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1、黄埔文冲综合商业物业投资分析报告,商业,规划设计要点,酒店,写字楼/公寓,项目定位,项目研究,专题研究,规划发展,城市分析,经济预算分析,开发推广策略,报告思路,商圈分析,城市分析,1,项目地块处于什么样的区域环境下 具有什么样的优劣势 具有多少价值属性 具有多大发展空间 ,珠三角是全国最强的经济圈，是中国GDP和税收比重贡献最大的区域。广州市在珠三角经济圈中处于龙头地位，是中国的一线城市，是国际最重要的商贸中心之一。,经济群排名,1 长三角城市群 2 珠三角城市群 3 京津冀城市群 4 山东半岛城市群 5 辽中南城市群 6 川渝城市群 7 中原城市群 8 海峡西岸城市群 9 湘中城市群 10
2、 关中城市群 11 长江中游城市群 12 哈大齐城市群 13 滇中城市群 14 淮南城市群 15 黔中城市群 16 北部湾城市群 17 环鄱城市群,珠三角经济圈城市 . 小珠三角:广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的区域; 大珠三角:有两个不同的概念，一指“小珠三角”和港澳，另一是指粤港澳。 泛珠三角:包括珠江流域地域相邻、经贸关系密切的福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州和广东9省区，以及香港、澳门2个特别行政区，简称“92”。,亚运会结束后，广州将开始新的战略规划的修编，抓住国际商贸中心和世界文化名城两点，发挥国家中心城市的作用，国际上要有更大的分量
3、，对南中国的影响力要更高。,泛珠三角地区,广州,城市分析-广州地位,城市分析-黄埔地位,黄埔中心区位于广州市东部，珠江前后航道的东部，距离广州市传统中心（人民公园）约15公里，临近琶洲-员村、广州大学城、奥体中心等广州市重点发展片区，属于中心城区的重要组成部分，是“与广州西部的白鹅潭相对应的东部综合门户地区”，具有良好的开发条件和发展前景，是带动黄埔高端临港服务业发展的重点地区。,黄埔区中心组团位于广州市东部黄埔区中心，南部濒临珠江与番禺区相接，北至广园路，西与天河区交界，东至东二环高速公路。 总用地面积约49.06平方公里，其中城市建设用地面积约为22.35平方公里，水域和其他用地约为26.
4、71平方公里。,广州市2007年各区部分主要经济指标,黄埔区GDP总量与广州市其他各区、县级市相比，水平居中； 第二产业总量、工业增加值和高新技术企业总产值较大，仅次于萝岗位于第二，与萝岗一起，形成广州东部重要的产业集聚区； 在各区中，黄埔工业所占比重最高 第三产业从业人员分布情况极不均衡，相关产业链还未形成，从业人员所占比重最高的批发零售与交通运输在广州各比较中也不占优势，未能形成其在城市中的唯一性地位。,城市分析-经济,城市分析-支柱产业,航运产业,化工产业,汽车产业,食品制造产业,能源产业,黄埔紧邻中心城区，面积较小，而产业产出密度/税收密度均占据高位，但由于航运、化工行业等龙头企业均为
5、央企，对地产财政收入贡献不大。第三产业/财政收入以及高端服务水平都比较低。 航运、石化、能源产业等提高经济收益同时给城市带来较大的交通负担，和总量较大的直接与间接污染，严重影响居住环境。同时此类产业提供的工作岗位也有限。,黄埔区私营企业情况,黄埔区个体经济情况,广州的非国有经济所占比重很大，私营企业发展迅猛。但相对广州市城中心而言，黄埔私营企业发展不活跃，个体经济增速缓慢。这势必不利于写字楼的租售，难以匹配副城中心的地步。,城市分析-私营个体经济,通常来说城市居住区的居住人口密度一般在500-1000人/公顷，黄埔区中心组团居住用地上的平均人口密度是424.46人/公顷。人口最密集的居住区主要
6、集中在大沙东和大沙西路两侧，而周边的一些城中村如双沙、夏园等村的居住人口密度都较高，与之相比，鱼珠、长洲等地区的居住人口密度则相对较低，这与黄埔区公共服务设施的空间布局有很大的关系。,黄埔区中心涉及大沙街（广园路以南部分）、黄埔街、鱼珠街、长洲街和文冲街（石化路以西部分）共5个街道，32个社区。2007年末户籍人口数量为124877人，总户数为40129户。而外来人口达83159人，约为当地户籍人口的三分之二。,城市分析-行政区划及人口,城市分析-公共设施空间分布,现状公共设施空间分布杂乱，主要沿城市几条主干道分布，外围缺乏大型公共设施。 现状公共服务设施层级不完善，大型区级公共服务设施服务辐
7、射范围不够，缺乏片区和社区级公共设施，文化及体育设施相对缺乏。 现状公共服务设施总体服务水平较低，不成体系，与构建副中心城市的配置标准有较大差距。,与近来发展蓬勃的番禺、花都相比，黄埔区由于工业产业太多，宜居性差，商品住宅太少，城市化的程度较低。在近年地产迅猛发展时，黄埔的楼盘并不热卖。 这与黄埔工业污染外，也与黄埔的公共服务配套差关系较大。公共配套充足的地方，人口密度也较大。,城市分析-土地利用现状图,长期以来，黄埔区作为广州市的工业组团，工业污染较严重，生产包围生活。近年来，通过一系列相关举措，环境质量已有所改善。但仍存在不足，如生活性绿地系统建设滞后。据统计，黄埔区公园面积仅占全区土地面
8、积的0.7%，远远低于天河区的8.1%和越秀区的8.4%。 黄埔中心区居住用地比例偏低，且大部分是村居居用地，呈“城包村”布局形态，而较高比便宜的仓储物流用地也给城市生活带来一定的负面影响，绿地系统不成体系，缺乏带状绿地系统，人均绿地面积严重不足。,近年黄埔区房地产开发投资情况,公共设施差是劣势，同时也是市场空白点，是房地产机遇。黄埔中型社区黄埔花园开盘三个月已售超过七成，城市万科花园的二手楼也较受欢迎。反映出黄埔居民希望有完善的生活配套设施，追求更高层次的生活质量。 住宅地产是商业地产（社区型的商业）的重要支撑点。,城市分析-地产开发,城市分析-交通状况,交通现状问题： 区域发展定位模糊，道
9、路交通建设滞后 道路系统不完善，交通拥堵严重 公共交通处于发展初级阶段 配套交通设施发展落后 疏港货运交通引起黄埔东路在丰东路、石化路交叉口交通拥堵，对现状BRT交通运作造成很大影响,水运方面，黄埔区拥有华南地区水上交通运输的枢纽黄埔港。 公路运输方面，国道G107、广深高速公路、即将建成的东二环高速公路穿越该区，其中东二环高速公路与广园路交汇处将设置大型互通式立交。铁路轨道运输方面，广九铁路横贯全区，在黄埔区内有35公里的货运支线。 多条地铁轨道线将经过黄埔区 。,历年城镇居民家庭人均收入,社会消费品零售总额及其增长速度,调查还发现，随着地铁、BRT等交通网络的完善，整体交通效率不断提高，把
10、更为广泛的区域范围内的商业节点放在同一个竞争平台，以往的所谓区位优势将随着交通的发达而逐渐减弱。区内巨大的消费需求将通过高速的交通网络流失到其他商业中心。由于黄埔区购物环境不能满足需求，已出现消费市场外流情况，例如部分石化、文船中高收入职工下班、周末时间到天河居住、消费。,区位分析-消费力分析,小结黄埔印象,工业城市，水体、空气污染严重 生活交通和货运交通混杂 公共交通处于初级阶段 大中型、中高档次楼盘少，居住质量低 严重缺乏公共服务设施 “马路经济”突出 消费外流,但两年随着城中心用地减少，城市向四周推进，东部新楼盘不断增多，黄埔居住环境有一定改善。亚运会的穿衣戴帽工程也给黄埔街道的面貌焕然
11、一新。,黄埔主要商圈状况,2,大沙商圈概述,大沙商圈是黄埔区商业最繁华地带，商业主要集中大沙地东路、大沙地西路、港湾路、丰乐路、石化路等街道上，这些街道上拥有众多大型的综合商场，如：百佳超市、国美电器、惠润广场、百事佳百货商场、潮楼名店城、大沙时尚汇等。商业街的业态也是包罗万象，分布着新华书店、士多店、服饰店、鞋店、花店、药店、摄影冲印店、中式快餐店、麦当劳餐厅、西餐厅、酒店、棋牌沐足等。其中，大沙地商业街是区域内商业气息最浓厚的街道，充当着最核心角色。,根据黄埔区政府的规划，预计将建设服务功能完善的大沙地“回”型商圈，即在地铁5号线黄埔区段主要设置了鱼珠、大沙地、大沙东和文冲4个地铁站出口，
12、大沙地“回”型商圈以4座站点为核心、以地铁线路为轴展开。黄埔区的商业市场尚欠发达，未来有很大的发展空间。,大沙地东路,大沙地东路是黄埔区的商业龙头，它是一条集美食、购物、休闲、娱乐于一体的综合商业街道，商业氛围浓厚，是区域内最聚人气的地段；商业氛围两边旺中间差，核心商业主要集中在街道的西段，即黄埔区政府以西至港湾路,该路段是整个黄埔区人气最旺的地段，亦是商业价值最高的地段，商业影响力大，辐射面广；该路段交通通达性良好，公交线路多达15条，且地铁五号线文冲站和大沙东站设在该路段两端，交通带动力强。该街道的街容整洁美观，是一条以零售为主的综合性商业街道，集约了大沙时尚坊、黄埔新天地、盛景大厦购物城
13、、国美、苏宁等大型商场，同时也云集了棋牌、沐足、游艺、酒店等服务性场所。,大沙地东路商铺共约150间，其中服饰类为主打业态，占57%，集合了361度、安踏、七匹狼、百事、百丽、以纯、kappa、奈瑞儿等著名品牌；其次为餐饮业，占10%，麦当劳与肯德基成为了该路段的重要的标志，刚好分布在大沙地东路最旺的位置，其余的餐饮业多数位于该路段偏东的位置；但对于一条人流量如此庞大的商业街道而言，10%的餐饮还是无法满足消费者的需求；除此，电子通讯、美容美发、商店、酒店等业态也占据了一部分，占总数的33%。该路段商业档次多数在中等以上，可见，该区域的消费水平相对较高。,该街道的商铺租金为全区最高价，租金区间
14、跨度大，在300-600元/月之间，面积以20-40居多，开间在3.5-6m之间，其中，品牌服饰及美容美发等业态的开间稍大，约8-12m。该街道的临街商铺出租率为100%，无一空置的商铺，其最旺位置的转让费高达50万元。,港湾路,港湾路南起港前路，北连北正街，中间串接了黄埔东路、大沙地东路。该街道由黄埔东路分为南北两段，南段主要为住宅区，临街商铺较少，北段则为区内商业气息最为浓厚的商业街道之一，北段长约600m，共有商铺约80间，街容街貌良好，但人行道相对过窄。该街道由于是黄埔区的主要商业街道，黄埔东路上的多数公交线路都经过该街道，车流量和人流量均比较大，它是连接黄埔东路与大沙地东路之间的主要
15、桥梁。该街道多数以临街商铺为主，商场比较少，仅在街道最北端有一个百事佳商业广场和一个港湾北市场。 该街道的商铺租金比较高，租金区间跨度也比较大，在300-540元/月之间，其中，临近大沙地东路的路段价格居高不下，大部分在450元/月以上，商铺以小面积为主，多数在10-20之间，开间以3-5m居多。该街道的临街商铺亦受商家们的热捧，出租率为100%，无一空置的商铺。,该街道业态以商店、餐饮以及服饰为主，其中，所占比例最大的是商店，约占总数的40%，其包括文具店、日用品店、百货店、珠宝行、眼镜店、超市、打印店、烟酒行等，为消费者提供了的日常所需的产品；餐饮业也是该街道的主流商业，约占总数的24%，
16、该路段餐饮业的存在，不仅满足了周边居住、办公的人群，也正好弥补了大沙地东路餐饮业态相对较少的空缺，吸附大量的大沙地东路人气；服饰类所占比例不大，约占总数的13%，主要是由于大沙地东路主打业态服饰类的辐射影响；其他附带的业态包括药店、银行、中介和宾馆等。,黄埔潮楼名店城,总体规划/规模：共 6 层（含负层）共 12000 、每层 2000 门面铺规格：3.5-5m场内铺规格2.5-3m，进深4-5m 电梯数量：扶手梯 8、垂直 1 入口数量：3 车位数量：无停车场 装修档次：中高档 出租/在营率：负二 14% 负一7% 首层 3% 二层 8% 三层 17% 四层 100% 交通状况及周边配套：黄埔区最旺的商业街好大沙地东路与港湾路的交汇处，地铁五号线上盖，负一、负二以及首层与地铁站相互贯通。周边有酒店、银行、饮食、写字楼、剧院等 楼层业态分布：-2f特色饮食、美甲、服饰、鞋包-1f餐饮、服饰、鞋包、彩妆、日用1f数码、服饰、金饰、手表、餐饮2f服饰、鞋包、彩妆、餐饮3f服饰、鞋包、彩妆、餐饮4
