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1、智联行2012年宁波房地产年度报告,一、政策篇,二、市场篇,政策篇,2012年楼市政策月历,1月 温家宝主持召开国务院第六次全体会议，提出巩固房地产调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。,2月 全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会上，相关负责人表示，今年全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房的问题。,3月 媒体报道， 住建部部长表示，住建部正和财政部、税务总局总结重庆和上海房产税试点经验，研究扩大房产税征收城市,4月 秦虹表示，未来房地产调控扔将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房，满足市场刚需。,5月 中国人民
2、银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,6月 6月7号，中国央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间。,7月 40个城市个人住房信息联网已完成，据透露，住建不计划逐步扩大个人住房信息系统联网城市的覆盖范围，最终全国将有500个主要地级市纳入系统。,8月 由发改委、住建部、国土部等8个部门官员带队组成的国务院督察组，结束对全国16个省（市）房地产调控情况的专项督察。,住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地产调控政策不动摇，还会持续相当时间，住宅投资的属性会进一步弱化。9月,10月 “房地产预售许可证”审批权下放，由原来的“县级以上
3、地方人民政府房地产管理部门”，下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。,11月 十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。,12月 财政部长谢旭人称，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。,2012年宁波楼市政策热点,房地产调控不放松,央行连续两次降息,征收土地闲置费,禁野令,住房信息联网,2012年以保障性住房、农村住房建设和房地产市场调控为重点，实施民生保障工程，要坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。,7月6日，央行年内宣布一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基
4、准利率下调0.31个百分点。上一次央行宣布降息为6月7日。两次降息，仅隔一个月。,国土部闲置土地处置办法，规定未动工开发满一年的闲置土地，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该办法自2012年7月1日起施行。,6月18日，禁墅令出台，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。明确限定住宅项目“容积率不得低于1.0”。,住建部计划扩大个人住房信息系统联网覆盖范围，最终将有500个主要地级市纳入系统。该系统将为房地产调控提供数据支持，遏制异地炒房。,回归首套房基准利率,房产税试点范围扩大,国务院督察组下访,公积金贷款额度上调,首次叫停在售楼盘,2012年8月起，
5、宁波市多家银行减少首套房贷利率优惠，或回归基准利率。一笔20年期的70万元贷款，相比去年底10的上浮利率，利息相差17万元多。,今年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。改革方向已锁定，房产税扩征只是时间问题。,7月25日至8月3日，8个国务院督查组在全国16个省区市内开展自己的工作。目的只有一个：控制住房价的反弹，保持此前房地产调控的效果。,时隔三年，宁波市住建委公布新公积金政策，全市个人住房公积金最高贷款额度调整为80万元。此次提高限额，主要是为了支持首次购房和改善型购房。,9月24日，宁波首次对在售楼盘叫停预售。勒令剩余房源停止预售，并且进行一系
6、列质量问题检查和整改。整改完后按要求由预售转为现售。,市场篇,土地市场,商业市场,住宅市场,公寓市场,写字楼市场,土地市场,历年市场走势,近年宁波市区土地年均供应约576万，成交约465万，供求比系数1.24；受经济环境、调控政策影响，土地市场略显平静，而2012年土地供求出现了明显的上涨,历年宁波土地供求走势,土地出让：历年来，宁波市区土地供应略微下调，年均供应量在576万左右； 土地成交：受经济环境、调控政策影响，历年来市区土地成交呈下降趋势，年均成交量465万左右； 供需比系数：近年市区土地供需比在1.24左右；,土地市场,2012年走势,近期宁波大市土地月均成交近68.5万，预计全年成
7、交达780万； 土地成交以商住、住宅类为主；,2012年宁波大市月度土地成交走势,2012年宁波大市土地成交类型,近期走势：从近期土地成交月度数据来看，成交量波动较大，在4月份达到峰值；月均成交近68.5万，预计全年土地成交达780 万； 成交类型：从近期土地成交类型来看，商住、住宅类占据主导地位，分占市场比例为34%、33%；,土地市场,市场大事记,2012年度宁波土地市场大事记,25轮温柔竞拍 江北包家漕3#花落港中旅,乐成养老18364万摘得界牌1#地块 开拓养老地产,19.89亿 银亿斩获江东核心区甬江东岸地块,绿地首次进军宁波 斥资15亿竞得江北滨江地块,5月16日15:21分，备受
8、业内关注的江北核心地块“包家漕3#地块”被港中旅置业（深圳）有限公司以97083.63万元总价拿下，该地块楼板价为10500元/平米，溢价率为10%,根据慈溪国土资源局公告显示，7月26日，乐成老年事业投资有限公司摘得慈溪界牌1#地块，成交总价为18364万元，成交楼面价为1725.08元/平方米，为底价成交,10月11日，宁波市公开出让甬江东岸地块。该地块位于城市核心区，面积达到了97456，银亿房地产开发有限公司以总价198914.7249万元，楼面价8310元/平米的价格竞得,11月28日，宁波市江北区出让江北大道以西滨江2#地块，该地块成交楼面价为7510元/，成交总价为152387.
9、8132万元，竞得单位为绿地控股集团有限公司,市场篇,土地市场,商业市场,住宅市场,公寓市场,写字楼市场,住宅市场,市场格局,市场价格由中心区向外拓展，各区域楼盘成梯度竞争 市场主力价格12000-18000元/,住宅市场,历年走势,受调控政策影响，近年来市区住宅成交呈下降趋势，年均成交量214.4万 左右；,成交量：受调控政策影响，近年来市区住宅成交呈下降趋势，年均成交量214.4万 左右；,住宅市场,2012年走势,2012年度宁波大市住宅月均成交1672套，年均成交均价13848元/,宁波大市月度住宅成交走势,2012年走势：从这一年住宅成交月度数据来看，成交量成倒“V”型，波动较大，在
10、7月份达到峰值。本年度月均成交1672套，月均成交价格为13848元/。 2012年各区走势：各区成交价格高地为东钱湖板块，多为别墅类住宅产品，故而拉动成交价格居高。,宁波年度各区住宅成交均价走势,住宅市场,2012年走势,2012年度宁波大市住宅年度成交总面积2538162,2012年走势：7月份的高成交量，促成了成交面积达到本年度的最高位410948。本年度各区中，鄞州区以903066的成交量位居第一。,宁波年度各区住宅总成交面积走势,市场篇,土地市场,商业市场,住宅市场,公寓市场,写字楼市场,公寓市场,市场格局,价格因区位、品质不同差异较大，市场主力价格10000-12000元/；,北仑
11、板块,小港,单位：元/,7000-11000,12000以上,10000-15000,10000-14000,7000-10000,7000-9000,7000-10000,城西板块个案 醉西子,鄞州中心板块个案 利时金融、振邦学仕会,北仑板块个案 太平洋时代中心,东部新城、高新区板块个案 嘉恒广场、和美城,市中心板块个案 青苹果、海顿公馆,江北新区板块个案 慈城新天地,北高教板块个案 明海商业广场,公寓市场,历年走势,2010年市区公寓成交达市场峰值，2012年成交下调，成交量为20.5万，近年年均成交量约21.44万；,成交量：2010年市区公寓成交达市场峰值，2012年成交下调，成交量为
12、20.5万，近年年均成交量约21.44万；,公寓市场,2012年走势,2012年度宁波大市公寓月均成交290套，月均成交均价11183元/,宁波大市月度公寓成交走势,2012年走势：本年度公寓月均成交290套，总成交量为3480套，平均成交价格为11183元/。 2012年各区走势：各区成交价格高地为江东区，主因为东部新城多盘成交拉高。,宁波年度各区公寓成交均价走势,公寓市场,2012年走势,2012年度宁波大市公寓总成交面积205440,宁波大市月度公寓成交面积走势,2012年宁波各区公寓成交总面积比例,2012年走势：本年度公寓总成交面积205440，12月份为成交峰值31436，11月份
13、以30709位居第二。 各区成交总面积比例中，鄞州区占最大比重33%。,市场篇,土地市场,商业市场,住宅市场,公寓市场,写字楼市场,写字楼市场,市场格局,商务区由单核向多核演变；因区位、品质不同，写字楼价格差异较大； 市场主力价格10000-15000元/；,江北门户区 个案：姚江新都、慈城新天地 价格：7000-9000元/,江北湾头商务区 个案：北岸财富中心 价格：11000-15000元/,三江口商务区 个案：环球中心、百隆财富中心 价格：20000-25000元/,南部CBD 个案：商会大厦、博纳国际 价格：10000-13000元/,潘火商务区 个案：和邦2号、宜家地块,东部新城 个
14、案：国际金融中心、嘉恒广场 价格：14000-20000元/,高新区 个案：宁波研发园、科贸中心 价格：70000-11000元/,镇海新城 个案：镇海大厦、东来国际 价格：6000-8000元/,写字楼市场,历年走势,受经济环境影响，近年市区写字楼成交呈下降趋势，年均成交量40.6万左右；,成交量：受经济环境影响，近年市区写字楼成交呈下降趋势，年均成交量40.6万左右；,写字楼市场,2012年走势,2012年度宁波大市写字楼月均成交121套，年均成交均价9176元/,宁波大市月度写字楼成交走势,2012年走势：本年度写字楼月均成交121套，总成交量为1448套。成交价格波动强烈，5月份为全年
15、最高点。2012年年均成交价格为9176元/。 2012年各区走势：本年度写字楼成交价格江北区以15862元/位居首位，江东区15828元/屈居第二。,宁波年度各区写字楼成交均价走势,写字楼市场,2012年走势,2012年度宁波大市写字楼总成交面积343907,宁波大市月度写字楼成交面积走势,2012年宁波各区成交总面积比例,2012年走势：本年度写字楼总成交面积343907，月成交面积波动明显，12月份为成交峰值49320。 各区成交总面积比例中，科技园区占最大比重34%。,写字楼市场,出售案例,仙峰环合中心,写字楼市场,出租案例,宁波国际金融服务中心,市场篇,土地市场,商业市场,住宅市场,
16、公寓市场,写字楼市场,商业市场,市场格局,形成以天一、鄞州万达为首的多核商业圈，同时新商圈酝酿布局其中；,来福士广场,商业市场,历年走势,近年市区商业年均成交量约16.95万 ，2011年商业成交量达24.2万 ，创历年新高；,成交量 : 近年市区商业年均成交量约16.95万 ，2011年商业成交量达24.2万 ，创历年新高。,商业市场,2012年走势,2012年度宁波大市商铺月均成交91套，年均成交均价18054元/,宁波大市月度商铺成交走势,2012年走势：本年度商铺月均成交91套，总成交量为1097套。成交价格波动强烈，12月份为全年最高点。2012年年均成交价格为18054元/。 2012年各区走势：本年度商铺成交价格，江东区以29530元/位居首位，科技园区以28024元/屈居第二。,宁波年度各区商铺成交均价走势,商业市场,2012年走势,2012年度宁波大市商铺总成交面积147097,宁波大市月度
