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1、 编号：_本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载吕某与淮南市通顺置业有限公司、上海启创房地产经纪有限公司等合同纠纷一审民事判决书 甲 方：_乙 方：_日 期：_说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。民事判决书（2015）田民一初字第 01783号 原告：吕？，女，1978年7月31日出生，汉族，淮南市舜立机械公司职工，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。委托代理人：沈锋，安徽志同律师事务所实习律师。被告：淮南市通顺置业有限公司
2、，住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人：曹明明，该公司董事长。被告：上海启创房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：蔡东，该公司董事长。被告：淮南市金海凯园商业运营管理有限公司，原住所地安徽省淮南市田家庵区， 现住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人：陈丛春，该公司董事长。委托代理人：陈从兰，该公司员工。被告：李旭日，男，1979年11月4日出生，汉族，淮南市金海凯园商业运营管理 有限公司总经理，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：陈从兰，女，1964年12月26日出生，汉族，淮南市金海凯园商业运营管理有限公司员工，住址同李旭日。原告吕？诉被告淮南市通顺置业有限公司（以下简称通顺
3、置业公司）、上海启创房 地产经纪有限公司（以下简称上海启创公司）、淮南市金海凯园商业运营管理有限公司 （以下简称淮南金海凯园公司）、李旭日合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭， 公开开庭进行了审理。原告吕？及其委托代理人沈锋、被告淮南金海凯园公司、李旭日共同的委托代理人陈从兰到庭参加诉讼，被告通顺置业公司、上海启创公司经本院传票传唤无 正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕？诉称：2009年前后，开发商（通顺置业公司）、销售商（上海启创公司） 大肆宣传其建设开发的北京名都商铺。并把1-3层的商铺划分成 5-10平方米的约2000个格子对外销售。原告受其宣传影响，感受到购买这样的商
4、品房，其价格可以接受。于2010年10月20日出资购买了 “北京名都” 1327、 1328、1329商铺，并与开发商通顺置业公司 签订商品房买卖合同，同时被告委托香港金海凯园商业运营管理有限公司（以下简称 香港金海凯园公司）与原告签订北京名都商业委托经营合同。被告宣传的内容即使未 载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。北京名都商业委托经营合同第五条约定：1、前三年的租金由开发商支付，按每年总房款的8%H次性冲抵业主购房款；“经营公司”从第四年起开始支付租金，第四到第六年按 每年总房款的9帅业主支付租金；后四年（7-10 ）按每年总房款的10%0业主支付租金。
5、 2、“经营公司”按年向业主支付租金，每年第一个月之25日至30日，“经营公司”将当年租金向业主一次性付清。3、租金自商品房交付之日后三个月起开始计算。2011年5月19日，开发商、销售商又委托淮南金海凯园公司承接北京名都商业委托经营合同，又 与原告补签北京名都商业委托经营合同。合同的内容与香港金海凯园公司的合同相 同。2013年10月1日，三年租期届满。按照北京名都商业委托经营合同第五条约 定，“经营公司”应当在 2013年10月25日至30日期间向原告支付下一年度的租金。双 方正在洽谈如何支付租金时，被告李旭日突然于2013年10月30日在“猎潮？淘宝城” 一楼大厅张榜公示：“北京名都广大
6、业主，由于经营公司经营不善，造成委托经营管理合同 不能正常履行，现经营公司决定退出对北京名都商业运营管理，请广大业主自看到公告之 日起，带齐购房手续到北京名都一楼退铺办公室，办理退铺手续，过期不办视为自动放 弃。”北京名都商业委托经营合同第四条约定，双方同意在委托经营管理期限内，本 合同为不可撤销合同。因任何一方违约的原因造成本合同不能继续履行，违约方应承担本 项目造成的一切损失。“经营公司”李旭日擅自解除合同，已严重违反前述约定，系根本 性违约。同时，其又诈骗了现在租赁商户的租金。2013年12月4日，在淮南市田家庵区人民政府的主持下，淮南金海凯园公司承诺2014年1月25日支付一年的租金。
7、按照合同第3条第2款第2项的约定，被告应承担剩余六年租金的违约金，现原告只要求其承担百 分之三十。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除北京名都商业委托经营合同；2、各被告支付第四年度租金 26352元；3、被告承担解除合同违约金 50947 元；合计：77299元；4、被告承担本案诉讼费。原告吕？为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一、原告的身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。被告淮南金海凯园公司、 李旭日质证意见：无异议。本院经审查依法予以确认。证据二、房产证，证明原告是诉称房屋的产权人。被告淮南金海凯园公司、李旭日 质证意见：无异议。本院经审查依法予以确认。证据三、20
8、09年10月13日淮河早报刊登的通顺置业公司的倒计时广告复印件一 份、北京名都楼盘宣传页复印件两份，证明： 1、广告是在主流媒体上刊登；2、通顺置业公司和上海启创公司在宣传时承诺包租为十年，1.5倍回购，前三年房租为 24%勺房款，两公司具有不可推卸的责任。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据真实性无 异议，但广告仅是投资规划，原告作为投资人应承担一定的风险。本院经审查认为：该份 证据能够证明被告通顺置业公司和上海启创公司在销售房屋宣传时作出10年租约保障（1-3年回报率8% 4-6年回报率9% 7-10年回报率10为、期满1.5倍回购的承诺，本院对 该份证据的真实性依法予以确认。证
9、据四、商品房买卖合同，证明原告看到通顺置业公司广告宣传后购买房屋并 签订买卖合同，合同第四条的价款是抵扣总房款24%勺房租之后余款即 76%勺总房款，合同价款与实际支付价款不一致。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据的真实 性没有异议，可以看出开发商在销售过程中有违规行为。本院经审查认为：该份证据与其 他证据相互印证，能够证明原告的举证观点，本院对该份证据依法予以确认。证据五、北京名都商业委托经营合同（说明：原告购买房屋后，先与香港金海 凯园公司签订了委托经营合同，后淮南金海凯园公司承接了香港金海凯园公司，所以业主 又与淮南金海凯园公司重新签订了委托经营合同），证明：1、通顺置业公司
10、安排淮南金海凯园公司承租并经营原告的房屋，期限为十年；2、合同第3.2.2条约定，被告逾期支付租金超过三个月，原告有权解除合同，并向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金；3、合同第6.5条约定的总价款是真实的购房款；4、合同内容与证据三是一致的，相互佐证。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据真实性没有异议，证明观点有异议。 2010年10月3日是合同履行期限，双方权利义务明确，作为投资行为，风险、利益应当 共同承担。本院经审查认为：该份合同是原告与被告淮南金海凯园公司签订的，被告淮南 金海凯园公司、李旭日对该份证据的真实性均无异议，本院对该份证据的真实性依法予以 确认。证据六、201
11、3年10月30日淮南金海凯园公司公告，证明淮南金海凯园公司在 2013年10月30日自认其因管理不善不能履行合同退出运营管理，其单方解约，已经构成 严重违约，应当承担违约责任。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据三性 没有异议，对公告发布的起因有异议，是业主们对租金不满，在 10月9日轰堵公司大门， 因此公司无法继续经营下去，不具有法律效力。本院经审查认为：被告淮南金海凯园公 司、李旭日对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该份证据依法予以确 认。证据七、上海启创公司与通顺置业公司签订的销售协议书复印件，证明：1、双方约定北京名都一到三层包销价7000元/平方米，溢价部分给
12、上海启创公司，结合证据四、五，每平方米15000元以上，溢价部分已达到每平方米8000元，足以证明其享受利益超出通顺置业公司，上海启创公司应是房屋出卖人，不仅仅是代理关系；2、合同约定了经营公司的成立情况，管理公司违约责任应由上海启创公司承担。被告淮南金海凯园公司、李旭 日质证意见：协议是通顺置业公司、上海启创公司签订的，内容违反相关法律规定，售后 包租承诺系违规，导致现在纠纷，因此被告通顺置业公司、上海启创公司应当承担本案责 任。本院经审查认为：该协议系通顺置业公司与上海启创公司就销售北京名都项目商品房 事宜所签订，与本案其他证据相互印证，本院依法予以确认。证据八、田区政府 2013年12月
13、6日编号97的会议纪要、淮南金海凯园公司承诺 书复印件各一份，证明 2013年12月4日双方争议经过淮南市田家庵区政府调解，淮南金 海凯园公司承诺于 2014年1月25日支付业主2014年一年的租金，到期之后淮南金海凯园 公司再次违反调解内容，严重违约，应承担违约责任。被告淮南金海凯园公司、李旭日质 证意见：李旭日当时被羁押，无法实现承诺。本院经审查对该证据的真实性依法予以确 认。证据九、（2014）田民一初字第00602号民事判决书复印件一份，证明四被告的基 本情况及违约的事实。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该份判决书无异议， 因李旭日被羁押，无法兑现承诺，业主封堵公司大门，也应承
14、担部分责任。本院经审查认 为：该份判决书是生效的法律文书，本院依法予以确认。被告通顺置业公司开庭前提交书面答辩称：北京名都商业委托经营合同合同当 事人并非答辩人；履行北京名都商业委托经营合同支付租金并非是答辩人的义务；答 辩人与原告之间是商品房买卖合同关系，答辩人在商品房买卖合同中并没有违约行为；答 辩人与淮南金海凯园公司以及销售代理公司无法律上的联系，答辩人“包租”的销售方式 是代理公司策划方案之一；上海启创公司“招商”不力导致原告损失，在本案中存在违约 责任；涉案商铺的委托经营行为属于商业经营行为，其商业风险应该由委托经营合同的当 事人承担。综上，答辩人不是原告请求解除北京名都商业委托经营合同的合同相对 方，也不是该合同履行义务方。原告现起诉要求答辩人承担民事责任无事实和法律依据， 请求依法驳回对答辩人诉讼请求。被告通顺置业公司在法定期限内未提交证据。被告上海启创公司开庭前提交书面答辩称：一、答辩人与开发商通顺置业公司之间 的关系为销售代理关系。原告购买的北京名都房产系通顺置业公司独自开发建设，并由通 顺置业公司委托答辩人进行代理销售。通顺置业公司与答辩人于2009年4月29日签署代理销售协议。根据该协议的约定和有关法律的规定，答辩人作为通顺置业公司的销售代理 商，其进行代理销售行为所引起的法律后果，均应由委托人通顺置业公司承担，答辩人不 承担任何责任。二、答辩人在
