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1、土地增值税,注册税务师执业资格考试 税法（II）,中南财经政法大学财政税务学院 2012年4月4日,3,第三章 土地增值税,第一节概述 第二节征税范围纳税人、税率（熟悉） 第三节转让房地产增值额的确定（掌握） 第四节应纳税额的计算（熟悉） 第五节减免税优惠 第六节申报和缴纳（熟悉）,1,税法（II）,近三年题型、题量及考点小结,2,税法（II）,第一节 概述（了解）,一、概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 二、特点 （一）以转让房地产取得的增值额为征税对象； （二）征税面比较广； （三）采用扣除法和评估法计算增值额
2、； （四）实行超率累进税率； （五）实行按次征收。,3,税法（II）,第二节 征税范围、纳税人和税率,一、征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 （一）征税范围的一般规定(三标准) 标准一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税； 【注】转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 标准二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 【注】土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。,4,税法（II）,例题,【例题多选题】 (2009)下列各项中，属于土地增值税征税范围的有( )。 A.转让国有土地使用权
3、B.出让国有土地使用权 C.转让地上建筑物产权 D.转让地上附着物产权 E.转让地下建筑物产权 【答案】ACD 【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入；土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。,5,税法（II）,征税范围,标准三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税 (同时记忆P204）。 【注】土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。 （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人
4、的行为。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。,6,税法（II）,征税范围的具体规定（I）（2009，2011）,7,税法（II）,征税范围的具体规定（II）,8,税法（II）,征税范围的具体规定（III）,9,税法（II）,10,税法（II）,例题,【例题多选题】（2011）下列行为中，属于土地增值税征税范围的有（）。A.房地产评估增值B.个人之见交换自有居住用房C.房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属D.房地产开发企业以自建商品房进行投资E.房地产开发企业以自建商品房安置回迁户 【答案】B
5、DE 【解析】评估增值没有发生所有权属的转让，不属于土地增 值税的范围。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、 土地使用权赠与直系亲属的行为不征收土地增值税。,11,税法（II）,小结：不征土地增值税,（1）房地产继承（无收入）； （2）房地产有条件的赠与（无收入）； （3）房地产出租（权属未变）； （4）房地产抵押期内（权属未变）； （5）房地产重新评估增值（无权属转移）； （6）代建房行为（权属未变）。,12,税法（II）,小结：免征（暂免）土地增值税,（1）个人互换自有居住用房地产； （2）合作建房建成后按比例分房自用； （3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业； （4）
6、企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中； （5）国家征用收回的房地产； （6）个人转让自有的房地产； （7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。,13,税法（II）,例题,【例题1多选题】下列各项中，不用缴纳土地增值税的有（）。 A.房产所有人将房产赠与儿女 B.代建房行为 C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产 D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产 E.事业单位转让自用的房产 【答案】ABD 【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。,14,税法（II）,例题,【例题2单选题】下列
7、各项中，应征收土地增值税的是（）。 A.因为国家建设需要而被政府征用的房产 B.对国有企业进行评估增值的房产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产 【答案】C,15,税法（II）,例题,【例题3多选题】 （2008年）下列行为中，应当征收土地增值税的有（ ）。 A.将房屋产权赠与直系亲属的 B.由双方合作建房后分配自用的 C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的 D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的 E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的 【答案】CE 【解析】合作建房由双方分房后分配自用、被兼并企业将房地产转让到兼并企业的暂免土地增值税。将房屋产
8、权赠与直系亲属的土地增值税。,16,税法（II）,纳税人,土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。,17,税法（II）,例题,【例题多选题】下列各项中，属于土地增值税纳税人的有（ ）。 A.与私营企业换房的三资企业 B.合作建房后出售房产的合作企业 C.转让公寓楼的学校 D.通过国家机关捐赠给福利单位房屋的个体户 E.将自有房屋对外出租的个人 【答案】ABC,18,税法（II）,税率：四级超率累进税
9、率表,【例题单选题】某有限公司转让商品楼收入1000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额200万元，则适用税率为（ ）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】D 【解析】增值税扣除项目金额比例（1000200）200100%400%，适用第4级税率，即60%。,19,税法（II）,第三节 转让房地产增值额的确定(必考）,土地增值税的计算步骤： 确定纳税人 确定取得的收入 确定扣除项目的金额 计算土地增值税，确定增值率和税率 计算应纳税额 土地增值额=转让房地产收入税法规定的扣除项目 金额,20,税法（II）,一、收入额的确定,纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、
10、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。 实物收入收入时的市场价格折算； 无形资产收入专门评估；,21,税法（II）,二、扣除项目及金额：新项目转让（扣五项）,1/5.取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式： （1）出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金； （2）行政划拨方式取得土地使用权的，为按规定补缴的出让金； （3）转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 “按国家统一规定交纳的有关费用”：登记、过户手续
11、费。,22,税法（II）,新项目转让（扣5项）,2/5.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（选择题） （1）土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （2）前期工程费 指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、项目可行性研究、“三通一平”等支出。 （3）建筑安装工程费 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,23,税法（II）,新项目转让（扣5项）,2/5.开发土地和新
12、建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（选择题） （4）基础设施费 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 （5）公共配套设施费 指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 （6）开发间接费用 指企业为直接组织和管理开发项目所发生费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,24,税法（II）,例题,【例题多选题】（2009）房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20扣除范围的有( )。 A.取得土地使用权缴纳的契税 B.占用耕地缴
13、纳的耕地占用税 C.销售过程中发生的销售费用 D.开发小区内的道路建设费用 E.支付建筑人员的工资福利费 【答案】ABDE 【解析】对从事房地产开发的纳税人可按实施细则第七条（一）（二）项即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设计费、公共配套设施费、开发间接费用等。,25,税法（II）,新项目转让（扣5项）,3/5. 开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用） 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用
14、中的利息支出。 对于利息支出，分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）,26,税法（II）,新项目转让（扣5项）,3/5. 开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用） （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内。 房地产开发费用计算中还须注意： 第一：利息上浮
15、幅度按国家有关规定执行，超过上浮幅度部分不允许扣除； 第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 第三：全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 第四：房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1），（2）项所述两种办法。 第五：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（P249）,27,税法（II）,新项目转让（扣5项）,4/5.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费） 。 其中：房地产开发企业缴纳的印
16、花税列入管理费用，印花税不再单独扣除（两税一费）。 对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。,28,税法（II）,新项目转让（扣5项）,【例题单选题】按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。 A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税 B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加 C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税 D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税 【答案】B,29,税法（II）,新项目转让（扣5项）,30,税法（II）,新项目转让（扣5项）,5/5.财政部确定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20% 【注】纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（1）代收费用计入房价
