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1、,伙伴 2009 信贷策略报告,经营性物业抵押贷款,邓夏云,1,内容提纲,深圳地区经营性物业现状,2,经营性物业抵押贷款的定义和基本要求,1,深圳分行现有经营性物业抵押贷款业务分析,3,目标市场和目标客户选择,4,1,一、经营性物业抵押贷款的定 义和基本要求,1,定义,经营性物业抵押贷款：是指我行向公司客户发放的、以其自有的经营性物业作抵押、主要以物业经营收入作为第一还贷来源的中长期贷款。 经营性物业：是指完成竣工验收、办妥产权证明并投入运营,以出租获取收入的本市商铺、写字楼、工业厂房、仓库等。,1,业务由来,业主对这类物业存在租金收益和物业升值预期，前期占压资金量大，因而希望以经营性物业向银
2、行抵押贷款，达到加速资金循环、清偿前期债务等目的。 对银行而言，在经营和抵押物预期良好的情况下，持有一笔中长期资产业务，保证条件较好，还款来源明确，分期还款可递减风险，租金账户管理带来了结算现金流，比较符合银行的授信偏好。,1,几项基本要求（参见深圳分行经营性物业抵押贷款授信管理办法）,授信期限最长不超过10年。 抵押物楼龄原则上不超过15年。 指定的评估公司：目前为戴德梁行、世联、同致诚三家，以评估净值为准。 抵押率原则上不超过可抵押净值的70。,1,二、深圳地区经营性物业概况,1,深圳地区经营性物业分布,商业地产 深圳的商业地产基本上处于三种商业模式并存的格局： 一是店铺集中的商业街模式（
3、顾客以中、低收入者为主）； 二是百货商场（顾客以中等收入、工薪阶层为主）； 三是大型购物中心（顾客以中、高收入者为主）。 随着经济发展和消费升级，近年来一些百货商场逐渐转型, 大型高端的购物中心渐次开立，已经形成一批商业中心区和次中心区，如华强北商业区、福田中心区、车公庙和香蜜湖片区、南山、蛇口、罗湖、宝安和龙岗商业中心区等。,1,深圳地区经营性物业分布,办公楼 据统计，深圳市写字楼物业主要位于福田、南山和宝安，与各商业中心区连为一体。 近年各中心区办公楼租赁情况较好，其中地铁周边的写字楼物业受租客欢迎。,1,深圳地区经营性物业分布,厂房仓库 主要集中在宝安、龙岗等关外片区，关内则分布在八卦岭
4、、车公庙、高新园、莲塘、保税区等区域。 此类物业比较参差，既有成片开发的新型标准化工业厂房仓库，也有一部分设施相当陈旧。,1,深圳地区经营性物业存在的问题,过去几年深圳房地产经历了升温和降温，经营性物业价格波动较大。 在房地产上升周期，受利益驱动，一些房地产开发商对经营性物业的投资建设存在一定盲目性，与市场需求和政府规划之间脱节，导致经营性物业空置面积增长较快。 存在重开发轻经营的现象。,1,深圳地区经营性物业运营成功的关键因素总结,业主有较强的资金积累，可承受一段市场培育时期。 经营性物业地段优越，符合城市规划。 经营性物业是自有物业，业主可及时调整经营策略。 租客经营情况较好，租赁合约和租
5、金收入稳定。 如为商场物业，则基本上具备如下特征： A、体量、经营规模足够大； B、商业业态齐全或周边商业设施配套齐全，可满足一站式消费需求； C、管理团队是业主自有团队，可进行扁平化管理并快速应对市场变化； D、商业定位准确：引进租客中，大多有1个以上的主力店，2个以上的次 主力店，品牌效应强，具有租客和人流聚集效应，典型案例有华润万 象城、Coco Park等商城。,1,2008年深圳经营性物业的市场动态,2008年，受经济景气度下降和房地产宏观政策调控影响，房地产市场氛围相对低迷，经营性物业有所跌价。部分企业经营出现困难，要求减租、退租的租客增多，导致经营性物业空置率有所回升、回报率下降
6、。 从三级市场看，2008年12月，全市商业挂牌均价3.3万元/m，同比下跌12.3，租赁均价160元/m，同比下跌15.8；写字楼挂牌均价1.67万/m，同比下跌25.2，租赁均价78元/m，同比下跌13.3（有关统计数据摘自2008深圳市三级市场年度报告）。,1,市场判断,作为商业发达的沿海中心城市，受经济增长、消费升级、外向型经济等多重因素的共同作用，深圳经营性地产长期看应具备结构性发展空间。 这个市场，存在风险，但也从不缺乏机遇。 各城市的商业旺地，不仅是商家和投资者必争之地，各家银行更是“该出手时就出手”，深圳也不例外。,1,三、2008年深圳分行经营性 物业抵押贷款业务分析,1,分
7、行经营性物业抵押贷款简况,过去几年，深圳分行一直在稳妥、有序地推进经营性物业抵押贷款业务。 截至08年末，分行经营性物业抵押贷款余额合计约29亿元，占一般性贷款比重5.8左右。 在总行的大力支持下，08年分行经营性物业抵押贷款增量超过90。 总体看该类贷款还本付息情况正常，没有出现不良。,1,1,已批经营性物业抵押贷款的共有特征总结,授信对象： 主业稳定突出，有一定的品牌声誉和相当的利润积累，其中，客户为房地产开发企业的，持续开发和经营管理能力较强，财务比较规范。 抵押物业： 产权明晰，地段优越，物业估值合理。所属片区具有较强的商业氛围和商业需求，市场前景看好。 贷款用途： 用途必须真实、合法
8、、合规。 商业地产经营模式： 商业模式定位准确，已成功运营半年以上。 还贷来源： 第一还款来源为租金。要求物业出租率高，租约长期稳定，且相关租赁合同已在房地产管理部门登记备案。要求租金收入账户能接受我行监管。如第一还款来源不足，企业要有充足确定的补充还款来源。,1,部分被否决项目的重大缺陷总结,授信主体实力弱，财务不规范，外聘经营团队或自有经营团队经验口碑不足。 物业类型非我行投向，如陈旧的工厂仓库，低端酒店或产权不清晰物业等。 物业地段不佳，出租率低，租约期限短或不稳定，租金收入作为第一还款来源不足，缺乏其他偿债现金流进行补充。 商业运营模式不佳。 贷款用途不明确，存在合规性风险。 物业抵押
9、率高，风险单价不合理。,1,已批商业地产经营性物业抵押贷款主要业务模式简介 （一）,品牌房地产开发商经营性物业抵押贷款用于偿还债务模式 开发商以自有正在运营的商场物业抵押，贷款用于开发商置换项目开发贷款或者归还股东垫付的建设资金，以商场租金等收入分期还贷。 此种模式可使开发商短期债务转化为中长期债务（一般5-8年），分期还款额与商场现金流相对匹配。 案例：京基地产,1,已批商业地产经营性物业抵押贷款主要业务模式简介 （二）,品牌房地产开发商经营性物业抵押贷款用于开发新项目模式 与第一类模式的区别是贷款用途为开发商建设新的房地产项目，贷款期限较短，前期使用商场经营收入分期还贷，到期以新项目销售回
10、笼资金一次性还贷。 此种模式要求贷款投向的项目符合我行房地产项目准入要求。 案例：星河地产,1,已批商业地产经营性物业抵押贷款主要业务模式简介 （三）,综合性投资企业的经营性物业抵押贷款模式 综合性投资企业既有房地产开发，也经营自己的商场品牌。 要求企业具备较成功的商业品牌和较强的经营能力。 案例：信和地产,1,已批商业地产经营性物业抵押贷款主要业务模式简介 （四）,联手著名国际连锁品牌的房地产开发商一条龙贷款模式 品牌房地产开发商与著名国际连锁品牌确立战略合作伙伴关系，由开发商在全国购入商业用地，按照国际连锁品牌的要求及自身定位建设商场，建成后约50租赁给国际连锁品牌，另外50%利用连锁品牌
11、的人群效应吸引其他商户进驻。 各地商场项目的开发由开发商自有投入50%，银行融资或股东借款投入50%，银行融资在项目建成后转化成以整个项目抵押的经营性物业抵押贷款，以商场产生的租赁现金流还款。 此种模式对国际连锁品牌要求很高，较难复制。 案例：深国投置业+沃尔玛,1,四、目标市场和目标客户选择,1,我们的基本思路,经营性物业抵押贷款业务属于抵御经济周期能力相对较强的资产业务品种之一。 风险与机遇并存。要找到富有较高价值的业务，重在市场选择。 本着审慎稳健的态度，在严格授信准入条件、准确识别目标市场和目标客户特征、把握合理抵押率和风险单价的前提下，我们应坚持“有所为，有所不为”，重点介入优质客户
12、，重点介入经营稳定的优质项目，主动回避风险。 在较长的授信期内，实施全过程的风险管理。,1,重点关注的风险点,物业经营不善导致租金收入不足以还贷的风险。 抵押物业跌值风险。 业主挪用还贷来源的风险。,1,目标物业的三个最重要特征,物业所处位置稀缺，不可再生，属于商业旺地，具备良好市场预期和变现能力。 有品牌商家进驻，运营稳定，已经形成良好的商业氛围。 租金稳定性和收益可预期。,1,目标市场选择方向依次递减,城市的顶级综合性商业中心 如：华润万象城、中信城市广场等。 大型、成熟、品牌过硬的百货公司或专业市场 如：天虹百货、海雅百货、沃尔玛等。 足够大的单体临街商业物业 如：租户为银行、品牌餐饮一
13、类的物业。 租约稳定的大型、标准化、综合性仓库 优质写字楼、标准厂房、小商业市场 如：位于中心区、租金收益比较稳定的优质写字楼；或位于成熟工业区、配套条件好、租金收益比较稳定的深圳市规划重点工业区厂房等。主要面向中小企业客户办理。这类物业相对分散，租约稳定性稍逊，如果租金预期不足以还贷，则要求企业或企业主自身必须有充足可靠的补充还贷来源。,1,目标客户选择,持有商业地产物业的品牌房地产开发企业 综合性投资企业 普通的工商企业 从实务看，前两类客户首要解决用途问题，应确保我行贷 款的直接用途合法合规。 可靠良好的资信实力。 经验丰富的经营团队。 适度的财务杠杆和充裕的现金流水平。,1,贷后管理重点,监管好直接贷款用途的真实、合法、合规性 租金专户收支两条线管理必须落实到位 因应市场变化，动态评估抵押物价值和租金收益水平 对租客或业主经营能力进行动态考察,伙伴 敦行 格物 致远 深圳分行授信审批部 2009年,
