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1、国际能源大厦定位报告,2011.10,Business Centre,引导打造福田CBD之总部标杆的 “CEPA 商務中心”,报告思路,2011年深圳写字楼市场需求分析 2011年福田CBD写字楼市场调研及分析 国际能源大厦项目分析 CEPA协议对写字楼市场影响及启示 比特国际商企服务连锁案例分析及启示 项目初步定位 项目租售模式分析及经济测算 结论,2011年深圳品牌写字楼市场现状,深圳是个年轻的城市，写字楼的开发一直伴随着经济的进步. 今天著名写字楼已成为深圳各大商圈形成的核心驱动力；国贸大厦促进人民南高级商圈形成；地王大厦引领蔡屋围金融商务中心；赛格广场改变了华强北商圈的商务格局；江苏大
2、厦捷足深圳中央商务区；世贸中心对于推动深圳写字楼市场西移也起到极为重要的作用。 市场上对高档 的标准写字楼的需求也在增加，对标志性写字楼的呼声越来越高。,2011写字楼租售价格行情（戴德梁行摘录）,了 解 市 场深圳商务中心项目探讨,深圳写字楼分布状况,罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区，经过20年的发展，形成以国贸为中心和以地王为中心辐射周边地区的商务办公区。 以国贸为中心的商务办公区，由于写字楼基本都是深圳80年代的建筑，所以大多立面陈旧、内部设施落后。但是，该地带离罗湖口岸近，出入关方便，仍是很多香港公司首选的办公地 。 以地王大厦为中心，深圳证券交易所、发展银行大厦、商业银行大厦
3、、金丰城等项目，共同组成了蔡屋围商务办公区。该区域是深圳目前商务办环境最成熟，设施配套最完善的高档商务办公区。传统的车公庙片区是一个以工业厂房为主，兼有少量办公楼的工业区。近年来，片区兴建了大量的写字楼项目，由于该片区的写字楼仅有工业厂房的使用年限，所以租金、售价便宜，吸引了大量的设计类、贸易类、装修类公司积聚其中办公。但是，天安数码城的建立，创新科技广场一类高档次写字楼的兴建，带动该片区写字楼整体档次的提高，也吸引了一些科技创业型公司的进驻。,世 金 汉 宫世 界 金 融 中 心,租赁参考：108元/平方米租价，29元/平方米管理费（30楼） 出租成功率：81%,世界金融中心位于国贸、地王、
4、东门三大商圈的中心，具有无可比拟的天然地理优势。密集的公交、方便的的士、快捷的地铁组成了一个完善的出行交通系统。而刚刚开业的深圳商业旗舰华润万象城更为与之仅一路之隔的世金汉宫带来超强的人气。 目前，世界金融中心裙楼已进驻亚洲最大的日式餐厅中森名菜、深圳最大的健身会所金朝阳、顶级粤菜皇朝食府 。 世界金融中心A栋甲级写字楼以其位于黄金地段和领先世界的多项配套，吸引了不少国际著名企业进驻。目前，世界500强企业已有16家进驻世界金融中心。,卓越时代广场引领国际商务新概念,卓越时代广场位于中心区南区，占地面积7295平方米，总建筑面积12万平方米。 其中可售建筑面积9.8万平方米，写字楼面积8283
5、4.5平方米，商业面积1.2万平方米。 高218米，地上52层，地下3层，其中地下一层与地铁人行道口相通。地下二层与南北写字楼及酒店相通。 销售状况：10月22日正式对外公开销售，目前的销售价格大概在15000元/平方米左右。（暂无租赁业务）,卓越时代广场毗邻会展中心，是会展经济圈的核心组成部分，充分拥有会展经济策动下的人才流、商务流、资金流，这些将为企业发展提供最及时、最广泛的信息资讯。 时代广场占据了双地铁，是深圳仅有的双地铁商务楼宇之一，拥有的强大商业体系，在商业资源配套匮乏的中心区，显得异常珍贵。 时代广场周边有怡景中心城、晶岛国际、购物公园、天虹商场等大型商业购物中心，更有希尔顿、喜
6、来登、迈思维尔、香格里拉四家世界顶尖的五星级酒店环绕，其共同构筑的区域环境，将是城市优势资源不错的整合。,国际能源大厦项目分析,俯视图,深圳国际能源大厦位于福田中心区中轴线东侧，福田区地铁1号线会展中心站附近，处于中心区南区的门户位置，地块面积6427.7平方米，呈北宽南窄的梯形，南北纵距152.3米，东西横距最窄处为36.85米；总建筑面积为96420平方米，其中商业面积6000平方米、办公面积90420平方米。用地南北各布置一栋塔楼，塔楼高度约为250米。,国际能源大厦项目分析,项目位于深圳市中心区中轴线东侧，处于中心区南区的门户位置。深圳市中心区是深圳市的政治、文化和金融中心。本项目位于
7、香港与深圳联系的主要通道上，与皇岗口岸和福田口岸的直线距离分别约为1公里和1.6公里。本项目与地铁1号线会展中心站的直线距离约为450米。会展中心站为现状地铁1号线和4号线的换乘站，并规划与地铁2号线、国家铁路福田站（地下）接驳。 项目地块面积6427.7平方米，总建筑面积为96420平方米，其中商业面积6000平方米、办公面积90420平方米。用地南北各布置一栋塔楼，塔楼高度250米。项目工程造价不超过10亿元。 深圳国际能源大厦是深圳能源集团股份有限公司总部及其职能管理部门、关联企业的办公场地，同时有相当部分将租赁给国内外知名企业及与能源电力行业相关的企业作为办公场地。,项目概况,国际能源
8、大厦项目分析,立面及地段,国际能源大厦项目分析,立面,国际能源大厦项目分析,立面,国际能源大厦项目分析,立面,国际能源大厦项目分析,立面,国际能源大厦项目分析,立面,国际能源大厦项目分析,平面及户型,了 解 市 场 CEPA协议零关税全面敞开服务市场,今年1月1日起，不仅香港输往内地的1369种产品将全面享受零关税的优惠政策，在内地与香港双方共同关注的服务业领域，也将推出涵盖法律、会计、分销、金融等10个领域的23项开放措施，进一步放宽市场准入。 CEPA第三阶段协议中，零关税货物种类将增加至近乎全面开放，在服务贸易方面，共有23项开放措施，涵盖10个范畴，即法律、会计、视听、建筑、分销、银行
9、、证券、旅游、运输及个体工商户。 内地同意在这10个领域进一步放宽市场准入。,根据相关协议规定，内地将允许已经在内地设立代表机构的香港律师事务所与同一省份不同城市的内地律师事务所联营；以及允许在内地执业法律服务的香港居民同时受聘于内地以外的律师事务所。 最新签署的法律文本中还规定，允许香港服务提供者在内地设立的独资公司在多个地点兴建和经营多家电影院，降低在内地设立旅行社的最低营业额，允许特定的内地证券公司及期货公司在香港设立分支机构等。,CEPA协议零关税全面敞开服务市场，将引导香港更多投资者北上创业，而随着开放的领域的逐渐细化，他们对商务中心的需求也将直线上升。,综上所述，車公廟擁有天时、地
10、利及人和的优势所在，所以延伸出我们的定位,项目初步定位(一）,中国商务第一站,商务中心是英文Business Centre 的译音，它提供的商业秘书专业服务起源于经济发达的国家和地区，为广大中小型企业和服务机构提供了灵活机动的操作平台，世界各国的商家们，已采用了这种低成本高效率的简单、快捷、经济实用的服务。,成功案例 比特国际连锁商务中心,比特国际连锁商务中心目前已在香港、广州、深圳、上海、北京、武汉、成都等各大城市开通联网业务。 该服务基于BCMS系统（Business Centre Message System：商务中心通讯系统），专为新生和成长中的中小型企业而设。 其特点是： 创业无需初
11、始办公成本，最大程度降低创业风险； 连锁经营，方便进入外地市场； 一站式服务，从注册到财税，以及全套专业秘书服务。,比特国际连锁商务中心演示,项目业态组合构思,宴会餐饮、商务休闲、 商务办公、商务会议、 商务生活配套,在招商和销售上与周边竞争对手形成差异化，形成自己独有的特色。,服务内容,办公室租用 即租即用的办公场地：前台接待大厅、办公室、会议室、会客室、带全套装修和办公家俱，租期随意。 配套的办公设备：高速上网、办公设备（复印机、传真机等）。 电话专线接听 以贵公司或办事处名义代客户专线接听电话，并提供及时转接、留言、业务介绍等服务。 文书工作 代客户打字、复印、传真、收发邮件、客户邮箱管
12、理。 日常业务 代客订票、订房、订参展摊位，代办边防证、暂住证，代为接待访客，客人接送等。 工商财税服务 代办工商注册，提供注册地、财税代理。,為配合項目之形象定位，有如下之中文与英文名稱建議：,中文名称 英文名称 CEPA商務中心 CEPA Business Centre B2B 商務中心 B2B Business Centre 華爾街商業資訊交易所 Walt Street Business exchange centre,方 案 理 据,专 业 分 析,原价方案,原价方案: 先租后卖 先租后卖,要求买家签定委托书后由我司统一出租三年,第一年将提供6%租赁利润,第二年提供7%,第三年提供8%
13、,原价方案,第一年,第二年,第三年,原价方案,原价方案,深入分析,优 点,缺 点,优 点,原价方案,1、便于业态控制,2、买家安心,3、免却税务问题,原价方案,优 点,1、便于业态控制,此方案具有统一性，可稳定商场业态,锁定商场格局。,2、买家安心,对买家而言 ,此方案可稳定售价 ,售价无落差。,3、免却税务问题,此方案可免却发展商与买家及经营管理公司三者之间的税务问题。,原价方案,缺 点,1、销售较慢,2、出租较慢,缺 点,原价方案,1、销售较慢,与“提价方案”相比，此方案由于招商的先行，商场需有一定的出租率后才便于出售,租价竞争力较低,同时大品牌一般不会以原回报价租赁进驻，后期销售较难，而
14、且与商场签约期限相对其它行业短,原价方案,缺 点,2、出租较慢,原价方案的租金比提价方案的租金高 原价方案的回报百分率比提价方案高,提价方案,提价方案: 卖价提15%返24%,卖价提15%返24% 在原商铺卖价基础上提高15%出售，再由经营管理公司接手,租赁承包三年,发展商将提供原买家三年(商铺售价)共24%租赁利润,提价方案,提价方案,策 略:,预先将售价提高15%，后一次性提供予买家24%，发展商尚欠9%之收入将在3年内按每年3%收回。如租金理想每年将额外盈利13%,提价方案,第一年,第二年,第三年,提价方案,深入分析,优 点,缺 点,提价方案,提价方案,优 点,1、便于业态控制,2、销售
15、时间快,3、出租速度快,4、三年租金回报,1、便于业态控制,提价方案,优 点,此方案具有统一性，可稳定商场业态,锁定商场格局,2、销售时间快,招商与销售同步进行,提价方案,优 点,3、出租速度快,租价较低，利于出租，加快出租速度,4、三年租金回报,发展商提供3年24%租赁利润，给予买家充分信心,缺 点,1、税务问题,提价方案,2、买家心态不平衡,缺 点,提价方案,1、税务问题 涉及税务问题较多。,缺 点,提价方案,2、买家心态不平衡,由于价格的提升,造成买家心态不平衡,出现心理落差 解决办法: 1、向买家说明深圳可出售的商務中心的稀有性 2、提价后租金仍然比其它商務中心低 3 、不会以返租作为卖点,方 案 对 比,利润,建议: 采取提价方案可带出更大利润,各项比较,总 结,如果开发商只顾商场销售情况,未有从商场的实际营商环境出发,营造商业氛围,以至采用直接出售店面无租金回报的形式,导致开发与经营脱节,如果采取先租后销售的策略形式,虽然可稳定业,但招商及开业时间会相对较慢,如果直接采用租金回报方法出售商铺,侧既可稳定业态,又可保证利润,同时对商场未来发展作有力支持,收入支出表,Thank You！,
