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1、养老地产及其运营 的现状与未来,1,目 录,老龄化社会与养老地产 养老地产开发与品牌战略 养老地产运营中的问题 养老相关政策与市场导向,2,3,老龄化社会与养老地产,中国，截止2013年底： 60岁以上人口达到2.02亿人，占总人口的15.2% 以年均800多万的速度快速增加,截至2013年底 我国60岁以上老年人口 2.02亿 占总人口的约 15.2 有 2/3 时间处于带病生存状态,按照联合国的传统标准： 一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，或是65岁老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。,4,20012100年中国的人口老龄化三个阶段,快速老龄化(17.17%） 加速老龄
2、化（30%） 重度老龄化（31%）,老龄化社会与养老地产,家庭小型化程度高 改革开放初期的4.6下降到2000年的3.42 12人的小家庭户的增长快，空巢家庭多,5,新增劳动力年龄人口减少 持续的低生育率使青少年人口比例下降 未来2044岁年轻劳动力将减少1.6亿,养老服务设施无法满足需求 全国各类养老机构4万多个，床位390多万张 到2015年，全国养老床位总数达到660万张,老龄化社会与养老地产,老龄化社会发展阶段，家庭保障功能弱化，需要建立社会化的养老服务制度。,6,我国的人口和养老行业现状，成为了养老地产需求增大的内在宏观因素，为养老地产提供了巨大的市场和广阔的发展空间。,市场机遇 社
3、会养老服务需求的不断增加 养老服务机构供应的短缺,开发一个核心养老地产项目，并自身持有运营养老设施部分， 建立自己的养老运营品牌，连锁复制或管理输出。,市场挑战 没有成功连锁复制的养老品牌 没有专业成熟的运营机构,老龄化社会与养老地产,房地产开发商开始试水养老地产（投资商+运营商）,目 录,老龄化社会与养老地产 养老地产开发与品牌战略 养老项目运营中的问题 养老相关政策与市场导向,7,养老地产开发与品牌战略,适老化住宅,老人活动中心,老年公寓,日间照料,康复护理院,医疗机构,普通地产： 商品住宅、教育机构、商业设施、活动场所,CCRC,老年社区,养老地产开发与品牌战略,全龄社区（新建社区同时开
4、发养老社区） 上海保利西塘越 乐成代际亲情养老社区,养老机构（成熟社区中配建） 保利和熹会 万科老年公寓,老年社区（持续照料型） 北京太阳城 上海亲和源,9,养老地产开发与品牌战略,北京太阳城 最早的养老地产 特点：不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，为老年人制定了全程化的养老服务模式。（CCRC模式）,10,以冠名的形式进行太阳城模式复制、管理输出,11,养老地产开发与品牌战略,养老地产与品牌战略,乐成集团 最早研究养老产业的地产公司 成立全资子公司：乐成老年事业投资有限公司，总部位于北京,12,乐成代际亲情养老社区：多代共处的宜老生活社区，将居家养老、
5、社区养老和机构养老模式融为一体。 慈溪代际亲情养老社区：总占地66,533，以社区中的恭和苑为支撑，服务覆盖所有社区居民并对周边产生辐射作用,恭和苑：连锁养老服务机构品牌 北京双桥恭和苑（工商） 海南海口恭和苑（医养）,13,养老地产与品牌战略,保利地产 全产业链介入 搭建全景式产业发展平台 保利地产 与 北京安平投资有限公司共同出资成立 “北京保利安平养老投资管理有限公司”,46个城市，十年50个项目,14,保利地产 全产业链介入 搭建全景式产业发展平台 保利地产 与 北京安平投资有限公司共同出资成立 “北京保利安平养老投资管理有限公司”,北京市海淀区和熹会老年公寓 北京保利安平养老产业投资
6、管理有限公司的第一个养老项目 酒店改造：2012年4月开始 试营业：12月25日 总占地面积：2200 平方米 建筑面积：2.2万平方米 共有六层：设有200间房 400个床位,15,保利地产 全产业链介入 搭建全景式产业发展平台 保利地产 与 北京安平投资有限公司共同出资成立 “北京保利安平养老投资管理有限公司”,保利西塘 越 长三角首席健康养生养老住区,16,养老地产与品牌战略,万科 完善万科每个小区的配套 毛大庆：“每一个新开发的项目，留一栋楼不卖了，我们万科自己持有，租赁给老人居住，可以短租也可以长租。”,活跃长者住宅(北京）、活跃长者之家（杭州、青岛）、 万科幸福汇：采用租售并举经营
7、方式 1号楼作为养老住宅（146套），配置了无障碍设施等。 1.2万方老年公寓“活跃长者之家”为自持出租。 万科随园嘉树：338个房间，40年商用，出售使用权 橡树汇长者服务中心（北京、成都） 老年优质产品和服务供应的平台。比如建立小型的社区医疗机构，提供家庭医生、体检等服务，房屋适老化改等。”,17,地下1层、地上10层室内设计面积約7500 种户型有A（50.36）,B（60.65）,C（73.52）,D（69.35） 共65房间 床数130个,以可以自理的老人为对象中級水平 共用设施：西餐厅、多功能室、娱乐室、浴室.健身房、图书室、医疗室,青岛万科长者公寓介绍,18,目 录,老龄化社会与
8、养老地产 养老地产开发与品牌战略 养老项目运营中的问题 养老相关政策与市场导向,19,20,一次性收入来源,产权住宅销售,长期性收入来源,租赁项目的出租收益,配套设施的经营收益,养老地产收益来源,盈利难题导致不少开发商停留在“卖养老房子”的阶段 养老所需的医疗护理、家政、餐饮、康复等服务却仍未发展起来；,养老项目运营中的问题,养老地产自持运营项目部分盈利模式不成熟,21,问题一、服务产品前期定位错误影响后期运营,入住率低,21,和熹会入住老人153人（2012年11月） 恭和院入住老人80人（2012年9月） 椿萱茂入住老人6人（2013年8月）,医疗机构工作人员提供7天/24小时医疗及生活服
9、务 职业发展不同,房地产开发相关人员 设计装修各功能布局 设计理念不同,酒店类服务行业人员 餐饮设施和社交娱乐活动 个性化需求如何满足,问题二、缺乏专业的养老产业从业人员,我国养老服务行业的人员结构、服务能力等还满足不了老年人口不断增长的多元需求。,23,设计要服从功能需求建立在营运需求的基础上,24,25,适老化设施：对老人的生理变化不够了解,26,问题三、国外的成熟经验内化还需要时间,团队领导,实践过程,基础的养老护理知识,国外培训机构、国内各高校（收费较贵）,民政部护理员培训（几乎免费）,行业培训,需要时间积累,27,问题四、忽视养老护理技术的发展,提高护理质量及效率 采用合理的护理辅助
10、工具 通过信息系统优化护理流程,目 录,老龄化社会与养老地产 养老地产与品牌战略 养老项目运营中的问题 养老相关政策与市场导向,28,随着老龄化社会的快速发展，无论老人还是子女，传统的养老观念都在悄然发生变化。老年人口的不断增加，引发了一系列社会问题 ，老年人及子女的消费观念有了根本性的转变 ，对晚年生活的精神追求越来越重视。 养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新。养老机构要提倡连锁经营，统一硬件建设，规范软件服务，即可减低服务成本又可获得规模效益。,去年9月，国务院下发的关于加快发展养老服务业的意见，在养老服务事业和产业投融资、用地津补贴、税收减免等方面出台一系列政策。民政部副部长窦玉沛近日表示，不会将养老地产纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。 住房城乡建设部、民政部等部门联合印发了关于加强养老服务设施规划建设工作的通知，凡新建商品房小区，必须按人均用地不小于0.1平方米的标准，配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设，同步交付使用。,29,养老行业相关政策与市场导向,30,31,谢 谢 ！,
