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1、第10章 房地产开发投资项目案例分析,租售房地产开发项目案例分析 房地产投资项目可行性研究案例,101租售房地产开发项目案例分析,10.1.1市场分析和需求预测 市地处华北平原，是中南某省重要的工业城市之一，市区人口约60万人，面积187平公里。,101租售房地产开发项目案例分析,市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4 800户贫苦市民，人均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有9 700余间人口，除此之外无房可住的不计其数。市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下，城市建设
2、规模得到了前所未有的发展，1998年人口达到了529万人，其中非农业人口达到105万人，各类房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城区住宅大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约，加上住宅建设历史欠账太多，市的住房供求矛盾依然十分突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。,101租售房地产开发项目案例分析,从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米，实际销售14.66万平
3、方米，预售1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金额达到9 831万元，总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商品房和商业办公用房销售前景良好。,101租售房地产开发项目案例分析,据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集资建了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场的兴旺。,101租售
4、房地产开发项目案例分析,10.1.2建设指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。,101租售房地产开发项目案例分析,10.1.3建设内容和规模 小区占地8.78公顷，总建设面积15.7万平方米，其中，一期工程建设面积3.4万平方米已经竣工发售。北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5 683平方米；少量营业用房，建筑面积1 320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26层点式
5、楼，建筑面积9.1万平方米，占地3 850平方米。,101租售房地产开发项目案例分析,10.1.4规划选址 北小区位于市区东北部，南临东风路，西面与乡政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两部分。区内临建设路处现在建设路小学、水文队、银行等单位，其余均为菜田。该地块南北长300米，东西宽约180米，呈矩形状，自然地势南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差约0.3米，地势较为平坦。,101租售房地产开发项目案例分析,10.1.5规划与住宅布局 由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站等设施
6、组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局，使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施沿周边布置，既丰富了城市道路和沿街景观，又给小区的建设开发创造了有利条件。,101租售房地产开发项目案例分析,小区住宅以六层条式为主，适当点缀点式住宅，条式住宅布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个半公共空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。依据小区道路的分隔与围全，小区分为4个组团，即南部的两个居住组团，北部的公建组团和学
7、院路东的组团。以南部两个居住组团形成小区的基本居住单元。小区的主要入口有3个，分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的主要入口处设置新置新村标志，增强小区的识别性。同时，小区的平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照间距为1：1.2。,101租售房地产开发项目案例分析,10.1.6小区绿化 为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境，小区绿地按照集中、分散结合布置、除小区小心绿地外，在零星地块见缝插绿地进行建设，利用道路与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品
8、，形成景色宜人、生机盎然的园林景观。,101租售房地产开发项目案例分析,10.1.7方案设想 北小区住宅方案设计主要考虑了“功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济”等因素，在经济适用方面上功夫，以满足不同家庭户型结构的需要。方案设计的原则是： 1坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则； 2坚持“节地、节能、节材”的设计原则：尽量采取小面宽、大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度和材料上、门窗尺寸选型、屋顶保温等采取一些行之有效的措施。,101租售房地产开发项目案例分析,10.1.8实施进度计划及计算期 计划2000年10月开始施工，建设工期为3年。项目
9、计算期为6年。 10.1.9用款计划 用款计划见表10-1。,表10-1 用 款 计 划 表,101租售房地产开发项目案例分析,10.1.10投资估算 本项目总投资为12 391万元，其中土地费用420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9 917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元（按建筑工程工程费的1%计）、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用772万元组成。详见表10-2。,表10-2 项目总投资估算表 单位：万元,101租售房地产开发项目案例分析,10.1.11资金筹措 项目总投资12 391万元
10、。其中项目资本金3 000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3 891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。详见表10-3。,表10-3 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元,续表10-3 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元,101租售房地产开发项目案例分析,10.1.12贷款条件 年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。 10.1.13税费率 税费率见表10-4。,表10-4 税费率表 单位：%,101租售房地产开发项目案例分析,10.1.14销售与出租计划 小区项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内全部出售。住宅楼从项目
11、开工第2年开始预售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年开始出租，出租率第4年为80%，以后各年均为100%。各类房屋销售计划见表10-5。,表10-5 房屋销售计划表 单位：%,101租售房地产开发项目案例分析,根据市近期相同房地产项目的售（租）价和居民购买力的预测，计划小区高层住宅售价1 800元/平方米，多层住宅售价1 250元/平方米，营业用房一半出售，售价3 500元/平方米。售房加权平均价为1 670元/平方米。营业用房另一半出租，租价1000元/年平方米，建设期出租房不预租。,101租售房地产开发项目案例分析,10.1.15财务分析 1分析依据 建设部发布的
12、房地产开发项目经济评价方法，中国计划出版社出版，2000年。,101租售房地产开发项目案例分析,2盈利能力分析 项目在计算期内经营收入20 671万元，可获利润4 954万元，扣除所得税、公益金、公积金后还有2 821万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1 137万元，所得税为1 635万元，土地增值税为2 202万元，合计缴纳税金4 973万元。和项目业主投入的资本金3 000万元相比，在6年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。详见表10-6表10-8。,表10-6 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,注：由于表中有效数字是四舍五入取整，但计算过程中
13、仍然保持足够的有效位数，可能造成表中合计数与各年数字之和不等，在各年数字绝对值小于1时，用“”表示，以后各表同。,表10-7 租房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,表10-8 损益表 单位：万元,续表10-8 损益表 单位：万元,101租售房地产开发项目案例分析,项目全部投资内部收益率（所得税前）为28.8%，在预期可接受内部收益率为20%时，项目净现值为781万元，项目投资回收期为3.8年。资本金内部收益率为39.2%，项目净现值为909万元。详见表10-9和表10-10。 商品房投资利润率=利润总额/总投资100% = 4 954/12 391100% = 40% 商品房资本金净利润
14、率=税后利润/资本金100% = 3 319/3 000100% = 110%,表10-9 财务现金流量表（全部投资） 单位：万元,续表10-9 财务现金流量表（全部投资） 单位：万元,表10-10 财务现金流量表（资本金） 单位：万元,续表10-10 财务现金流量表（资本金） 单位：万元,101租售房地产开发项目案例分析,3清偿能力分析 按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从第4年开始分3年等额偿还本金 ，每年还1 297万元；借款利息每年照付，总计付利息722万元。详见表10-11。,表10-11 长期借款还本付息估算表 单位：万元,续表10-11 长期借款还本付息估算表 单
15、位：万元,注：有效利率为5.98%。,101租售房地产开发项目案例分析,4资金平衡分析和资产负债分析 在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债率是比较低的，资产负债率最高时（第3年）仅47%。因此从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析和资产负债分析详见表10-12和表10-13。,表10-12 资金来源与运用表 单位：万元,续表10-12 资金来源与运用表 单位：万元,表10-13 资产负债表 单位：万元,续表10-13 资产负债表 单位：万元,101租售房地产开发项目案例分析,5敏感性分析 将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素
16、进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方向变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至20.1%和17.7%，净现值分别下降至12万元和-206万元，投资回收期则增加到4.0和4.1年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感 的因素是租房价格，这是因为计算期只有6年，而且是从第4年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。详见表10-14和图10-1。,表10-14 敏感性分析表,图10-1 敏感性分析（全部投资、所得税前）,101租售房地产开发项目案例分析,6临界点分析 临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，
