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1、物业管理工程基础知识培训,主讲人：唐汇平,怎样做一个合格的工程管理人员，不外乎两大点： 怎样做人 怎样做事,怎样做人：简单讲，就是要诚实、守信、实事求是、活到老学到老、不要不懂装懂。 怎样做事：就是要认真、负责、不断提高业务水平、不断提高技术动手能力和科学管理能力。多学习应知的业务知识，多学习我们应会的业务技能。,一、工程管理基础与意义 二、专业术语释义 三、工程管理内容 四、常见问题解答,一、工程管理基础与意义,1. 什么叫物业管理： 对小区房屋建筑及其配套的设施、设备和相关场地以及对物业环境（区域内安全、清洁卫生、绿化、车辆停放等）进行统一的维护、整治、保养、管理叫物业管理。 2. 什么叫
2、物业工程管理： 对小区房屋建筑和配套设备、设施的施工、验收和使用及相关人员的管理叫物业工程管理。,3. 工程管理在物业管理中的重要意义,工程部门是物业管理公司的重要核心部门之一，它担负着整个物业项目“有形证据”的全部，同时又是物业“服务过程”和“参与者”的重要扮演者。工程服务部门工作成效的优劣，可以使所有的业主和承租客户直接感受到物业公司整体服务质量的高低。,（1）任务 1）物业项目的设备、设施的安全运行、维护、保养、能源供应及日常巡检和维修。 2）对建筑的主体结构、内外装饰、环境氛围、市政绿化、清洁设施、设备维护保养，确保其完整、安全、保值增值。 3）建立建全各项规章制度、操作规程并落实贯彻
3、。 4）建立并保管好设备档案。 5）加强培训，提高员工规范意识和综合素质。 6）起草，编制年度能源费用，工程费用预算，设备维护保养（大、中项目）计划。 7）二次装修管理和监督。 8）配合各类部门，完成各类检查和验收。,（2）目标：6个100% 1）确保房屋完好率100% 2）确保设备完整率100% 3）确保客户投诉处理率100% 4）确保合同签约履行率100% 5）确保员工培训合格率100% 6）确保消防责任制落实率100% （3）岗位职责 1）工程部经理的岗位职责 2）各专业主管的岗位职责 3）各专业岗位的岗位职责 （4）各项管理制度和工作程序,二、专业术语释义,框架结构住宅、砖混结构住宅、
4、钢混结构住宅区别,框架结构住宅 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛙石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好。砖混结构住宅砖混结构是指小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖,如空心砖等。“混”,指的是由钢筋、水泥、沙石和水,按一定比例配制的钢筋混凝土配件,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐。这些配件与砖墙相结合而建成的住宅,被称为砖混结构住宅。由!于抗震的要求,砖混结构住宅一般在五至六层以下。钢混结构住宅这类住宅的结构材料是钢筋混凝
5、土,即钢筋、水泥、粗细骨料碎石、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,高层住宅大都采用这种结构,但这种住宅结构工艺比较复杂,建筑造价也较高.,跃层、复式、错层的区别,跃层一套居住单位占有二层的为跃层式,也有人称之为“楼中楼.它较平层住宅动静分区更为明确.由于跃层式住宅只有进户层有公共走道,所以可以减少电梯的停站层.复式复式是指一层比较高的房子中局部加一层,变为两层较低的房子.由于低的部分为两层,所以兼有跃层式住宅的特点.错层错层指的是一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系的房子。错层和跃 层一样
6、能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间惑,地下室、半地下室、假层的区别,地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 假 层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。,住宅的开间、进深、层高和净高的区别,1)住宅的开间 住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严
7、格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 (2)住宅的进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 (3)住宅的层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高
8、采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 (4)住宅的净高 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高=层高-楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。,
9、低层、多层、高层住宅比较,低层房屋 低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。 多层房屋 多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要
10、原因。 高层房屋 高层房屋是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，,低层、多层、高层住宅比较,高层房屋(指15层以上、24层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全
11、明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。 超高层房屋是指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地
12、段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。 根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。 使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。 建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。 房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置
13、，户型设计较难，装修也易带来不便。 物业管理收费：多层少于高层。,三相四线制与三相五线制的区别,三相五线制供电的原理：众所周知，在三相四线制供电中由于三相负载不平衡时和低压电网的零线过长且阻抗过大时，零线将有零序电流通过，过长的低压电网，由于环境恶化，导线老化、受潮等因素，导线的漏电电流通过零线形成闭合回路，致使零线也带一定的电位，这对安全运行十分不利。在零干线断线的特殊情况下,断线以后的单相设备和所有保护接零的设备产生危险的电压，这是不允许的。如采用三相五线制供电方式，用电设备上所连接的工作零线N和保护零线PE是分别敷设的，工作零线上的电位不能传递到用电设备的外壳上，这样就能有效隔离了三相四
14、线制供电方式所造成的危险电压,使用电设备外壳上电位始终处在“地”电位，从而消除了设备产生危险电压的隐患。,三相四线制与三相五线制的区别,对三相五线制敷设的要求(1) 在用绝缘导线布线时，保护零线应用黄绿双色线，工作零线一般用黑色线。沿墙垂直布线时，保护零线设在最下端，水平布线时，保护零线在靠墙端。(2) 在电力变压器处，工作零线从变压器中性瓷套管上引出，保护零线从接地体的引出线引出。(3) 重复接地按要求一律接在保护零线上，禁止在工作零线上重复接地。(4) 采用低压电缆供电时应选用五芯低压电力电缆。(5) 在终端用电处(如闸板、插座、墙上配电盘等)工作零线和保护零线一定分别与零干线相连接。(6
15、) 对老企业的改造应逐步实行保护零线和工作零线分开的办法。例如在车间入户时零干线做重复接地，重复接地以后工作零线单独敷设，保护零线由此重复接地体引出；使用四极漏电 保护断路器的，在断路器前是三相四线制，在断路器后改为三相五线制; 在架空线路供电又实行动力电和照明电分开架设的(两棚线)，可以用随照明线横担架设的零线为工作零线，随动力线横担架设的零线做保护零线。,三相四线制与三相五线制的区别,三相五线制供电的应用范围凡是采用保护接零的低压供电系统，均是三相五线制供电的应用范围。国家有关部门规定:凡是新建、扩建、企事业、商业、居民住宅、智能建筑、基建施工现场及临时线路，一律实行三相五线制供电方式，做
16、到保护零线和工作零线单独敷设。对现有企业应逐步将三相四线制改为三相五线制供电，具体办法应按三相五线制敷设要求的规定实施。 “究竞有何差异？” 1、三相五线是三火一工作零线N、一保护零线PE； 2、把工作零线N与保护零线PE分开是它的特点和目的； 3、采用工作零线N与保护零线PE分开是为系统实现“RCD漏电保护”措施而采取的供电线路； 4、三相四线制工作零线N与保护零线PE不分开，会使“RCD漏电保护器”产生“拒动”而失去保护作用；,强排水与弱排水的区别 同层排水与异层排水的区别 泼水试验与浸水试验的区别,阳台面积怎么计算 按现行的建筑面积计算规则：(1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积。 什么是套内墙体面积 商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)。共用墙体水平投影面积的一半计人套内墙体面积，非共用墙水平投影全部计入套内建筑面积。 什么是使用面积 使用面积是每套住宅户内除墙体厚度
