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1、武汉市房地产开发企业协会企业所得税法及税法新政精讲,易坤山 武汉市金瑞君安税务师事务所 2009年3月11日,自我介绍,纳税实务与答疑月刊 主编 房地产纳税技巧与筹划月刊 主编 武汉市金瑞君安税务师事务所 总经理 从事税务咨询、代理行业十年，武汉市注册税务师协会理事 湖北财税学院 客座教授 主要从事房地产行业与制造业税收政策研究与运用,担任多家地产公司税务顾问。,联系方式,课程安排,(一)、2008新所得税纳税申报表变化分析及填报示范 1. 新企业所得税纳税申报表的整体变化解析 (二)、新企业所得税法实施中出现的个别疑难问题解读 1、税前扣除原则分析与适用 2、新税法下收入确认与会计的差异 3
2、、投资性房地产准则与税法差异及调整方法 4、弥补亏损政策的运用与新旧变化 5、各项费用扣除技巧及费用转化（成本费用确认、各项有标准向无标准费用转化、业务招待费、广告、差旅费等税前扣除技巧）,课程安排,6、利息扣除专题重点解读：财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知财税2008121号文件 7、投资资产的税务处理与会计准则差异分析 8、财产报损新旧变化及注意事项 9、固定资产的新旧变化及涉税注意事项 10、无形资产的涉税处理与会计准则差异分析 11、捐赠扣除的税收待遇分析、特别是汶川捐赠扣除的涉税分析 12、新申报表填表注意事项 (三)、现场解答疑难问题,内
3、容分三块,第一块：申报表简要说明 第二块：收入确认 （重点） 第三块：税前扣除 （重点） 第四版块：营业税新政精讲 结合新企业所得税法、新营业税条例及实施细则等文件，用案例的形式，以企业所得税为主线，结合营业税、土地增值税等税种，运用板书等方式进行。,1、新企业所得税纳税申报表的整体变化解析,一、新年度申报表设计思路 核心：直接法 间接法 从1994年开始已经有三次申报表修改： 1994年申报表：税收从属于财务会计制度，申报表过于简单，不能全面体现税收政策。 1998年申报表：充分体现所得税计算基本原理，但是主表项目多，不能充分适应政策变化；没有考虑到金融保险等特殊行业填写附表的问题 2006
4、年申报表：有益地探索,申报表变化分析,2008版申报表采用的是间接法以会计利润为基础，通过纳税调整间接计算出应纳税所得额 从纳税人角度：遵从会计核算，方便会计人员填报 从税务机关角度：会计与税收差异有序反映，便于税收管理,申报表变化分析,二、结构 1主11附表，不同企业（工商业、金融、事业单位）填写不同附表 主表由表1至表6的相关数据填列 最核心的是表三 纳税调整表 表7至表11是根据重要性原则对表三的列举和细化,申报表变化分析,三、几点重要变化 1、将不征税收入、免税收入、减计收入、免税项目所得、加计扣除作为纳税调减项目，可以减少所得额或扩大当年亏损。 区别于2006版：纳税调整后所得后再减
5、去免税所得 2、境外所得能够弥补境内亏损（主表22行）,申报表变化分析,3、纳税调整项目表（变动最大的附表） 将需要调整会计与税法的差异项目全部集中于此表，一目了然 充分考虑采用新会计准则和尚未使用新会计准则的企业填列情况 分为收入所得类、扣除类、资产类、准备金、房地产预计利润、特殊事项等类别,申报表变化分析,四、核定征收企业 核定征收中的定率征收企业，在年终进行汇算清缴时，根据国税发200830号文件要求，应按规定填写中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（B类）即可。 如果减免税一栏有数据，必须同时报送附表五税收优惠明细表，但仅限税率和税额减免。,年度纳税申报主表填写,基本结构：
6、共有四大部分42行：利润总额的计算、应纳税所得额的计算、应纳税额的计算及附列资料。 全面反映了企业所得税申报的计算过程及基本信息 填列基本要求：基本从附表中取得相关数据，再根据附表数据填列主表,年度纳税申报主表填写,利润总额的计算： 1、13行利润总额就是企业会计上核算的利润数 实行会计准则的企业直接按照利润表填列； 实行会计制度、小企业会计制度、事业单位会计制度的企业需要调整分析，按对应的附表项目填列。 总体原则：按照会计核算的数据填列，保证13行利润总额的数据与企业会计核算利润数一致。,年度纳税申报主表填写,2、13行利润总额就是计算公益性捐赠的基数 例外：汶川地震捐赠不受此比例限制，可全
7、额扣除 问题：如果13行数据小于0，捐赠能否扣除？ 2006版 应纳税所得额为基数时，如果应纳税所得额小于0，是不能扣除的,年度纳税申报主表填写,应纳税所得额=利润总额纳税调整+境外弥补境内亏损-弥补亏损 注意四个方面： 1、第23行“纳税调整后所得”，如果小于0，就为当年的亏损额；则25号应填“0” 2、第21行“抵扣应纳税所得额”：填报创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的，可以按照其投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额。当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣。(条例97条),年度纳税申报主表填写,3、第22行“境外所得弥补
8、境内亏损”：填报纳税人根据境外所得计征企业所得税的规定，在计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的盈利可以弥补境内营业机构亏损的数额 1）总局新修订了境外所得管理办法，在汇算前应该可以出台。,年度纳税申报主表填写,2）境外所得既可以弥补当年亏损，也可以弥补以前年度亏损 即当 “利润总额”“纳税调整增加额”-“纳税调整减少额”0时，如以前年度无尚未弥补的亏损，本行填零；如以前年度有尚未弥补的亏损，填报弥补以前年度尚未弥补的亏损的最大值，同时不超过纳税人当年的全部境外应税所得。,年度纳税申报主表填写,4、第25行应纳税所得额：本行金额不得为负数。 如果第23行纳税调整后所得或者按照上述行次顺序计算结
9、果为负数，本行金额填0 ； 本行为小型微利企业（30万）的判断标准之一,第二版块：收入在会计与税务的差异,会计上收入确认： 1、企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； 2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效制； 3、收入的金额能够可靠地计量；已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算； 4、相关的经济利益很可能流入企业。,税收上收入确认：,1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； 2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制； 3、收入的金额能够可靠地计量； 4、已
10、发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。（国税函2008875号）,收入的确认差异总结与分析：,1、会计上将“商品所有权的风险转移”做为销售商品收入实现的重要条件，根据准则第14号收入应用指南，与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值等形成的损失，而这些风险本质上属于企业的经营风险，应由企业获得的利润来弥补，不能由国家来承担，因此税收对收入的确认就不能以“风险转移”为必要条件。,案例,甲房地产公司与施工方2007年1月1日签订合同,约定将500平方的商铺做价500万抵工程欠款.但暂时不办理产权过户，并以甲方的名义对外出租，施工方给予一定的手续费。 会计上可以不确认收入, 税法上必须确认收
11、入.,分析,2、会计上确认的第二个重要条件是“不再继续保持管理权”，即就继续控制的商品，其销售收入不能确认，但从税收上面讲，谁控制商品并不重要，只要商品所有权发生了变化，就应确认收入。 案例：如售后回购或售后回租业务当中，房子销售了，但实际使用权与管理权一直在开发商当中，则必须确认收入。,分析,3、“收入的金额能够可靠地计量”，符合会计的稳健性原则，税收上面要求的是收入与成本要合理，出于反避税的目的，如,分析,果税务机关认为成本与收入不合理，可以进行调整。 国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知 国税函2008875号 一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须
12、遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。,案例说明：,甲房地产开发公司与乙公司（国有生产企业）于2005年1月1日签订土地转让合同，约定将100亩土地转让给甲方用于房地产开发，当时没有支付任何土地款，约定待甲公司房地产开发完成时，将2000平方的商铺给予乙方，做为土地款。 08年2月甲方开发完毕，4月按约定将2000平方米的商铺移交给乙方对外出租，由乙方进行管理，产权证一直未办。 问：税收上面是否确认收入？ 金额如何确定？所得税中土地成本如何确定?,视同销售的处理,条例条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同
13、销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。,企业处置资产的处理,国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知 国税函2008828号 一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。 （一）将资产用于生产、制造、加工另一产品； （二）改变资产形状、结构或性能； （三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）； （四）将资产在总机构及其分支机构之间转移； （五）上述两种或两种以上情形的混合； （六）其他不改变资产所有权属的用途。,企业处置
14、资产的处理,二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。 （一）用于市场推广或销售； （二）用于交际应酬； （三）用于职工奖励或福利； （四）用于股息分配； （五）用于对外捐赠； （六）其他改变资产所有权属的用途。 三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。,销售价的确认：,（1）、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （2）、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；,案例：将资产对外投资,问：
15、执行新的企业所得税法后，用非货币性资产进行投资是否视同销售？我公司参阅国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）后，由于“投资”行为未直接列举出，我们还是未能断定是否属应视同销售？ 答：国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）规定：二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。 （一）；（六）其他改变资产所有权属的用途。 因此，因为投资的资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。,特别关注：,1、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属
16、于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知 国税函2008875号,案例:购房送车库,1、某房地产开发企业08年3月为了促销,决定凡是购买别墅楼的送相应的车库。 2、某房地产开发企业对于某型号的房子买一送你？ 3、购房送空调、电脑等如何处理？,特别关注：,2、将自产的货物、劳务用于在建工程、管理部门、非生产性机构，不再列入视同销售。 思考：将自产的商品房用于职工福利是否视同销售？ 国税函2008875号,特殊业务：08年折扣处理,08年度5月某房地产企业为应对金融危机，为树立良好的行业形象，针对部分业主提出的降低商品房买卖合同单价过高的问题，主动给予一部分降价，假设合同签订每平方米为6000元，现有几种方案供选择： 1、按总房款的5%退款，由业主打收据。 2、按总房款的5%退款，但钱不直接退给业主，而是代交各项规费，如房产证费用。,
