工作的重点支持依据，上一阶段性成果未审批完成，不得进入下一阶段工作。,项目阶段性成果定义及管理意义,项目运营管理体系,运营决策运营会议体系,运营会议体系,运营决策非运营会议体系,非运营会议体系,项目运营管理体系,知识分类 项目维度：集团、公司、项目、开发阶段 专业维度：专业部门 知识沉淀 在业务执行的过程中产生与沉淀 知识共享 通过系统全文搜索，共享企业成果文档 知识应用与创新 管理的快速复制：模板、指引、案例库、,知识管理
6、,为工作项的责任人做好工作指引,项目管理知识库,项目运营管理体系,成本管理效果,提高目标成本及预算的严肃性 加强项目成本过程可控、透明 明确成本管理责任 达到控制成本的目的 构建在行业内领先的成本控制体系,成本管理是什么？,经典语录 利润 收入成本 省钱就是赚钱！ 合理的分配成本 好钢要用在刀刃上！ 价值 功能 / 成本 花“小钱”赚“大钱”！,目标成本 合约规划 逐级分解,成本战略,业绩 评估,动态 成本,责任 成本,目标 成本,谁来做？ 做什么？ 怎么做？ 如何评价？,奖优罚劣 总结经验 吸取教训,实际做得如何？ 用数据说话 及时发现并解决问题,成本管理四步法,成本管理的两大核心,成本核算
7、 强调成本测算（预算）模型的准确性 对成本构成的定量分析、经济技术指标的沉淀； 更倾向于明细级（准清单）的成本核算； 成本控制 强调实时的过程的，可量化的控制； 目标成本、合同执行、动态成本、调整成本； 更倾向于总量级的成本控制；,成本控制与成本核算科目,三级科目保持一致。 一个是合约分解，一个按测算明细科目分解 控制：目标成本科目 + 合约规划 核算：目标成本科目 + 明细测算科目,成本管控的核心思路,在项目开发的关键环节设定目标成本、合约规划； 过程中依据“目标成本、合约规划”实现成本分级管控，系统实时自动统计动态成本； 通过对目标成本与动态成本的比较，检查、发现和解决问题，从而达到管控项
8、目成本的目的。,成本控制思路,成本的全生命周期管理,目的：为制订“目标成本”提供依据，保证“目标成本”的完整性、准确性 要点：基于“成本核算树”测算，分建安、非建安“按价量原则”测算；,目的：项目开发关键环节确定目标成本，项目成本控制的“上限”。 要点：基于“成本控制树”下达目标，从“业务”的角度分解合约规划。 合约规划：将各费项成本分解成未来可执行的合同； 随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同。,目的：通过对目标成本与动态成本的比较，检查、发现和解决问题， 从而达到管控项目成本的目的。 要点：“合约规划”指导、控制“合同签订”；动态成本预警与强控。,目的：建立成本定期回顾机制，及时发现动态
9、成本异常问题。 要点：动态成本月度回顾报告审批。,目的：得到最终财务核算成本 、沉淀成本指标（成本数据库） 。 要点：基于“成本核算树”，支持按合同拆分归集与分产品的核算。,成本控制,“成本过程控制”模型概述,集团统一的成本科目体系,成本测算,成本结算,目标成本 (合约规划）,动态成本 (已发生+待发生合约规划),竣工成本 (竣工验收),成本控制科目（按合约规划思路构建）,分级管控,合理授权、层层聚焦； 集团：抓大放小，统一标准（目标成本）； 公司/项目：保证业务的“灵活性”（合约规划）；,项目财务经理 负责分摊,项目成本经理： 开发成本的责任人； 营销费用统计、预警责任人,项目营销经理： 直
10、接负责人,成本管控条件,二级费项：指土地费，前期工程费，配套设施费，建安装修工程费，基础设施费，工程相关费，营销设施建造费，调研、推广、代理、广告费等。 比较对象：最新版本目标成本。 系统发出待办预警：“xx项目xx费项动态成本超出目标成本xxx万元，请调整目标成本”。发给地区、集团相关管理层。 超过预警指标时，系统向相关负责人发出报警提醒，但可以继续签订合同； 超过强控指标时，系统向相关负责人发出报警提醒，必须经过审批调整目标成本后，方可许继续签订合同。,项目成本健康度一览表,供应商关系管理平台采购招投标,全面预算管控,提纲,标杆企业介绍,标杆企业项目运营管理体系分享,标杆企业信息化管理成果
11、介绍,交流&答疑,信息化方针,1、风险管理和提升管理 控制集团化后企业经营上风险管理和内部控制，提升集团管理，如通过合同、付款审批、成本核算、集中的销售管理等等。 2、业务标准化 加强企业基础业务的规范化、标准化、制度化、流程化。 3、提高工作效率 信息的高效、快捷传递，提高员工工作效率。流程的简化和优化。 4、企业信息资源整合利用 建立企业的核心信息资源库,并不断完善、整合、优化、利用。,直接链接 明源各业务系统,直接链接 KOA知识管理系统,龙湖的企业门户,项目门户入口:从企业门户系统登陆,OA系统入口 基于AD的单点登录,增加一个我的项目 通过用户设定缺省项目进入项目门户,69,点击综合
12、信息查看区域运营指标,69,MYSOFT 明源软件,集团项目运营分析导航,项目分析导航,项目分析多项目多指标对比,项目摘要信息 （LOGO显示项目形象进度。）,个人的待办信息,项目成员列表。 可以与MSN集成。（在线状态，发送信息，邮件等）,总导航条: 包括项目协作功能导航，项目日常工作中所涉及的功能模块导航.,进度、成本、销售详细信息。,1、项目首页,1 项目相关的会议 2.后端为基于微软SharePoint平台。 3.项目会议信息会同步到OA系统中。 4.会议的内容以及附件内容可以被企业搜索引擎搜索。,2、会议管理,1.以项目为线索的文档管理 2.后端为基于微软SharePoint平台。
13、3.文档内容可以被企业搜索引擎搜索。,3、文档管理,集团关键节点计划,项目计划近期重点,个人项目计划近期重点,4、进度情况,1 阶段性成果以表格按照阶段与岗位两个维度展现。 2 形象阶段性成果展示 绿色的为审批通过的成果 黄色的为正在进行审批的成果 灰色的为没有填写的成果 3 后端为基于微软SharePoint平台。 4 文档内容可以被企业搜索引擎搜索。,5、阶段性成果,目标执行分析,动态成本月度回顾,成本系统常用功能,6、成本情况,销售日报中销售情况,销售日报中回款情况,销售走势分析,正签与总货值比例,通过CRM系统入口可以直接到进入到CRM系统中。,7、销售情况,目前使用的主要信息系统,成
14、本管理系统（明源） 项目计划管理系统（明源） CRM客户关系管理系统（明源） 商业租赁管理系统 （明源）,企业门户及协同办公系统（明源）,HR人力资源系统（明基逐鹿） 财务管理系统 （用友NC）,研究院简介 明源地产研究院是由明源软件创办的房地产研究机构。研究院立足于明源12年来对全国4000多家地产企业的深入研究及积淀，荟萃资深房地产研究员、高校房地产研究领域教授、知名房地产企业高级管理人员，以地产行业重大前沿课题研究、最佳管理实践案例研究为主要研究方向，并撰写与发布相应的前瞻性研究成果。同时，研究院还将定期举办房地产行业高端论坛与研讨会，对行业管理体系进行深入探讨与研究。,建院背景 满足地产行业对管理需求的日益提升； 基于明源12年来对地产行业的深入研究以及沉淀下来的地产企业最佳实践案例； 建院目标 推动管理创新，提升房地产行业的管理水平； 研究行业最新的管理理念，提炼行业最佳管理实践； 共建房地地产行业高端管理人员联盟，构建平等开放的交流平台。,研究方向 致力于房地产开发企业组织管控体系的研究； 致力于房地产开发企业项目运营管理体系的研究； 致力于房地产企业管理领域最佳标杆企业的模式提炼与学习；,研究院近期动态,交流沟通,
