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1、JUL,2017年7月 武汉 上海克而瑞信息技术有限公司,武汉商品住宅市场半年度监测报告,数据说明：,数据来源 供应：来自官方预证数据 成交：整体数据来自官方网签数据；结构数据来自官方备案数据 存量：来自CRIC根据供求所整理的数据 开盘去化：来自CRIC监测数据 个案数据与资料：来自CRIC监测数据,宏观政策,土地市场,住宅分析,案例赏析,PART 1 宏观政策篇,继上半年全国热点城市新一轮的调控升级后，楼市趋于稳定，市场降温明显。同时由于十九大将于下半年召开，预计楼市政策短期内将不会出现松动,经济：6月M2增速再创历史新低 下半年信贷增长或乏力 政策：保持货币政策松紧适度 适时适度预调微调
2、 地方：武汉自去年底升级调控政策后，市场调控达到预期。上半年更多是对市场的整治与规范，维稳成为政策主旋律 企业：2017半年度武汉楼市排行榜：万科卖91.07亿元位居第一,22,6月M2增速再创历史新低 下半年信贷增长或乏力,PART 1 宏观政策/宏观经济,广义货币增长9.4%，狭义货币增长15% 央行12日公布的2017年上半年金融数据显示，截至6月末，广义货币增速（M2）再创历史新低，同比增长9.4%，增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点；上半年净回笼现金1326亿元。 央行调查统计司司长阮健弘表示，随着稳健中性货币政策的落实以及加强金融监管效应的显现，近期商业银行一些与
3、表外产品相关的资金运用科目扩张放缓，由此派生的存款及M2增速也相应下降，这是金融体系降低内部杠杆的客观结果。 阮健弘强调，应客观看待M2增速的放缓。首先，金融对实体经济的支持力度稳固。其次，货币政策操作预调微调，金融监管协调加强，金融部门适当把握了去杠杆的节奏。三是基数效应。四是随着金融进一步回归为实体经济服务的本源，只要实体经济合理的融资需求得到满足，M2增速放缓实际上反映了存量货币周转效率的提高，比过去低一些的M2增速可能成为新常态，对其变化可不必过度解读。 由于M2本质就是存款，M2增量较低也反映了今年银行普遍缺存款的情况。不过，数据显示，上半年人民币贷款增加7.97万亿元，同比多增43
4、62亿元，明显高于过去几年上半年的贷款增量。 考虑到6月末商业银行对存款的争夺为过去几年中非常激烈的，大量理财转为存款，但存款增速仍然不高，且同期社融与信贷依然旺盛，表明商业银行的负债压力仍在持续，在信贷额度紧张且MPA考核持续的背景下，下半年信贷增长可能乏力，中小企业可能出现融资成本易上难下的局面。,央行：保持货币政策松紧适度 适时适度预调微调,PART 1 宏观政策/金融政策,央行在中国金融稳定报告（2017）中强调，今年要坚持货币政策稳健中性，保持松紧适度，适时适度预调微调，坚持汇率市场化改革方向，保持人民币在全球货币体系中的稳定地位，坚持保险资金运用审慎稳健原则，优化新股发行制度，完善
5、上市公司并购重组制度，深化上市公司退出机制。 央行认为，当前，我国经济形势总体缓中趋稳、稳中向好，经济运行保持在合理区间，质量和效益提高。经济结构继续优化，创新对发展的支撑作用增强，改革开放取得新突破，对外开放布局进一步完善。但与此同时，我国经济运行仍存在不少突出矛盾和问题，产能过剩和需求结构升级问题犹存，经济增长内生动力不足，金融风险有所积聚，非金融企业杠杆率高企、地方政府债务风险、局部房地产泡沫风险、银行业资产质量下降、金融产品创新无序发展等风险值得关注。 报告提出，要加强金融风险研判和预警，重点关注产能过剩行业、银行资产质量、资本市场、地方各类交易场所、保险资金运用、交叉性金融业务及非法
6、集资、流动性、同业业务、银行理财和表外业务等领域风险。 解读：央行的表述中将此前的“宽松”改为“适中”。从整个下半年来看，预计货币政策变化不大，资金面仍维持不松不紧，央行将继续维持中性的货币政策。,2017年3月两会提出要坚持因城施策去库存，各地政府积极深化房地产政策调控。截至6月底，已有60余个城市出台收紧政策，海南、河北从省级全面调控。,PART 1 宏观政策/全国政策,4月，住建部和国土部联合发布关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，要求合理安排住宅用地供应，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。,Part 1 宏观政策篇/地方政策,武汉
7、自去2016年底升级调控政策后，市场调控达到预期。2017年上半年更多是对市场的整治与规范，维稳成为政策主旋律,4月20日，武汉市房管局召开房地产市场专项整治行动部署会，拉开新一轮专项整治行动的大幕。根据专项整治行动实施方案，整治范围为在建在售的商品房项目和房地产经纪机构门店，重点查处14种商品房销售情形、12种房地产经纪行为。严格把好商品房预售备案关，将房价维持在现有水平，新开楼盘房价一律只能降，不能涨。,武汉专项整治楼市,大学毕业3年内无须买房可申请落户,武汉市公安局治安管理局21日召开新闻通气会，宣布自22日起实施一系列落户新政策。新规明确降低了大学毕业生的落户“门槛”：毕业3年内在武汉
8、就业创业普通高校毕业生无须买房，只需提交申报户口登记表、户口簿、身份证、劳动合同或工商执照等材料，即可申请落户。武汉提出，未来5年留住100万大学生创业就业，把武汉打造成“大学之城、青年之城、梦想之城、创新之城”。,5月10日，武汉市房管局出手整治房地产市场乱象，在全国率先推出装修房指导价，要求即日起全装修房根据房屋备案价执行分段指导价，最高标准不超过每平方米5000元，对不接受指导价的项目暂缓发放预售证。同时对收取“茶水费”、变相捂盘等行为进行严厉处罚。,全装修房收费不得超出指导价,【事件】国家发展和改革委员会：2017年推进城镇化的首要任务仍然是推动非户籍人口在城市落户，今年将从四个方面推
9、进工作，2017年将全面实施居住证制度。 发改委表示，截至去年底，全国所有省（区、市）包括新疆生产建设兵团，都出台了户籍制度改革意见，包括“人地挂钩”“人钱挂钩”等关键性配套政策。近三年，户籍人口城镇化率、常住人口城镇化率分别累计提高了5.5个、3.62个百分点。但与此同时，实际落户进程不及社会预期，原因主要是地方政策落实不到位、缺乏相应体制机制等制度安排等。因此，2017年的首要任务仍然是推动非户籍人口在城市落户。 【点评】实行居住证制度对于改进和加强流动人口服务管理有重要意义，但同时要确保各地区居住证领取门槛不高于国家标准、享受的各项基本公共服务和办事便利不低于国家标准。,发改委：2017
10、年全面实施居住证制度 推动非户籍人口在城市落户,PART 1 宏观政策/热点话题,2017半年度武汉楼市排行榜：万科卖91.01亿位居第一,Part 1 宏观政策篇/名企动态,PART 2 土地市场篇,2017年上半年一二环间占比增长明显，主要是由于汉正街、二七滨江、归元寺等超大地块出让；整体上出让土地逐步向三外环转移，中心城区旧城改造进度慢，可出让土地有限 17年上半年，由于政府对土地的限价，少部分区域土地成交价格上涨，其中江汉、硚口、蔡甸幅度最大；成交的主力为东湖高新、汉阳、洪山、江岸四个区域 2017年上半年政府多数地块限制最高价格，但是依旧不能阻止开发商的拿地热情，多数地块达到一次性限
11、价 2017年远洋获得归元寺地块，复地获得汉正街地块，中信泰富获得二七滨江地块，高居成交金额榜前三，今年上半年成交金额前十门槛为15.5亿元。,2017年上半年武汉土地市场供应同比持平，成交量同比上涨44%，成交楼板价同比上升75%，,2017年上半年武汉土地市场供应同比持平，成交量同比上涨44%，成交楼板价同比上升75%,PART 2 土地市场/供求量价走势,注：统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；,2017年上半年一二环间占比增长明显，主要是由于汉正街、二七滨江、归元寺等超大地块出让；整体上出让土地逐步向三外环转移，中心城区旧城改造进度慢，可出让土地有限,PART 2 土地市
12、场/环线成交占比,注：统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；,17年上半年，由于政府对土地的限价，少部分区域土地成交价格上涨，其中江汉、硚口、蔡甸幅度最大；成交的主力为东湖高新、汉阳、洪山、江岸四个区域,PART 2 土地市场/分区域成交情况,注：统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；,17年上半年以来，随着越来越多的百强房企在武汉抢地，土地市场竞争激烈；但在政府对土地限价的管控下，成交土地30-200%溢价率占比较去年环比明显下跌，仅占7%,PART 2 土地市场/土地溢价情况,注：统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；,2017年上半年政府多数地块限制最
13、高价格，但是依旧不能阻止开发商的拿地热情，多数地块达到一次性限价,2017年上半年土地成交溢价率排行,PART 2 土地市场/溢价排行,注：统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；,2017年远洋获得归元寺地块，复地获得汉正街地块，中信泰富获得二七滨江地块，高居成交金额榜前三，今年上半年成交金额前十门槛为15.5亿元。,2017年上半年企业拿地金额排行榜,2017年上半年企业拿地面积排行榜,PART 2 土地市场/拿地排名,注：统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；,PART 3 住宅分析篇,武汉市供应842万方，成交1002万方，供求比0.84；中心城区供应499万方，
14、成交612万方，供求比0.82；呈现供不应求 武汉市均价10066元/，同比上涨5%；中心城区12409元/，同比上涨4%；呈现量跌价涨 武汉目前存量224万方，去化周期1.3个月；中心城区61万方，去化周期0.6个月；库存告急,2017上半年武汉整体市场呈现供不应求/量跌价涨趋势，存量不足2个月,9,PART 3 住宅分析/武汉供求,2017年上半年武汉市供应842万方，成交1002万方，供求比0.84；中心城区供应499万方，成交612万方，供求比0.82；市场呈现供不应求,%,PART 3 住宅分析/武汉量价,2017年上半年武汉市均价10066元/，同比上涨5%；中心城区12409元/
15、，同比上涨4%；市场呈现量跌价涨,%,PART 3 住宅分析/武汉存量,武汉目前存量224万方，去化周期1.3个月；中心城区61万方，去化周期0.6个月；库存告急,%,PART 3 住宅分析/环线成交,2017年上半年成交主力集中在三环外，占比达到59%；除一环内价格受个案影响，环线累积涨幅多在30%以上,PART 3 住宅分析/面积趋势,2017年上半年90-144产品集中成交，占比达到74%；70-144产品累积涨幅高达20%以上,2017年上半年主力成交总价段为110-150万，90万以上占比达到60%；购房成本逐渐增加,PART 3 住宅分析/总价趋势,2017年上半年单价10000-
16、12000成交占比达19%，9000以下占比缩减至41%；价格普涨,PART 3 住宅分析/单价趋势,%,PART 3 住宅分析/区域表现,2017年上半年多组团供不应求；其中江夏/盘龙城/蔡甸等远郊区集中供应,竞争激烈,23%,PART 3 住宅分析/排行榜,2017上半年武汉商品住宅成交面积、金额排名,31,PART 3 住宅分析/排行榜,2017上半年武汉企业成交金额、面积（流量）排名,32,PART 3 住宅分析/排行榜,2017上半年武汉企业成交金额、面积（权益）排名,统计范围：长江日报、长江商报、武汉晚报、武汉晨报、楚天都市报、楚天金报,2017年上半年平面媒体投放仅75次，共0.16亿元，同比大幅下滑；随着新兴媒体的崛起，平面媒体投放逐年递减,PART 3 住宅分析/媒体投放,2017年上半年平面媒体投放前三分别为世纪中心、中城悦城、恒大帝景；媒体投放前十名金额占比72%,PART 3 住宅分析/投放排名,2017年上半年推盘量减少13%，首日去化率为持平；市场信心不减,
