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1、房地产政策与法律,考评,1.考察出勤率 （20分） 2.探究式学习，课堂随机提问 （10分，每人约2次，每次5分） 3.作业（10分） 4.闭卷考试（60分）,学习方法 1将学习教材和学习法规结合起来。 2将理论学习和研究实践案例结合起来。 3课堂讲授、提问与自学相结合。 4与当前热点问题相结合。 5与理论创新相结合。,第一章 房地产法,一、 房地产概述 （一）房产与地产 房地产就是指房产、地产、房地合产的统称。 地产，在物质形态上是地表上某一特定的地块。 房产，在物质形态上是建立某一特定地产之上的房屋。 二者在经济意义上是一种资产和生产要素，在法律意义上是一种财产权利。,第一节 房地产与房地
2、产业,房产与地产的关系:,1.联系： （1）在物质形态上。房地相互联结，房依地建，地为房载。 （2）在价值形态上，具有不可分割性。 （3）在权属管理上，房地权利一致原则。 两者之间联系密切，具有不可分割性。正因为如此，人们将二者相提并论 ，合称为“房地产”。在法律术语上又称它为“不动产”。,2.区别： （1）地产可单独存在，房产不能。 （2）增值不同。 （3）价格影响因素不同。,房产与地产的关系:,（二）房地产 与财产权,先占取得,所谓先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主的动产，而取得其所有权的法律事实。先占的性质属于事实行为。先占制度的价值在于:实现物有所归，有利于物尽其用。,时效取得,
3、是指一定的事实状态持续存在一定时间以后，即发生一定法律后果的法律制度。无权利人以自己所有的意思，善意地、公开地和持续地占有他人财产，经过法律规定的期间，而依法取得该财产的所有权的制度。,（三）房地产的特征,1、固定性 2、耐久性 3、短缺性 4、聚财性,（四）房地产的分类,1.地产的分类 1）按开发利用程度不同，将土地分为生地和熟地。 2）按土地利用规划用途不同，将土地分为农用地、建设用地、未利用地。 3）按所处区域不同，分为农村土地和城市土地。 4）按所有权不同，分为公有土地和私有土地。,2.房产的分类 1）依建筑结构不同，分为： 2）依功能用途不同，分为住宅房屋和非住宅房屋。 3）依商品化
4、和价格不同，分为商品房和保障房。 4）依所有权和产别不同，分为： 5）依建成时间因素可分为：增量房、存量房 期房、现房,（一）房地产的概念和内容 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 房地产业的结构： 1房地产开发（包括土地开发和房屋建设） 2房地产经营 3房地产管理（包括土地管理、房屋管理、房地产企业管理） 4房地产服务,二、房地产业概述,区别是： 建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而 房地产的产品即体现物质属性，又体现法律属性， 其落脚点在房地产权属。 建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房 地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种 性质，属于第三产业。,房地产业与
5、建筑业既有区别又有联系,二者联系：它们的业务对象都是房地产。 房地产业 建筑业 房地产公司 建筑公司 甲方 乙方 发包方 承包方,房地产业与建筑业既有区别又有联系,房 地 产 业,房地产投资开发业,房地产服务业,房地产 中介服务业,物业服务,房地产咨询,房地产估价,房地产经纪,房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。,房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 业务：地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。 分为法
6、规类咨询（法律、法规、政策咨询）、信息类咨询（如市场调查、市场信息分析等）、技术类咨询（如投资项目可行性研究论证、营销策划等）。,房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。 房地产估价活动，包括土地、建筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产，以及因转让、抵押、房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。,房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪
7、业务的经济活动。 居间就是交易活动的媒介服务。二手房市场上的经纪业务多以二手房买卖、租赁居间为主。 代理是为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务。新建商品房市场上的经纪业务主要是新建商品房销售与租赁代理，且大多为卖方代理；,物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,（二）房地产业的地位和作用,1）房地产业是国民经济发展的基础性产业。 2）房地产业是国民经济发展的支柱性产业。 3）房地产业是国民经济发展的先导性产业。,2.房地产业保障人民生活。 住有所居,1.
8、房地产对国民经济的作用,强制性的回收,无偿的分配,计划经济,人口增涨,有限的投入,解放初期至改革开放初期,“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配出租 并近乎无偿使用的福利性住房制度”,三、我国房地产政策回顾,1978 理论突破 城镇住房制度改革房改 城市土地使用制度改革 无偿使用 有偿使用,1987年12月 1日，深圳首开 国有土地公开拍 卖先河，新中国 第一块有偿出让 国有土地被深房 集团竞拍成功。,1987年第一次提出建立房地产市场,房改：,1994年7月18日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，开始进行房改。房改的基本内容可以概括： 1.住房建设由国家、单位建设改为房地产开
9、发商建设。 2.由国家、单位维修管理改为房地产物业公司服务。 3.由实物分房改为住房补贴。,4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。 5.建立住房公积金制度。 6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。 7.建立规范化的房地产交易市场。,2003年8月12日国务院下发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文），要求坚持住房市场化的基本方向。 第一次明确房地产是支柱产业。 商品房 住房供应主体 经济适用房 政策性商品住房,房地产市场化进入快车道：,06年九部门制定关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见（国六条）：,
10、1.切实调整住房供应结构；自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上（90/70）政策。 2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；,2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见（24号文）,住房问题是重要的民生问题。 1.合理确定廉租住房标准： 新建廉租住房套型面积控制在50平方米以内，以配建为主。 2.合理确定经济适用住房标准： 经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，套型面积控制在60平方米左右。,2007.7徐滇庆与牛刀的打赌: 徐滇庆:如果明年7月11日深圳房价比现在低
11、一 分钱，我一定在南方都市报上用整版篇幅向 深圳市民道歉 。 2008.7月：“我向深圳人民道歉。在2007年7月我 说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人 民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨 都理应由我来道歉。”,2007年房价高企，国家税务局出台关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，但由于美国的次贷危机-不了了之。,2008年楼市遇冷、政府救市,2008年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院颁布促进房地产市场健康发展措施（“国三条”）： 自2008年10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0
12、.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。,自11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。 将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。,营业税,以前,5年,全额,全免,2年,差额,全免,5年,差额,全免,以上,以下,以下,以下,以上,以上,2008年,2010年,买房人：第一次置业，享受七折利率,开发商：土地出让金缴纳期限放宽到两年,中国的房地产到
13、底怎么了？异常火爆：压抑了近一年的购买 欲望集体爆发！ 没有最贵，只有更贵！,09年房地产市场火爆,09-10组合调控,第一拳（12月9日）：营业税征免时限2年变5年 第二拳（12月14日）:国务院要求遏制房价过快上涨 第三拳（12月17日）：拿地首付不低于50% 第四拳（10年1月）：二套房贷首付不得低于40% 第五拳（1月12日）:存款准备金率上调0.5个百分点,2010“”期间，北京市副市长陈刚曾经表示：“北京今年已经很难再产生地王了。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了”。但“”刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个“地王”。 温总理在“”上“坚决抑制部分城市房价过快上涨”的政治承
14、诺尚在耳边，央企却“用脚投票”。,在3月15日这一天，北京总共成交6块土地。其中，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”。但还不到几个小时的工夫，“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。,总理说了不算，总经理说了算！,第六拳（2010.4.15）-国务院新四条,一、实行更为严格的差别化住房信贷政策。 二、增加住房有效供给。 三、加快保障性安居工程建设。 四、加强市场监管。,第七拳：9月29日调控（新五条）,一、禁止异地购房 二、首套房贷一刀切
15、 比例30% 三、暂停发放第三套房贷，部分城市限购房套数 四、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款 五、推进房产税改革试点,第八拳：各地调控细则纷纷出台,南京和深圳最严厉，看存量不看增量 南京：限制购买第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。 深圳：本地人可购买两套，外地人只能购 买一套,上海、杭州、广州看增量，不看存量 上海：本地人和外地人只能购买一套 杭州：本地人和外地人只能购买一套 广州：本地人可购买两套，外地人只能购 买一套,2011.1.26（新国八条）,（一）进一步落实地方政府责任。
16、地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。,（四）强化差别化住房信贷政策。二套房首
