{物业公司管理}物业工程新项目管理培训讲义

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1、歷思威格斯资产管理公司,新项目工程管理体系建设,目录,一、基础管理,物业设备的基础管理是为实现物业设备及职能服务提供有关资料信息的依据。物业设备基础管理工作主要有四项内容：,设备资料档案管理 标准化管理 规章制度 教育培训、基础教育工作,基础管理设备资料档案管理,设备原始资料：如设备出厂合格证书、操作使用说明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。 设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记录、技术革新记录等 设备管理资料：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等,设备的档案资料管理工作基本任务：一是做好设备技术档案的保管；二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。,基础管理标准

2、化管理,技术标准。如各类设备的验收标准，完好标准、维修等级标准等。 管理标准。如报修程序，信息处理标准、服务规范及标准、考核与奖惩标准等。,设备的标准化工作的基本功能有两个方面： 一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准； 二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段；,基础管理规章制度,生产技术规程： 主要有安全操作规程、维修保养规程 管理工作制度：主要有运行管理制度、巡视制度、安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度 责任制度： 包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等,各种标准和制度规程可以是工程类质量体系文件的一部分,基础管理教育培训,对工程部员工的培训与教育：基

3、本内容是技术岗位职责、制度流程、工作标准、思想教育、职业道德、礼仪教育等 对业主、使用人的宣传与教育：其重点是有关合理与安全使用设备以及节能的宣传教育,二、运行管理,物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管理工作，它具有日常性，安全性和广泛性的特点和要求。有以下两类：,设备运行的劳动组织。 设备运行管理制度,运行管理设备运行管理制度,设备的安全操作规程。 设备的巡视工作制度 岗位责任制度 制度与交接班制度 记录与报表制度 报告制度 服务规范,运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。,运行管理设备运行的劳动组织,定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需要，合理确

4、定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。 作业组的组织：如电梯设备运行组，水工电工组等。 工作轮班组织：也就是劳动力的时间组织问题。工作轮班组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。,劳动组织目的，一是在合理分工协作基础上配置劳动力。二是据设备技术要求与岗位设置情况，采取合理的劳动组织形式提高劳动效率。,三、安全管理,物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节；包括：,加强安全教育与宣传。 设备安全管理

5、措施 落实设备合格证和人员持证上岗制度 安全责任制度 加强作业的安全监管（包括外包作业）,安全管理加强安全教育与宣传,对操作人员要：培训安全作业规程，安全意识教育。 对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提高安全意识。 在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。定期召开业主和使用人座谈会。,安全管理设备安全管理措施,对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施（如增加护栏、绝缘垫等） 定期进行设备的安全检查和性能测试 定期对安全工具、仪表进行检测 制定设备的安全管理制度,安全管理设备合格证制度,落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度，如电梯、一些设备绝缘值、防雷接地电阻等。

6、 要求使用和维修人员持证上岗。 高压操作证、入网证、电梯证、电工证、制冷工、电焊工、管道工等,安全管理安全责任制度,主管领导负责安全管理工作，安全巡检。 在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容明确下来。 形成一整套安全责任制度。,安全管理加强作业的安全监管,严格按操作规程操作设备设施，对要求两人以上共同检修的工作，禁止一人操作（如高压操作、电梯操作等），其中一人操作一人监管。 对危险操作工作，须工程负责人做好计划、进行分工、按计划步骤组织操作，做好操作过程的安全保护（指定专人负责在整个过程监督安全事项）。 分包方在我方区域工作，须指定专门负责人监管，防止作业中分包方发生安全事故。,安全管理特

7、种设备,特种设备安全监察条例规定：锅炉、电梯、游乐设施等为特种设备，实行政府安全监察制度 分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任,四、维修管理,物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，计划与控制。包括：,设备的三级保养 定期检查 计划维修 计划修理的定额标准 物业设备的更新改造和购置与评价,维修管理设备的三级保养,日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等。 一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。 二级保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态

8、的保养。,维修管理定期检查,设备检查：指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。 通过检查，及时查明和消除设备隐患 针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量。,维修管理房屋的安全检查,房屋安全检查是物业管理的重要内容。 房屋完损等级评定标准按结构、装修、设备将房屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。 定期评定房屋完损等级(一般1-3年），并将检查结果整理归档。,维修管理计划维修,计划修理是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。 研究与把握设备的磨损形成规律和故障发

9、生规律是搞好设备的预防性计划维修工作的基本依据。,维修管理计划维修,维修管理计划维修,维修管理计划维修,零星维修工程：通常只要修复，更换少量易损零件，调整少部分机构和精度。 中修工程：正常定期检修，使设备能正常运转到下一次修理，更换率一般在10%-30%。 大修工程：对设备定期的全面检修。,维修管理计划维修的定额标准,修理周期及结构。修理周期指相邻两次大修之间，机器设备的工作时间；修理周期结构是指在一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列顺序； 修理复杂系数，是用来表示不同设备的修理复杂程度，计算修理工作量的假定单位。 劳动量定额，是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通常以完

10、成一个修理系数所需要的劳动时间表示。 其它定额标准,有了这些定额标准，就可以制定设备的修理计划,维修管理物业设备的更新改造和购置评价,设备的寿命分为物质寿命，技术寿命和经济寿命，通常把设备的经济寿命年限作为设备更新的依据。 设备改造：设备原型更新和设备技术更新，通常要横向经综合技术经济比较后，确定更新方案。 物业设备的购置即是技术性工作工作又是一种物业投资的经济性活动。因此对购置目的要进行反复研究。保证购置项目技术上先进、经济上合理，功效上适用，要同业主、用户充分协商，征得支持。 设备的经济性评价方法可采用年费法，从不同的方案中选择最优方案。,五、工程类突发事件管理,管控危机要做到的工作： 1

11、、排查并评估项目工程类突发事件 2、指定责任人、完善应对措施、制订工程类突发性事件预案 3、培训和演练预案 4、公司、项目负责人、工程部对重点设备设施进行定期检查,工程类突发事件管理排查并评估潜在的工程类突发事件,工程部组织各专业口使用头脑风暴法、现场检查、工作任务分析、查阅有关文件和记录、外部信息了解等多种形式对潜在的工程类风险进行识别（从人、机、料、法、环五个方面进行分析） 对所穷举出的风险从危害性、发生可能性和暴露在危险环境的频繁程度对各种工程类突发事件进行评估，评价出危险程度高、较高、中等、轻微四个等级的潜在风险。,工程类突发事件管理排查并评估潜在的工程类突发事件,D= LC E 式中

12、，D危险等级 L危险发生的可能性，概率值 C发生事故产生的后果严重程度 E暴露在危险环境的频繁程度,工程类突发事件管理制定应对措施,针对各级工程类风险，从人、机、料、法、环五个方面编制风险控制措施，并制定突发预案。 预案应包括人员职责、信息汇报、工作流程、物资准备、预防措施、注意事项等内容。,工程类突发事件管理制定预案,确认位置-电梯编号、楼层; 通知有关员工采取相应行动-乘客人数、照明、通风情况; 安抚乘客，注意伤病; 技工：尽快救人; 密切监控现场情况 管理/保安：注意等待人群（疏导），安排临时指导员 尽快救出被困乘客,注意空气畅顺 跟进乘客需要，道歉,如有病患情况，立即通知急救部门协助

13、查究原因，尽快修复改善; 详尽报告, 注意事项：考虑设备之价值;,电梯困人,工程类突发事件管理制定预案,应变准备 物资（沙包、防水闸板、抽水泵、防水布、员工装备、应急用品：救伤、饮用水、干粮） 预防措施 保护各机房/保护或切断可能被涉及之接电设备 保护地下室 保护电梯 保证去水道畅通,自然灾害（水浸、洪水、暴雨）,工程类突发事件管理制定预案,工作程序 密切留意政府有关部门通知/指示(一般自然灾害均非突发性) 派遣专责人员报告情况 配合政府有关部门执行工作 有需要时疏散物业内所有人员(关闭所有电源保护/携带财物) 事后安排清洁及设备复位(小心安全) 详尽报告(拍照记录) 向保险公司提交报告，要求

14、索赔(必须于24小时内申报索赔),自然灾害（水浸、洪水、暴雨）,工程类突发事件管理制定预案,确定受影响之位置、范围（注意不容许停电之设备，如医院之部分特殊设备） 检查原因 备用发电机/应急照明（注意临时照明之安全，如使用明火照明） 注意储油量，正常操作（专人监控） 加强保安，加派巡逻 恢复供电后，小心跳掣现象（若长时间停电，寒冷天气及地区，需检查水管是否冻裂） 水泵排气 电脑系统 检查全物业供电空调系统,设备损坏停电,工程类突发事件管理制定预案,确定源头水源（留意漏水处与物业各种设备之距离，重点在电器、电梯及通讯设备等） 关闭/切断水源 防止水浸范围扩大（堵塞/疏导，避开物业之较重要地方） 加

15、速排水（必须保证排水有效及顺通） 进行抢修 监察其他可能受影响之地方（可能引致之隐患） 清洁及修复 详尽报告（拍照记录） 向保险公司提交报告，要求索赔 如有需要，跟进用户关系（道歉，协助清理、修复等）,设备损坏漏水,工程类突发事件管理制定预案,工作程序 密切留意政府有关部门通知/指示(一般自然灾害均非突发性) 派遣专责人员报告情况 配合政府有关部门执行工作 有需要时疏散物业内所有人员(关闭所有电源保护/携带财物) 事后安排清洁及设备复位(小心安全) 详尽报告(拍照记录) 向保险公司提交报告，要求索赔(必须于24小时内申报索赔),自然灾害（水浸、洪水、暴雨）,工程类突发事件管理培训与演练,针对各类预案，项目和工程部要制订培训方案，并进行定期演练，针对各种突发事件的应对，具体人员一定要过关。,工程类突发事件管理三级危机检查,公司、项目负责人、工程部实行三级工程类突发事件检查，公司每季度（一般安排在节前）进行一次巡查、检查预案演练和培训效果。项目负责人每个月对设备进行一次巡查对预案演练、培训进行把控。工程部负责人负责日常的设施设备的巡查维修抢修的管理工作，负责落实工程类突发事件的预案制订、演练和培训。,未雨绸缪，人的因素最关键,