《{房地产经营管理}中原某某某年09月坡地别墅研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{房地产经营管理}中原某某某年09月坡地别墅研究（80页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、坡地别墅研究,重庆中原顾问事业一部 Chong Qing.09.2010,简介： 重庆由其山地特征而成为山地建筑的典范，其中别墅更是山地建筑的代表。本次研究旨在通过对坡地别墅的建筑方式、园林设计、经济成本等多方位角度，对坡地别墅的打造提供有益指导，做到自然、创新、经济等要素有机结合。,1、坡地建筑设计总原则 2、25度以下缓坡别墅打造 3、25度以上陡坡别墅打造 4、坡地建筑设计总结 5、成本控制,研究坡地别墅的意义,市场需求,利益最大化,地势限制,随着都市化进程的加快，远离都市，亲近山水自然成了都市人生活的最求，因此，坡地建筑的设计更加符合市场需求。,本案通过对坡地建筑的研究，提供相关设计的
2、方法，着重提升产品品质，降低成本，在满足消费者需求的同时，使开发商的利益最大化。,由于重庆地势的限制，山地、坡地建筑最为常见，系统性的研究坡地别墅建筑的原则、方法，对于土地开发多有裨益。,坡地设计原则三大原则,依山就势,1,显山露水,2,错落有致,3,具体阐述,坡地建筑要符合地势的变化情况，减少改造，保持原有的资源，体现生态的自然美。,坡地别墅大多靠近山谷或山顶，在打造时要不占用山顶、山脊和附近的河流流域，保持原生的自然风景。,坡地别墅与平地建筑最大的区别在于利用地势打造高地错落的建筑排布，以保证视野的宽阔性及建筑群体的美观。,坡地设计原则四不原则,不要产生大量土方量,1,不要设计过高的挡墙,
3、2,不要随意采伐树木,3,不要修建过高的道路、桥梁,4,保持生态原貌，减少工程量，降低成本,过高的挡墙，一方面说明土石方量过大，建造成本增加，另一方面也使社区产品及环境的美观程度受到影响。,土方量与成本直接相连，在坡地建设中，要依据地势来设计产品的排布及各单位户型设计，无论是道路还是产品的打造要减少土方量，控制成本。,在需要修建桥梁道路系统的社区，桥梁道路不要修建过高，便于控制成本，另一方面便于交通系统的组织。,坡地最大资源就是错落有致的地势，丰富了景观的立体效果，保持树木景观的原貌，一方面利于保护生态，一方面减少工程量，降低成本。,对于不同的坡地别墅定位，其打造的侧重点各不相同,经济型 &
4、高端型,高端型别墅,经济型别墅,高端别墅更加注重资源的强势占有以及项目品质的独特性，以支撑产品的溢价，实现良好的市场销售。,经济型别墅最重要的是控制成本，保证利润的基础上，提升项目的品质，加快去化率。,小结,坡地建要筑最重要的原则就是尊重地形地势的原貌，建筑设计要符合自然环境，将建筑与自然结合为一体； 坡地建筑一方面要注重满足消费者亲近山水的要求，同时也要合理设计降低成本，使各方的利益最大化； 一般规划坡地建筑主要从道路坡度小于8%的角度设计，但本次研究的主要目的在于针对不同坡度的地块设计道路、建筑单体、园林等方面，因此本次研究的角度以坡地坡度25%为限，25度是中坡地与陡坡地的分界线。,1、
5、坡地建筑设计总原则 2、 25度以下缓坡别墅打造 3、 25度以上陡坡别墅打造 4、坡地建筑设计总结 5、成本控制,R 0.3,0.3R 0.5,0.5R 0.7,坡度为25度以下、容积率在0.3以下的地块，地势较平缓，则该地块适宜定位为高端社区，产品类型主要是独栋别墅,由于坡度较小，区域规划要尊重自然的原生地貌，道路规划顺应自然地势，打造主干道加尽端路的道路体系，别墅依据地势及道路情况呈线性错落式分布,该社区的道路体系采用主干道加尽端路的方式，每户都有自己的私家车道直接入户。,整体来看，该社区别墅排布呈线性排布，但户与户之间间隔较大，且排布错落有致，有效的保证了住户的私密性以及空间的宽阔感。
6、,主干道,尽端路,棕榈泉国际花园交通组织具有明显台地特征，主干道根据地形盘旋而下，各入户道路再根据不同地形和位置灵活接入，大多数采用下坡式入户，越往分支端头走，私家独栋的感觉越强,地势高,地势低,高差约50米,棕榈泉国际花园路线图,建筑单体的设计根据地势情况采用掉层式设计，这种建筑方式的特点是单层面积较大，并设置有室内车库,车库,车库,挡土墙是坡地建筑必不可少的消化高差的手段，但为了消化成本，一般挡土墙的高度不宜过高,不采光地下室，一般属于赠送空间，不计入产权,由于容积率较低，一般排布建筑物分布疏散，同时为保证良好的视线开阔性，要保持建筑单体错落的排布。,金科太阳海岸,掉层式建筑,车库,平层式
7、修建别墅，一般适用条件是地势坡度很缓和，别墅占地面积大，可通过建筑单体的排布消化高差，土方量不大，能够有效控制成本,车库,车库,平地式别墅目前在重庆最具代表性的是常青藤的庄园别墅。这种建筑单体由于地势平坦、容积率低，整体看来建筑群很分散，每个单体的占地面积很大，开间面宽，视野开阔，花园占地面积大。,地势平缓的低密度住宅用超大的楼间距来减少由于视线受限的压抑感,由于地势的平坦，不宜种植大面积的草坪，应种植大量的高大乔木，以增强建筑之间的私密性,坡林顿别墅,平层式建筑,由于整体坡度很缓和，挡土墙的高度一般较低,在低密度高档住宅内部，园林的打造应注重配套会所、主入口、道路两侧、私家别墅周边的景观打造
8、,高大树木作为隔断屏障,私家水景,主入口的水景设计,道路两侧的树木,私家道尽头的独立门院,小结,低密度的、相对平坦的地势打造出来的别墅，一般定位高端，别墅单体占地面积大，配有大面积花园； 打造高端别墅的重点在于产品单体的建筑品质，以及大气的园林设计，以加强人们对于坡地别墅带来的自然享受； 道路设计要最大程度的恢复坡地地势带来的高低错落感，以原有地势为基础，道路保持自然走势，并设置私家道路。,1、坡地建筑设计总原则 2、 25度以下缓坡别墅打造 3、 25度以上陡坡别墅打造 4、坡地建筑设计总结 5、成本控制,R 0.3,0.3R 0.5,0.5R 0.7,容积率在0.3-0.5之间的别墅主要定
9、位为舒适性别墅，物业形态主要以独栋、联排别墅为主，其中联排别墅主要是用于充量,代表项目：东原香山,案例展示协信彩云一号,高,低,低,高,独栋别墅,高层,联排别墅,会所,为使资源最大化，靠近湖边的别墅主要为大户型的独栋别墅，成为项目的标杆性建筑。,项目边缘的高层，由于可以看到整个别墅社区加之远观湖景，是最后推出的组团，溢价效果明显。,联排和叠加别墅是承担了主要的回现功能，以及满足容积率的要求，所占比重最大。,联排、叠加别墅,由于地势起伏平缓，道路设计依然主要遵从自然地势为主，打造主干道加尽端路的方式，并且利用道路将独栋别墅与联排别墅区分开来，保证项目的品质,下坡式入户,上坡式入户,整体来看项目主
10、要的道路体系依然是主干道加尽端路的方式。由于容积率较高，产品排布密集。,地势高,地势低,社区道路没有进行人车分流，车行道较窄，室外车位为主，以减少对室内面积的占有。,主干道,尽端路,消化高差的方法之一是利用掉层式修建方式，这种方式地下赠送面积大，并多数带有室内车库，市场接受度好，但土方量较大,沿等高线排布建筑单体，由于排布相对较紧凑，楼间距较小，要避免近楼距带来的压抑感，要保证错落排布。,车库,车库,上坡式入户,车库,房屋前后的花园由于建筑物相对较密集，园林打造以灌木和稀疏的高大树木为主。,由于道路系统主要是主干道加尽端路的方式，道路两侧是建筑，因此最为常见的方式是建筑物依道路成上坡式入户，增
11、强建筑的紧凑性。,典型的掉层式消化高差,道路,等高线,上坡式入户,在坡度不高的情况下，可通过台地的处理方式消化高差，台地设计会产生较大的土方量，成本有所上升，但台地设计可以较少指标的浪费，满足容积率的要求,车库,车库,车库,车库,早土方量不大的情况下，可以考虑打造台地式规划建设，减少道路修建，使得房屋排布更加紧凑。,对于挡土墙可适当进行绿化，增强其美观的效果，且相邻的两个建筑单体之间利用高大的树木增强其私密感。,挡土墙对于台地的打造必不可少，但由于地势坡度相对较缓，增挡土墙的高度不宜过高，以减少土方量以及挡土墙的造价成本。,舒适型别墅的园林打造要追求园林的丰富性，打造立体的景观效果，并且要使园
12、林的设计能够提升项目的品质感,开阔的庭院设计,立体园林打造,道路两侧的高大树木,主题水景,主入口的硬质铺装,小结,舒适性别墅受到容积率限制，物业形态主要是独栋和联排别墅，其中独栋是溢价性产品，而联排是充量的产品； 舒适性别墅在设计上主要采用掉层式或台地式修建手法消化高差，但由于二者各有利弊，目前最优化的处理方式是二者的结合； 园林的打造要注重立体的园林设计，营造山水情趣、高低错落的景致。,1、坡地建筑设计总原则 2、 25度以下缓坡别墅打造 3、 25度以上陡坡别墅打造 4、坡地建筑设计总结 5、成本控制,R 0.3,0.3R 0.5,0.5R 0.7,容积率在0.5-0.7之间的别墅主要是经
13、济型别墅，主要的物业形态以联排、叠加别墅为主,代表项目,上邦国际社区二期,金科太阳海岸,上邦高尔夫二期主要以联排和叠拼别墅为主，容积率高。产品以西班牙建筑风格为主。由于总价控制较好，外加大环境的优良，销售情况好，目前仅余15%左右的房源待售。高差的消化以联排的错落式建筑方式为主要方法。,项目面向山谷，容积率高，地块规划容积率为1，属于经济型别墅。项目面向峡谷自然缓冲形成缓坡，建筑朝向山谷，但由于过高的容积率，导致一期产品排布拥挤。高差的消化主要掉层式建筑手法，道路体系以自然地貌为主。,坡度较小、容积率较高的地块除按照掉层设计消化高差外，还可以规划为台地式消化高差，加强单体排布的紧凑型，满足容积
14、率要求,低,高,道路呈现明显的下穿式，并且具有台地特征。道路设置较窄，没有实行人车分流。,所有建筑朝向山谷，但由于过高的容积率是单体之间间距很窄，没有良好的视线通囊，只有临河一带能观望到山谷。,道路主要采用主干道加尽端路的方式，双拼别墅带有室外车库而联排别墅配有车位。,在坡度平缓的地块，容积率过高，则道路的规划可以考虑人车分流的设计方法，实行集中地下车库。或是修建地下通道，减少地面道路的需求。,主入口,次入口,入户的曲径,底层架空，形成半地下车库,对于容积率较高的地区，为减少道路占地面积，降低土方量控制成本，道路设计实行人车分流，即在社区外围实行车行道路环线，社区内部实行人行步道,案例展示,在
15、处理联排别墅时，除了常规的掉层式外，还有利用顺应等高线的变化趋势排布错落式建筑，此种建筑方式一方面消化高差，一方面满足建筑单体朝向最大化,6联排别墅,道路,上坡式入户,等高线,道,路,高差的消化主要是顺应地势变化成小台地式修建，建筑密集度高。,这种建筑方式适用于坡地较缓，容积率较高的情况，,由于占地面积小，单层面积小，建议采用露天车位，,入户式花园,入户式花园,立体示意图,纵跨等高线排布的建筑单体,顺应等高线排布的建筑单体,整体道路设计以等高线为基础，成环形设计,该种排布方法，并没有充分利用中间区域的湖景资源，则其排布主要考虑的角度是朝向问题,在坡度平缓，容积率要求高的地块可以适当考虑围合式院
16、落设计，由于围合式排布布局紧凑，可以满足容积率的指标要求,对于容积率较大的别墅社区，园林打造空间不多，因此除在公建区主题景观的打造外，要更加注重细节的景观打造,关键词,石材大门 叠水设计 立体景观 院落花圃 ,跌水景观,入口厚重的石门,中央绿化带,院落风水缸,示范区院落花圃,可容两人行的步道,公建区,细节打造,小结,对于经济型别墅，产品的规划与设计，园林的打造都要围绕控制成本进行，在成本控制下，提升项目的品质； 经济型别墅社区由于居住人数多，且为了避免道路挤占建筑面积指标，道路设计可采用人车分流的形式； 在经济型别墅的设计中，要注重单体的排布，减少密集的排布带来的压抑感以及私密性差的劣势； 园林
