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1、1,龙湖“细节式”成本管理 2013.7,龙湖的成本管理与传统成本管理的区别 龙湖进行“细节式”成本管理的原因 龙湖进行成本管理的方法,目 录,龙湖的成本管理与传统成本管理的区别,与 传 统 成 本 管 理 的 区 别,龙湖成本管理的特征 细节化 阶段性 动态性 项目制 系统性 全员参与性 信息化,与 传 统 成 本 管 理 的 区 别,市场的要求 传统成本管理的弊端 1、事后算账 2、无法预控风险，无法保证利润的实现 3、管理范围过窄 开发速度的加快 1、拿地周期的缩短，要求必须对项目的成本进行快速、准确的判断； 2、开发周期的缩短，要求我们必须在最短的时间内能够拿出满足市场的产品，过去那种
2、大概计算成本的方式已经不能满足现在的项目开发要求了。,进 行 细 节 式 成 本 管 理 的 原 因,合理利用资源的要求 人力 1、将成本管理流程化，可以有效地控制人力成本； 2、将有些固定的、便于控制的工作交予外委的咨询公司完成 物力 根据各项目的开发进度，将开发进度类似的各项目统一安排采购、 招投标，增加甲方的议价能力，以便有效地节约和控制成本 信息 进行成本的“细节式”管理，要求做到信息的对称和共享 财力 在同时进行多项目开发时，“细节式”成本管理可以合理化使用资金，使资金使用的高峰期和低谷期能够得到合理的分布,进 行 细 节 式 成 本 管 理 的 原 因,变革组织架构，明确岗位职责
3、成本管理的几个要素 目标成本管理 招投标管理 合同管理 材料设备采购管理 签证变更、资金计划管理 动态成本管理 结算管理 成本信息化管理 考核,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,变革组织架构，明确岗位职责 组织架构的变革 组织架构变更前后的区别 成本管理中各部门的职责 造价采购部的组织架构 集团对地区公司的成本管理模式,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,组织架构变更前后的区别,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,成本管理中各部门的职责,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,
4、龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,集团对各地区公司的成本管理模式,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,变革组织架构，明确岗位职责 成本管理的几个要素 目标成本管理 招投标管理 合同管理 材料设备采购管理 签证变更、资金计划管理 动态成本管理 结算管理 成本信息化管理 考核,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,成本管理的几个要素 管理主线-目标成本 管理核心-合同管理 目标成本与实际成本的转换点-招投标,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,变革组织架构，明确岗位职责 成本管理的几个要素 目标成本管理 招投标管理 合同管理 材料设备采购管理 签证变更、资金计划管理
5、 动态成本管理 结算管理 成本信息化管理 考核,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,目标成本管理 成本的构成 成本管理的阶段 成本管理中各个阶段的作业指导 成本分摊原则 目标成本的分解 成本责任部门 成本调整的方式及审批流程 景观工程和公区装饰工程的成本管理 目标成本管理中的相关表格,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,成本的构成,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,龙 湖 进 行 成 本 管 理
6、 的 方 法,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,成本分摊原则 适用于分期开发的项目,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,说明： 1、本分摊方式主要适用于分期开发的项目； 2、可售面积不含赠送面积，地下车库按照建筑面积的50%计算可售面积。,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,1、塔楼的基础成本=X塔楼面积/（塔楼+裙房+地下室）面积 2、裙楼的基础成本=X裙房面积/ （塔楼+裙房+地下室）面积+X裙房面积/（裙房+地下室面积 3、地下室的基础成本= X地下室面积/（塔楼+裙房+地下室）面积X地下室面积/（裙房+地下室）面积+
7、,目标成本的分解,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,成本责任部门,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,成本调整的方式及审批流程,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,成本敏感分析在工程各阶段中的应用,设计阶段 确定成本敏感项目，并确定进行限额设计的 各项指标（如平米钢筋量、平米混凝土量、户型、窗地比等）。 工程实施阶段 （1）节能工程 （2）外立面工程 （3）园林景观工程 （4）消防通风工程 （5）电梯、阀门等设备的采购 工程竣工阶段 要根据结算数据，验证前期的分析判断，为新项目的成本敏感分析提供参考。,景观工程和公区装饰工程成本管理阶段,龙 湖 进 行 成 本 管 理
8、 的 方 法,景观工程和公区装饰工程成本管理特点 一、根据景观工程和公区装饰工程的特性，分阶段进行成本管理； 二、在投标时需要提供乔木的照片，并和拟中标单位共同确认乔木来源(即号苗），在乙供乔木不能满足工程要求时，采用甲供乔木的方式，乙方保成活和栽植； 三、预留签证变更费用，比例一般为8-10%； 四、考虑软景的效果调整费，减少因为移栽等原因造成的签证变更费用； 五、为了保证工程效果和成活率，在绝大多数地区公司都有自己的苗圃，石材和用量较大的面层材料采用甲供方式； 六、景观工程的竣工图仅作为结算的参考，以实际收方的数量作为结算依据。,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,目标成本管理中的
9、相关表格 1、目标成本目标成本编制模板.xls 2、竣工成本竣工成本模板.xls 3、成本调整目标成本调整.doc,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,变革组织架构，明确岗位职责 成本管理的几个要素 目标成本管理 招投标管理 合同管理 材料设备采购管理 签证变更、资金计划管理 动态成本管理 结算管理 成本信息化管理 考核,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,招投标管理 招标方式及适用范围,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,招投标的管理流程及须提供的成果,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,说明： 项目团队的组成：项目负责人、工程经理、研发经理、成本经理、营销经
10、理、财务经理,招投标管理过程中的风险和对策,一、考察和确定入围单位的风险和对策 等级划分 限制投标 对工程类的考察 对于材设类的考察,二、投标报价中的风险和对策,(一）技术标（打分方式存在主观性,采用符合性评标） （二）商务标（不平衡报价风险） 不平衡报价的三种类型 （1）时间型不平衡报价 (2)工程量型不平衡报价 （3）图纸和实际不符部分，先报低价，变更后提高单价 反不平衡报价对策 （1）完善招标文件和施工合同条款。 （2）改善评标方法。 （3）要求投标人澄清。 （4）“霸王条款”的使用。,举例说明不同工程（或材料）招投标的管理特征 一、土方、护壁、降水工程 二、深基坑工程 三、铝合金门窗工
11、程 四、总包工程 五、景观工程 六、外电工程 七、消防工程 八、外墙面砖的采购招标 九、样板房所用设施设备,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,招投标管理中的相关管理办法和表格 1、招投标管理办法.doc 2 、招标计划.xls 3、考察计划及评估考察计划及评估.rar 4、招标文件招投标文件总包工程投标报价样表.xls及附件（总包工程合同示例）.doc 5、评标报告.rar 6、投标澄清函.doc 7、中标通知书.doc 8、中标结果通知书.doc,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,变革组织架构，明确岗位职责 成本管理的几个要素 目标成本管理 招投标管理 合同管理 材料设备
12、采购管理 签证变更、资金计划管理 动态成本管理 结算管理 成本信息化管理 考核,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,合同管理 合同类型及责任部门,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,合同管理中需要注意的事项 1、合约规划由项目成本经理编制，编制的范围为开发成本和销售费用； 2、实际签订合同时，合同经办人须要与合约规划进行对应，成本经理负责审核； 3、对于工期小于6个月，总价较低的工程合同宜采用总价包干合同；但是对于工期 大于6个月或者总价较高的工程合同因为在执行过程中存在较多的可变因素，一般不采用总价包干合同。 4、合同签订后，为了使
13、合同中的相关内容具有较好的执行性，及时对供应商（含施 工单位）进行合同交底，并将交底的会议纪要作为合同执行和合同结算的有效依据； 5、合同签订生效以后3日内完成合同付款计划的编制并上传至成本系统备案。 6、合同执行过程中，须及时对大于5万元的变更签证签订补充协议确定工作内容和金额； 7、合同执行完毕后，及时对合同进行评估，评估的内容包括合同内容制定的合理性、分析其优势和不足之处以及对供货商（含施工单位）的评估（包括但不限于其的履约能力、信誉以及是否可以继续合作等）。,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,合同执行过程中的风险和对策,履约保证金 违约金的约定 付款的约定不要产生歧义,合同管
14、理中的相关表格 1、合约规划合约规划模板.xls 2、合同统计台帐合同统计台帐.xls 3、合同执行评估表合同执行评估表.xls,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,变革组织架构，明确岗位职责 成本管理的几个要素 目标成本管理 招投标管理 合同管理 材料设备采购管理 签证变更、资金计划管理 动态成本管理 结算管理 成本信息化管理 考核,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,材料设备采购管理 供应方式及适用范围,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,材料设备的采购管理由造价采购部牵头并负责,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法
15、,材料设备采购管理 甲供材料设备的采购方式及适用范围,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,材料设备采购管理中的相关表格 1、供货计划表供货计划表.doc 2、甲供材料采购结算甲供材料采购结算表.xls 3、甲供材料领用结算甲供材料领用结算表.xls,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,变革组织架构，明确岗位职责 成本管理的几个要素 目标成本管理 招投标管理 合同管理 材料设备采购管理 签证变更、资金计划管理 动态成本管理 结算管理 成本信息化管理 考核,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方
16、 法,签证变更管理 签证变更类型、办理条件及责任部门,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,说明：单项签证变更的金额原则上不超过5万元，超过5万元的签证变更须要签订补充协议确定价格和相关事项。,签证变更管理制度的简介 1、签证变更管理办法设计变更、技术核定和现场签证管理办法.doc 2、现场签证单现场签证单.doc 3、设计变更（或技术核定）单设计变更（或技术核定）单.doc 4、现场收方单现场收方单.xls,龙 湖 进 行 成 本 管 理 的 方 法,现场签证的处理原则,审核审批原则(向下优先顺序递减) 签事实，不直接签解决结果。 签状况（原始实际情况）不签量。 签工作量不签消耗。 签量不签价。 签单价，尽量不签总价。 附件原则 返工签证(引发返工的设计变更或技术核定） 返工、隐蔽工程量的签证（现场收方单） 涉及到第三方扣款的签证（
