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1、,产品建议报告,慈溪同济产业园,2010.03,前言,本报告希望通过对上海现有产业园区的产品发展研究，结合项目自身条件， 能够对项目产品设计产生有利的指导和帮助。,目录,上海产业园区产品总结,同济慈溪产业园自身条件,同济慈溪产业园产品建议,1,2,3,上海产业园区产品总结,钢领国际,中邦MOHO,上海总部湾,上河商务园,浦江智谷,总部1号,大业领地,名企公馆,慧创国际,A5,A5,A30,A30,A20,A20,A20,A20,A2,A2,A4,A4,A5,A5,A5,A6,A30,A30,A30,A7,A9,A30,A30,A8,台鼎中小企业园,财富兴园,印象钢谷,盛创科技园,上海产业园,为
2、了总结产业园区办公产品特点，我们选取了上海目前主要的15个产业园作为研究对象,润和国际总部园,金领之都总部园,大业领地,名企公馆,松江西部科技园区,占地:1800亩 建筑面积:60万方 容积率:1.3 集展示、研发、贸易、 财务结算为一体的低 密度、智能化、生态 型总部集群花园。,占地：265亩 建筑面积：28万方 容积率：1.58 集展示、研发、商务、创意与一体的双生态上海产业创新总部园。,松江出口加工区,占地：278亩 建筑面积：28万 容积率：1.51 首座现代化、商务化、人性化、园林式 成长型总部园区。,财富兴园国际企业园,松江西部工业园区,上海产业园,这15个产业园分别分布在松江、浦
3、东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区,钢领国际,印象钢谷罗森宝商务中心,台鼎中小企业园,宝山钢铁物流园,占地:347亩 建筑面积:48万方 容积率:2.04 以钢铁物流服务为特 征的钢铁产业聚集区，成为全国乃至全球最大的钢铁产业总部基地。,占地：600亩 建筑面积：40万方 容积率：0.98 集科研、开发、生产、办公、会议、展示、生活、休闲和综合管理服务为一体的高配置、智能型、新兴现代化的综合性商务花园。,宝山工业园,占地：250亩 建筑面积：21万方 容积率：1.24 集生产、科贸、研发、 办公为一体的花园式厂房成为上海北翼重要的货物集散地 。,宝山工业园,上海产业园,这15个产业园分别分布在松
4、江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区,上海产业园,金领之都总部园区,占地：16万方 建筑面积：30万方 容积率：1.9 集办公、研发、商务配套和企业总部于一体的多功能全方位的大型综合服务园区,金桥出口加工区,中邦MOHO,金桥出口加工区,占地:180亩 建筑面积:7.3万方 容积率：0.6 集展示、研发、贸易、 财务结算为一体的低 密度、智能化、生态 型总部集群花园。,占地：82868平米 建筑面积：77227平米 容积率：0.93 集综合办公与商务、科研、服务于一体的国际化花园办公区（International Office Garden),润和国际总部园,浦东张江高科技园,这15个产业园
5、分别分布在松江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区,占地：150亩 建筑面积：16万 容积率：1.6 区域科研技术与先进制造业发展转化平台。,盛创科技园,嘉定徐行镇,慧创国际,占地：6746亩 建筑面积：420万方 容积率：0.93 知识化、生态型、枢纽及生产服务业聚集区，吸引公司总部、营销、研发、设计中心，成为长三角企业总部基地首席。,江桥现代物流园区,总部1号,占地：500亩 建筑面积：42万方 容积率：1.26 集研发、设计、展示、 贸易、物流、仓储等 职能，定位于中小企 业总部。,闵行颛桥向阳工业园,上海产业园,这15个产业园分别分布在松江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区,上海总部
6、湾,埔江智谷,占地：1400亩 建筑面积：150万方 容积率：1.61 集展示、研发、商务、创意与一体的双生态上海产业创新总部园。,南汇康桥工业区,占地：1100亩 建筑面积：88万方 容积率：1.2 集研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等职能，定位于中小企业总部。,埔江工业园,占地：225亩 建筑面积：10.4万 容积率：0.47 首座现代化、商务化、人性化、园林式成长型总部园区。,上河商务园,南汇工业区,上海产业园,这15个产业园分别分布在松江、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇六个区,上海产业园,从上海目前的产业园区产品类型来看，产业园区办公产品主要有三种类型，独栋商务办公楼，多层办公，高层综
7、合办公楼,独栋商务办公,从容积率来看，独栋商务办公楼基本都是出现在容积率小于1的项目 从风格来看，独栋商务办公都是属于现代风格 从面积来看，独栋商务办公主要有280-600和1500-2500两个面积段,中邦MOHO地处上海浦东新区东南部，隶属浦东金桥开发区（南区），属中邦置业集团投资开发的工业地产项目，是集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。 东：妙境北路 南：置业路 西：利川路 北：王桥路 客源：来自本地与江浙，以制造、进出口贸易为主。,中邦MOHO,经济技术指标 项目地址：浦东新区王桥路10001024号 总建筑面积：7.2万M2 容积率：0.6 绿化率
8、：32% 标准层高：3.5M 得房率：85% 物业管理费： 4.5元/平方米/月,总体规划,中邦MOHO,产品特点, 采用石材干挂以及大面积玻璃做搭配的立面形态，位于办公空间的任何地方都能享受到充足的阳光。 单栋建筑面积：420620M2。 地上共3层（局部2层） 地下除部分停车外可用作办公、娱乐或储藏。 外立面采用大面积玻璃+石材贴面组合,中邦MOHO,规划布局,汲取德国现代建筑理念之精髓，强调线条，结构，材质之间约美，着力于细节的不苟，还原对自然，生态的本真态度；结合围合、庭院的中式邻里精神，形成“出入有别”的独栋商务生活氛围。 整体采用几何结构规则排列，由一条带有绿化岛的主干道贯穿一期和
9、二期的别墅区,与主干道平行的是带水景的合欢林荫路.,上河商务园,产品特点,特色： block 街区围合型建筑 独栋独院,地面双车库 大面积落地窗,比例高大35%,超大20米面宽 涂料加混凝土建筑立面,上河商务园,多层办公,从容积率来看，多层办公是办公产品的主体，容积率大部分在1.6以下 从风格来看，多层办公以现代风格为主，只有台鼎中小企业园采用新古典风格 从面积来看，多层办公面积跨度极大，其中2000以内产品占多数 由于面积跨度大，所以多层办公销售方式既有整栋出售，也有整层出售，还有分割单间销售,园区位于上海市闵行区浦江镇联航路南北两侧，集研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等职能，定位于中小企
10、业总部。交通便利，水系发达。 东：召楼路 南：沈庄塘 西：三鲁路 北：友谊河 园区一期规划为多层大平面的研发楼群。,浦江智谷,经济技术指标 项目地址：闵行区浦江镇联航路南北两侧 规划设计：加拿大CPC建筑设计顾问公司 规划用地：1100亩 总建筑面积：88万 M2 容积率：1.2 绿化率：45%,总体规划,浦江智谷,产品特点研发, 710号楼为研发，总建筑面积约25000，共分4层（局部层），单层建筑面积为58006800 ；可自由分割，最小可出租面积为400。 外立面采用大面积玻璃+石材贴面+涂料。 底层层高3.8m， 二层起层高为3.6m。 研发楼以出租为主，租金1.8元/m2.天，售价8
11、500元/m2 。物管费12元/ m2.月。,浦江智谷,研发楼平面示意,入口大堂,西餐厅,中餐厅,垂直交通,辅助入口,辅助入口,垂直交通,垂直交通,浦江智谷,研发内部空间,浦江智谷,产品特点办公, 号楼为项目的主体建筑，总建面积约12165m2，其中地上面积约9047m2。 由两栋椭圆型塔楼组成，底层裙房将其连接；两栋塔楼分别为五层和六层，各设两台电梯；每栋塔楼标准层建筑面积为746m2，内部空间无梁无柱，现为开发商自用。 整层起租：租金2.5元/m2.天，售价13000元/m2 。物管费18元/ m2.月。,浦江智谷,办公内部空间,浦江智谷,高层综合办公,在产业园区里面，高层综合办公一般都是
12、作为补充产品存在，体量较少 从风格来看，多层办公和产业园区其他产品风格保持一致，以现代风格为主 从面积来看，高层综合办公面积在1200-2000 ，有利于分割销售或出租,上海总部湾,上海总部湾,研发楼平面示意, 大平层设计，可自由分割，最小可出租面积为400。 外立面采用大面积玻璃幕墙+涂料。 层高4.5m。 整层出售。,产业园区产品对比,从上海目前的产业园区产品来看，独栋商务办公楼，多层办公，高层综合办公楼产品特点对比,项目自身条件,项目基础属性,慈溪同济产业园位于杭州湾新区东面，地理位置优越，交通优势明显,杭州湾跨海大桥建设带来巨大的历史性机遇，慈溪的区位优势和发展潜力由此得到极大提升，大
13、桥南岸所在杭州湾新区一下子成为宁波北接上海的门户。,项目基础属性,慈溪同济产业园将依托同济大学，拥有无可比拟的知识优势,有着近百年历史的同济大学，现已发展成为拥有理、工、医、文、法、经济和管理的研究型、综合性大学，拥有独特的学科优势、人才优势，丰硕的科研成果，强大的科技实力。 同济大学国家大学科技园成立之后，始终以依托同济大学优势学科为指导思想，立足于大学的知识、人才资源。同时，根据同济 “一校多校区” 的具体情况，同济科技园确定了 “一园多基地” 的发展特色。,项目基础属性,慈溪同济产业园位于杭州湾新区东面，紧邻新区管委会的位置,南面：新区管委会,西面、北面：工厂,杭州湾新区园区内现有企业都
14、是以大型生产型工厂为主，产业层次不高，高新企业比重偏低，劳动密集型企业居多,目前园区已入驻企业90%以上占地超过50亩 入驻企业以机电纺织等大型生产型工厂为主 大部分企业都提供饮食住宿和娱乐设施，对外部需求低,项目环境分析,杭州湾新区二、三产业的比例不协调，三产配套滞后严重，园区酒店、餐饮等设施不足，缺乏商业氛围和人气,周边村镇商业，档次低,新区配套商贸街，生意惨淡,项目环境分析,杭州湾新区政府投资的科创服务中心，属于综合型办公大楼，面向小型及创业型公司，目前引进企业困难,杭州湾新区科创服务中心综合型办公大楼引进企业困难,项目环境分析,项目SWOT分析,优势：产业园区优良的地段；同济大学品牌导
15、入的优势，和对产业园区运营的丰富经验 机会：跨海大桥的通车带动杭州湾新区更快的融入长三角经济圈，将直接受到上海经济发展的影响，带动杭州湾新区的产业发展；同时杭州湾新区也将具有更多承接上海产业外移的机会 威胁：杭州湾新区目前是以大企业为主，每个企业都是一个完整发展的个体，企业和企业之间联系并不紧密、发展相对独立，对外部的依赖性非常低，这种大企业的发展模式不利于产业园区的发展,项目规划原则,产业园区的发展方式能和目前杭州湾新区大企业独立发展的模式形成互补 产业园区在功能上应该充分考虑产业发展过程中企业的多种功能需求，要有一定的超前性 由于目前杭州湾新区大企业独立发展导致新区内配套严重不足，产业园区还需要满足一定的配套需求 在产品理念和形态上，产业园区在产品设计过程中，在借鉴成熟产业园区经验的同时要和本地实际情况相结合，避免陷入科创中心的困境,项目产品建议,产品功能定位,参考上海目前产业园的现状发展，我们建议同济产业园的功能应能够满足厂房、办公、展示、仓储和生活配套等基本需求,生活配套,展示,办公,厂房,仓储,产品形态定位,综合考虑地块容积率1以及科创中心招商困难的情况，我们建议同济产业园以多层花园式办公楼的形态组成。,展示,办公,厂房,仓储,多层办公楼,项目规划建议,1、在建
