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1、,2020/8/2,2,2020/8/2,版权声明： 本项目是深圳黑马/江西黑马共同研究的成果。未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,3,森林公馆,中航公元,80公社,代表项目： 中航公元 华润幸福里 尚江尊品 中央星城 森林公馆 江韵华府 丽江豪庭 玖龙湾 公园1号 公园首府,公园号,中央星城,玖珑湾,尚江尊品,丽江豪庭,江韵华府,集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区，赣州城市发展的核心区域。,片区市场呈现“双高”特性：高品质，高价格。 地段优势、规划优势、公园优势、江景优势是章江新区高端项目重点挖掘的方向。,章江新区
2、,公园首府,华润幸福里,江山里,三和悦城,4,公园1号,核心卖点： 地段+生态公园+上万平方米中心庭院景观+产品特色+art deco法式建筑 该项目规划有5栋高层、1栋公寓。,占地面积：26593.5 建筑面积：约106158（计容积率） 总户数：901户 容积率：4.0 绿化率：40%,户型以114.65 135.53 平米的 三房和37.08 52.31 平米的小公寓为主，7月28日推出2#、3#楼，共168套，5980元/平米起，实收均价6400左右。,2#,3#,122-135三房,114三房,入户花园连花池，偷面积做法,三阳台设计，增加赠送面积和实用性,94三房,87两房,卫生间干
3、湿分离，其他无明显亮点,中洋公园首府,园林景观面积大和超宽楼间距 智能家居 得房率高，为85% 产品户型没有显著优势 展示区豪气不足，调性欠缺,中洋公园首府项目位于章江新区章贡区政府西侧，兴国路与赣康路交汇处，南临城市中央公园和新赣南大道。项目占地面积21万方，由12幢经典Art Deco风格的高层建筑围合而成，2012年开始动工，展示中心位于黄金广场南中航城主入口旁，展示中心于3月18日正式开放。,产品分布：户型配比均匀，主力户型优势不明显,项目采用围合式布局，车行入口和人行入口完全做到人车分离。小区采用两层全地下室结构，地下停位 数量与住户数量比例超过1：1，这样做的目的是为了确保园林的整
4、体性和连惯性。小区园林东西257米 ，南北最宽达到87米，气势恢弘。Art Deco建筑群巧妙的与欧式皇家园林景观相结合，南北最小楼间距 也达到81米，最大达到93米。近25000平米欧式皇家园林与建筑首层架空层景观、南面中央生态公园南 北呼应，保证户户有景，步步有景。,80两房,141四房,面积控制合理，浪费空间明显,主卧连书房，保证私密性,入户花园设置,119三房,108三房,阳台部分可打通，连通客厅，增加室内面积,入户花园设置,12,华润凭借其品牌优势，在赣州市场已积累到了一定人气和美誉度，快速的开发节奏的也为其争取到了大量片区内的客户，1#开盘一周销售50%,项目地址：登峰大道（城市中
5、央公园对面） 开发公司：华润置地 总占地面积：19万 总建筑面积：85万 总户数：约4000套 容积率：整体4.5住宅5.01 销售进度：目前已推1#楼共计240套房源 销售均价：实收均价7800元/,华润幸福里,核心卖点：开发商品牌+中央生态公园+大型商业配套； 产品特点：产品线丰富，针对不同层次客户能满足其需求。,13,中航公元户型配比（K25地块）,产品线丰富，大面积的四房和小三房占据大的比例。,14,南向景观大阳台设计，临一线湖景，增加产品附加值,主卧带衣帽间设置，为小户型的亮点设计,产品分析,142四房,112三房,15,无明显亮点，面积控制合理,含赠送面积，可改三房，面积控制合理,
6、产品分析,98三房,86两房,16,章江新区：尚江尊品,核心卖点：一线江景+规划ART-DECO建筑风格+室内恒温泳池 该项目规划有5栋高层、1栋公寓。 半围合式建筑布局，户户看江。,项目地址：章江新区梅关大道18号 开发商：赣州嘉福地产 总占地面积：120亩 总建筑面积：28万 总户数：1086户 容积率：2.8 目前进度：一期在售，实收均价7800元左右,17,尚江尊品户型配比,该项目以三房为主打产品，其中119平米的中等面积的3房占了23的比重。,18,卧室带落地凸窗，偷面积,阳台偷面积，可并入增加房间面积,阳台偷面积,阳台偷面积，增加附加值,主卧室转角大飘窗,入户花园花池设计，偷面积的
7、合理做法,产品分析,89两房,143三房,阳台花池设计，偷面积的合理做法,卧室带落地凸窗，偷面积,19,3#,4#,项目地址：章江南大道与赣江源大道交汇 开发公司：澳门路福 总户数：677套 容积率：3.4 销售均价：折后均价8200元/公寓楼4.8层高，赠送面积大 推盘情况：1，3，4,楼盘核心卖点：高端绿色科技人居概念、江景资源。 户型特点：以阳光花房、入户花园、大阳台的形式赠送面积较多，户型的可变性较强。,章江新区：路福.江韵华府,1#,20,江韵华府户型配比（已推楼栋）,该项目以40-67平米的一房为主打产品。,赠送面积大，户型方正实用，设计合理,128平米：4房2厅2卫,109平米：
8、3房2厅2卫,产品分析,客厅带超大转角阳台,卧室全飘窗设计，赠送空间大,阳光花房独特赠送,赠送入户花园,项目地址：赣江源大道与瑞金路交汇处 开发公司：广州云星地产集团全资公司江 西云星房地产开发有限公司 占地面积： 8.33万 总建筑面积：33万 总户数：1674套 容积率：3.2 销售均价：折后均价约6600元/ 目前在售：2，8，9,核心卖点：开发商品牌+章江新区大盘+完善的高档配套； 配套：1000的高尚中央会所、近900的幼儿园、30000集中商业、大型游泳池、1：0.9的停车位 。,章江新区：中央星城,23,中央星城户型配比(已推户型）,该项目以114-140的三房为主打产品。,24
9、,产品分析,3房1厅2卫：约122 ,卧室均带凸窗设计,厨房带生活阳台，增加户型实用性,此处与隔壁户型还有一个共有阳台,电梯井,3房2厅2卫：约140,L型阳台设计，增加可变空间。,卧室均带凸窗设计,25,2房2厅1卫：约87,2.35米超大进深阳台,3房2厅2卫：约135,270转角低台凸窗,产品分析,卧室均带凸窗设计,厨房带生活阳台设计,厨房带生活阳台设计,卧室均带凸窗设计,26,占地面积：1.8万 建筑面积：6万 容积率：2.67 绿化：56% 规划套数：283 销售进度：全部推出，价格坚挺，目前处于滞销阶段 销售价格：均价8316元/平米,三面临水，奢享270度无敌江景，创始赣州的“湾
10、区物业 ” 住宅首层均设有5米挑高的双入户大堂，1#3#楼层高为3.2米； 小区近千平方米的五星级会所，内设国际领先的恒温泳池系统和高级健身房。,章江新区：丽江豪庭,27,户型配比,该项目以150-168平米的三房为主打产品。,28,产品分析,两梯两户，独立电梯间,5阳台设计,2梯2户，4阳台设计,落地飘窗设计,29,超大入户花园,2梯4户，蝶形设计,落地飘窗设计,产品分析,30,章江新区：森林公馆,占地面积：64.85亩 建筑面积：13万 容积率：2.15 绿化率：41% 规划套数：672 销售进度：10月30日推出2期185套房源 销售价格：均价8960元/平米（含精装修）,核心卖点：地段
11、+户型豪华装修+规划中的公园 该项目地段优势明显，但社区规划较为传统，且社区内自身景观优势不足。,31,森林公馆户型配比,该项目以120-135平米的三房为主打产品。,32,32,32,139.23平：4房2厅2卫,森林公馆产品分析,117平：3房2厅2卫,主卧带转角大飘窗,阳台带花架设计，偷面积的合理做法,南北双阳台设计，户型通透,南北双阳台设计，户型通透,主卧均带飘窗设计,入户花园带花架设计，预留超大的赠送空间。,33,#11,项目地址：章江新区兴国路市政府西侧 开发公司：江西德润置业投资发展有限公司 总占地面积：24564 总建筑面积：64641 总户数：270套 容积率：1.948 住
12、宅均价：8500元/,章江新区：富地中心,核心卖点：开发商品牌+市政配套； 配套：7500的中央园林、周边章江新区市政核心配套、高级建筑材料、厦门交房标准,#8,#6,34,富地中心户型配比,该项目以80-95平米的两房为主打产品。,35,次卧带生活阳台，与客厅景观大阳台相连通。,客厅带景观阳台,141平：3房2厅2卫,84平：2房2厅1卫,产品分析,厨房带生活阳台设计,卧室均为凸窗设计,卧室带一步阳台设计,36,36,2011年章江新区推售产品特点,由上表可看出： 章江新区2011年商品房市场产品推售以三房户型为主。 两房、三房产品面积区间跨度较大，主要是因为部分项目产品规划较早，有很大的赠
13、送空间，得房率较高，但从2011起，偷面积行为已不再被允许。 新区四房和复式单位由于推售量较小，去化率较高，成为热销产品。 新区产品整体去化率不高，只达到52%。,37,37,章江新区三房产品特点对比,总结： 三房客厅开间在4-5米，阳台开间普遍在4.2-8米，卫生间开间在1.6-2.4米，主卧开间在3.6-4.6米。 主力三房两厅户型面积约在125-149，平均公摊率约为19%。,38,38,章江新区四房产品特点对比,总结： 四房客厅开间在4-5米，阳台开间普遍在5-10米，卫生间开间在1.8-2.5米，主卧开间在3.6-4.2米。 主力四房两厅户型面积约在143-186，平均公摊率约为19%。,39,39,章江新区产品特点总结,户型面积普遍偏大，强调居住舒适度，目标消费群体较高端。 户型公摊率普遍为19%左右。 新区户型注重景观、朝向的设置，在空间布局方面强调动静分区，功能分区明显。 户型附加值明显，在未来户型中，附加值将是客户选择的重要影响因素。 在功能开间尺寸方面，强调主卧和客厅的空间舒适度,
