《2006年度最佳策划项目(松山湖)课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2006年度最佳策划项目(松山湖)课件（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、创典“城际运营”,聚焦万科.松山湖1号,万科历史上第一块5A级地块,06年东莞乃至华南万科的期望最高的地块,深圳中原大深圳战略的重要一步,万千宠爱于一身，纵然是阅历无数的万科与中原，也要小心翼翼 的书写新的传奇,城际运营,最早用于运输业，由于主体和客体的移动性方能产生城际运营。,房地产,能否跨出本土界限，突破地域临界点，逐利于千里之外？,不动产,客户群,相对区域固定, 目录,CONTENTS,城际运营临界破局,开发异地项目建议,城际运营鲶鱼破局,临界点一：区域价值,06年上半年，松山湖除了东莞人以外不为人知 即使东莞本地客户也对松山湖抱有怀疑,临界点二：品牌,东莞长期以来最具有号召力的四大地产
2、品牌 中信、光大等号令东莞地产界 当时万科，并非东莞的江湖老大,东莞客户的哑铃型结构，缺乏上升力量强劲的中产阶层，后继乏力，使得高端市场需求空间并非像深圳一般巨大 东莞高端客户的独立别墅情结，松山湖早期到访东莞客户认同连排townhouse的不到2%,临界点三：客户,东莞不缺乏山水资源 其别墅密度是全国之最,临界点四：资源与产品,临界点五：价格,TH50009000价格区间，9000为当时townhouse的天花价格,旗峰天下/TH8700,世纪城国际公馆/TH8000,中信森林湖/TH9000,5000,10000,价格（元/平米）,龙泊东江/TH5600,临界点五：价格,别墅价格区间为70
3、00-17000，19000为别墅的价格天花板 按照常理开发，利润空间难以启动,御花苑/别墅1200015000,中信森林湖/别墅17000,加州阳光/别墅7000,海逸豪庭/别墅9000,价格（元/平米）,愉景花园/别墅15000,5000,18000,10000,“跨”一步海阔天空,临界点突破？,广 州,深 圳,香 港,东 莞,松山湖,临界点突破？,深圳客户似乎成为撬动本项目的关键 深圳客户早已进入理性投资期，除了对品牌的关注，早已具备区域化投资理念，更关注整体市场的发展规划等等。 成熟、理性、不易随波逐流成为深圳主流客户的特征,临界点突破？,能否利用深圳客户成为水池中的鲶鱼撬动东莞市场？
4、,东莞给深圳人的印象关键词：杂乱、治安差、城市规划不佳. 旧有的临界点打破，但新的临界点又出现,临界点突破？, 目录,CONTENTS,城际运营临界破局,开发异地项目建议,城际运营鲶鱼破局,破局一：弱化东莞地域属性,深圳电话转接,对于项目地点的口径,对于项目资源的口径,破局二：主打湖域？,拥有深圳稀缺的8平方公里湖泊 推广的主打方向是否在湖？,坐落着约30平方公里的绿色与水域,72平方公里的四季植物园,以澳洲为蓝本四季植物搭配的道路规划,园区内100公里长的景观路,72平方公里的松山湖信息产业基地，汇聚高新技术产业，研发、教育等知识密集型产业，成为辐射珠三角乃至华南的科技中心,以湖为核，划地为
5、疆，造就华南科技生态城,以人为尊，环境共生,人与湖的思考 以湖为核心的生态居住区，凯悦酒店及其他商务配套、市政、教育、生活配套散布其中，高薪科技产业园区和大学园区在外围相护，对自然，对人的诸多尊荣，松山湖1号尽皆享受,立体交通助推华南科技生态城,石大、莞惠、107 莞深、常虎高速公路 两条轨道交通交汇点 火车站 码头 机场 ,凯悦酒店，只坐落在世界上最有价值的地段,巴黎到上海，西子湖畔到长安街，凯悦酒店意味顶级奢华享受,高尔夫之乡,松山湖高尔夫,峰景高尔夫,观澜高尔夫,高级商务运动配套,集全功能和现代感于一身,文化营,演艺中心,展示中心,餐饮娱乐中心,滨湖生态公园,中心区公园,功能、生活配套,
6、省一级九年制义务教育体系+大学城规划,东莞理工学院,广东医学院,东莞中学松山湖学校,中山大学松山湖生物技术学院,教育体系,破局二：湖域？疆域！,72平方公里高科技产业园区坐落着30平方公里的水域与绿地超过100公里长以澳洲为蓝本的城市道路设计石大、莞惠、107、莞深、常虎高速公路、两条轨道交通交汇点、火车站、码头、机场以湖为核，划地为疆，造就华南科技生态城,撬动深圳市场，首先挖掘区域价值,破局二：湖域？疆域！,Never before, never again.空前绝后！,破局三：产品特色？精神传承！,兰乔圣菲，不凡的起点,委婉的传承 十七英里,站在巨人肩膀，自然高度不凡！,破局三：产品特色？
7、精神传承！,破局三：产品特色？精神传承！,淡化产品，淡化赠送面积，淡化建筑外立面，强调精神价值.,破局四：凯悦三大活动与两大节点确立,项目及区域形象树立 产品信息发布 活动及销售信息,06年 9月 10月 11月 12月,9.23 发布会,户外,报纸,活动信息,销售信息,短信直邮,活动信息,活动信息,销售信息,网络广告,剑客炒作,活动信息,销售信息,客户梳理,前期梳理,筹量预估,销售预估,线 上,线 下,区域价值及高度建立,预热蓄势期,强销,认筹,开盘,活动信息,破局四：凯悦三大活动与两大节点确立,交响乐团盛情演奏,充分利用凯悦酒店，淡化没有样板房、没有展示区的弱点,精确制导，完美打击！,25
8、08批上门客户 755批电话客户 1088批新闻发布会客户 250批楼盘巡展客户 87批万科内部客户 共4688批客户,筛选: A+类客户115批 A类客户649批 B类客户1801 C类客户2123,173套单位 第221号认筹号，暨第176批客户进入选房区即全部售馨，所有销售进程、消化顺序及购买客户与预测高度一致。,破局四：两大节点确立与凯悦三大活动, 目录,CONTENTS,城际运营临界破局,开发异地项目建议,城际运营鲶鱼破局,运筹帷幄，方能决胜千里之外,“城际运营”切入？,异地操作 可执行性,需求特征 准确把握,购买主要目的,年龄： 2840岁为主要年龄段,行业： 新兴行业合伙人/创办
9、人,收入水平： 2080万/年为主,生活习惯： 偏好品牌、有品位、教养,事业阶段： 多数处于事业上升期,购买特点： TH为第一次低密度物业,深圳异地置业客户群特征：,投资,深圳异地置业客户群特征：,资源 自然/城市,区域价值,规模 多期开发,低密度,赠送面积,外立面,深圳客户异地置业愉悦点排序阶梯图,低,高,重 要 性,异地操作前的评估,城际运营 ？,并非每个项目都可以成功实现城际运营,无法达到度量标准，城际运营只能作为辅助渠道，而非主打渠道！,区域价值营造与挖掘是基础 规模大盘效应，多期开发是前提营造对多元客户的吸引力，是关键重要节点把握，营销费用有的放矢是,有效的城际运营,回报！,客户需求重点,建造客户喜好的物业 进行客户喜好的推广,有效的城际运营,低密度产品,产品和包装,外立面,赠送面积,包装细节,愿“城际运营”助推大深圳腾飞！,
