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1、1,土地增值税清算与项目清算,林佳良,2,3,学什么：课 程 内 容,土增税概述,清算实务,纳税筹划,收入确认,扣除金额确定,4,第一讲 土地增值税概述,清算政策依据,土增税特点,土增税计算,概述,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201010号（2010年4月17日）,(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。,话说,国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通
2、知国税发201053号（2010年5月25日）,各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。 还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发201010号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发201010号文件精神落到实处。,2011年1月26日国务院新国八条出台,会议提出八条政策，包括：二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、普遍实施限购令等。税收政策方面，提出“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年
3、转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 ” 一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。,北京市地税局、建委2011年第5号,土地增值税幅度预征率表（2011.3.18 起执行）,注：容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。廉租房、公租房、经济适用房、限价房暂不预征。
4、,上海市地方税务局2010年第1号公告（从2010年10月1日起执行）,按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。 项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按市房屋主管部门提供的数据为准。,广州市地方税务局公告2012年第2号（执行时间自2012年7月1日起至2013年6月30日止）,一、房地产开发项目分类及预征率 （一）住宅类 普通住宅2，非普通住宅3，别墅4。 （二）生产经营类 写字楼（办公用房）3%，商业
5、营业用房和车位4%。 （三）对符合市政府“经济适用住房（含解困房）”和“限价商品住宅”规定的房地产开发项目，不实行预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。 注：此前执行的土地增值税预征率为普通住宅1，其他商品房为2。,11,深圳地税局深地税告20106号公告（2010.8.1 起执行）,普通标准住宅按销售收入2%预征 别墅为4% 其他类型房产为3%。 注：本公告之前预征率为：普通标准住宅为1%，别墅为3%，其他类型房产为2%,2013年2月28日国五条“隆重”出台,2013年2月20日，温家宝政府最后一次国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，也成为十年内第九
6、次房地产调控措施。8天后，国务院办公厅正式发布了关于继续做好房地产市场调控工作的通知 结论：“十年九调”，年年“中央空调”！,国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知税总发201367号2013年6月20日,一、提高认识，加强组织领导。 土地增值税是房地产宏观调控的重要措施，做好土地增值税征管和清算工作是贯彻依法治税要求的重要体现，各地要充分认识加强土地增值税征管工作的意义，加强组织领导，按照深化征管改革的总体要求，全面加强土地增值税征管。 各地方税务局主要领导要高度重视土地增值税工作，把此项工作列入议事日程和绩效考核内容；分管局领导要亲自抓，把土地增值税征管作为财产行为税征管的重点
7、，切实抓紧抓好；分管处室要认真总结近年来土地增值税征管工作经验，分析存在问题，提出本地区加强征管行之有效的办法；主管税务机关要加强房地产开发项目的全流程监管，形成动态监控机制，把预征、清算和清算后管理的各项工作做扎实；房地产税收专业管理局要充分发挥专业化管理的优势，通过相关税种联动、多税种间信息比对，强化土地增值税监管，集中力量做好清算工作。,国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知税总发201367号2013年6月20日,二、深入工作，着力抓好土地增值税清算。 土地增值税征管是系统性工作，各环节紧密联系，预征是土地增值税工作的基础，清算是落实土地增值税功能的关键，对房地产开发项目的
8、全流程监管是夯实税源的保障。2013年要着力抓好清算这一关键环节。一是要加强纳税服务和税收宣传，把清算的相关政策和规定宣传好、解读好，让纳税人熟悉政策，在达到清算条件后能够自行做好清算申报，使清算申报做到全覆盖、无死角。二是要对近几年积压未清算的项目进行全面清理，制定工作计划，督促企业限期自行清算，对拒不清算的要严肃处理。三是要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。四是清算审核时要严格依照政策和规定执行，不得擅自扩大扣除项目范围。,国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管
9、工作的通知税总发201367号2013年6月20日,三、狠抓落实，强化督导检查。 要把督导检查作为强化土地增值税征管工作的抓手，狠抓落实，对照要求、认真部署、细化方案、层层督导，确保将加强土地增值税征管工作的各项要求落到实处。税务总局在已经对15个省市进行督导的基础上，2013年 7月起还将对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导（工作方案另行下发）。,16,2010年2月27日温家宝对话网友,温家宝：在这里我也想说一点对房地产商的话，我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。02-27
10、09:46 温家宝我知道处理房价问题要分清政府应该管的事和市场应该管的事情。对于政府应该管的事情，我们毫不含糊；对于市场应该管的事情，我们也要密切加以关注，充分利用市场对资源配置的合理作用。同时，抑制那些不合理的房价。02-27 09:47,17,土地增值税清算涉及的法律法规与主要政策,（一）涉及的基本法律法规 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （二）涉及的直接政策依据 国家税务总局关于印发的通知（国税发200991号） 国家税务总局国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）,18,土地增值税清算涉及的法律
11、法规与主要政策,（三）涉及的其他主要政策 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号） 财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知（财税字199561号） 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号） 财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税2006141号）,19,土地增值税清算涉及的法律法规与主要政策,（三）涉及的其他主要政策 国家税务总局关于印发的通知（国税发2007132号 ） 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010
12、220号 ） 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号） 关于进一步做好土地增值税征管工作的通知（税总发201367号）,1994-2009年土地增值税全国入库收入统计（亿元）,21,特点,土地增值税税率表,23,土地增值税评税法,（一）针对新建房 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（国税发【2
13、006】187号）,24,土地增值税评税法,（二）针对存量房 在征收管理中，对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额,并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。 房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。,25,财税字【1995】048号第十条： （1）确认旧房及建筑物的评估价格 经评估价格评估的，评估价格重置成本价成新度折扣率 不能取得评估价格的，按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%。 （2）地价款：未支付地价款或不能提供付款凭证的，不得扣除。
14、 （3）相关税费：评估费、营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税。,土地增值税评税法,26,土地增值税计算,（一）首先确定转让收入额 （二）其次确定扣除项目金额 1、支付的地价款 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 （1）能认定利息的：利息（12）5%以内 （2）不能认定利息的：（12）10%以内,27,土地增值税计算,4、税金 （1）营业税：销售收入5% （2）城建税：营业税（7、5、1%） （3）教育费附加：营业税3% （4）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除0.5）：销售收入0.5 5、加计扣除费用（仅限于房地产开发企业并开发房地产的情形） 加计扣除费用（12）20% 扣除项目金
15、额合计15,28,土地增值税计算,（三）计算增值额 增值额收入总额扣除项目金额 （四）确认增值率 增值率增值额扣除项目金额100% （五）计算应纳土地增值税 应纳税额=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数,土增税清算实务,30,一、清算条件,（一）法定清算条件 根据国税发【2006】187号与国税发【2009】91号文规定，法定的清算条件主要有： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 即符合以上情形之一的，纳税人应（必须）进行土地增值税的清算。,31,一、清算条件,（二）指定清算条件 根据国税发【2006】187号与国税发
16、【2009】91号文规定，指定的清算条件主要有： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 即符合以上情形之一的，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税的清算。,32,“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握？ 根据国税发【2009】31号文规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。,一、清算条件,33,二、清算时间要求,对于符合“法定清算”规定，
