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1、住宅实用率研究,2020/7/31,住宅实用率研究背景及目的,研究背景： 需求方面的关注： 消费者购房决策越来越趋于理性，在对住宅品质、配套、园林等要求提升的同时，对一些实实在在指标的关注也在提升。(本质是关注空间感） 供给市场中的关注：越来越多的楼盘营销中，把实用率高作为营销亮点。开发商也越来越关注成本与实用率的平衡。,探寻不同建筑形式产品的实用率特征； 挖掘市场中高实用率，高品质的典形案例，并研究其设计特征； 基于物业排布、建筑特征、采光通风、户型实用性等因素，综合考虑如何提高住宅的实用率，达到集约化。,？,研究目的：,2,研究思路,影响住宅实用率的因素,案例分析,针对性研究,解决方案,规
2、律,整合,3,实用率影响因素分析,实用率的大小取决于公摊面积。 公摊面积由两部分组成： （1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房、垃圾道、通风井、配电间、屋顶水箱间、地下室、技术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房等。 （2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙体水平投影。幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分摊通廊面积。 不计入共有建筑面积的范围1、独立使用的地下室、车棚、车库。2、为多幢服务的警卫室、管理
3、用房、设备用房。3、作为人防工程的地下室。4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。,套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积 销售面积=套内建筑面积 +分摊公用建筑面积使用率套内使用面积商品房销售面积 实用率套内建筑面积商品房销售面积,定义回顾,国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。,4,建筑形式对比,建筑物南北方向比较薄,东西方向比较宽,外形类似一块巨大的板 。,通风,采光 较好，南北通透,天际线设计难以创新,管理维护成本低,建筑密度低,户型格局不宜改造,居住舒适度较高,板楼,板楼,节约土地资源，房价较低,空间结构
4、灵活，宜于改造，结构强度高，抗震性好,塔楼,从外形上看，有点像古建筑的塔，一梯多户，住户较密集，多为高层结构。,按楼的横切面分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、椭圆形等。,居住舒适度相对较低,均好性差，居住密度高 ，通风采光不好,冬季保暖性好,分为长走廊式、单元拼合式,5,板楼分类,拼合板楼（2单元以上）,短板楼（2单元以下）,短板楼（2单元以下）,长板楼,6,创新形塔楼,T形塔楼,蝶形塔楼( 平面图）,十字形塔楼,蝶形塔楼,创新形塔楼,塔楼分类,7,圆形塔楼,创新型塔楼平面图,品字形塔楼平面图,塔楼分类,8,各类形塔楼特点,蝶形塔楼 朝向、采光、通风上有突破，避免遮挡； 户型不方正，存在斜角
5、； 建筑结构的复杂性，使得结构层较多，外墙面积较大，共摊面积相对较大。,方形塔楼 多数户型朝向、采光较差，多有无采光室，通风不好，各房间存在遮挡。 用地节约，容积率高； 共摊面积在塔楼中最大，由于通风结构，消防楼梯，电梯间等相对占用面积较大。,T形塔楼 户数相对方形、圆形、蝶形较少； 避免北向房，朝向、通风、采光较好，部分户型和实现南北通透，遮挡较少；户型方正； 共摊面积在塔楼中相对较小，外墙面相对蝶形较少。,9,各类形塔楼特点,十字形 户数较T形多，无遮挡，通风性，通透性好； 部分户型朝向、采光较差； 品形 分为单体式和2-3单元拼合式； 多为1梯3户，采光 、通风性较好； 因外墙墙体面积较
6、碟形少，较T形多。 圆形 多为单体结构，近年来也出现与版式楼相结合的创新型建筑形式； 由于平面户型不利于分隔的特点，多为大户型，1梯2-4户； 同体量相比，在塔楼中基地面积最小，即可达到最高的容积率，最大化节约 用地。 视野宽扩，无遮挡，部分户型采光、通风较差； 因结构特征，消防楼梯等公摊面积较多。,10,板楼实用率调研,实用率变化 影响因素分析,增加电梯,增加层数,减少电梯,增加层数,形式变化,11,增加层数,增加层数,结论： 拼合板楼的实用率高于短板楼 层数：11-18层，随层数增高实用率提升，但幅度不大；18层以上，随层数增高 实用率下降，幅度较大； 电梯数量对实用率的影响较大。,12,
7、各类塔楼公摊面积对比,该面积在可比的各类形塔楼中的相对大小,较小,中,较大,大,对公摊面积中占比较高的外墙面积、结构层、电梯间、消防楼梯在体量相同的各类塔楼中的面积进行比较，为下一步分析各类塔楼的实用率差异至关重要。,13,塔楼实用率调研,增加层数,实用率较高的塔楼产品,实用率变化 影响因素分析,增加层数,电梯增加,增加电梯,14,增加层数实用率降低,相对蝶形实用率较低,15,创新形塔楼,平层建筑面积增加，实用率增加,结论 各种形式的塔楼实用率不同，从大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圆形、方形,16,典形案例研究（同楼盘板楼、塔楼实用率对比）,航天晴山月,B,C,板楼（2房拼合成4房）
8、,T形塔楼（2单元拼合）,17,航天晴山月板楼与塔楼对比,建筑朝向为南偏东10，增加采光，确保人居建筑朝向为最佳； 采用错位平行方式排布，景观资源最优化； 采用大面宽小进深的户型设计，增加采光和通透性。,总层高为30层的板楼相比T形塔楼的实用率低。 原因：板楼18层以上交通面积要大于塔楼，如消防楼梯，走廊等。,本楼盘建筑设计和户型设计方面的可借鉴点,二房变四房的拼合灵活式设计，应对70/90政策，提升实用率。,18,澳城花园,1,2,3,4,5,板楼：拼合单元数越多实用率越高 品字形塔楼 ：多单元拼合的形式实用率偏高。 板楼与品字形塔楼相比：除去电梯分摊面积的因素，总层高18层，板楼相对塔楼实
9、用率高,19,实用率规律探寻（板楼）,多层板楼的实用率最高，一般可达到90%以上；小高层板楼（11-18层）的实用率一般可达到80%-84%，高层板楼的实用率一般在75%-78%； 板楼实用率最主要的影响因素有：走廊面积、平层面积（长板楼、短板楼）、电梯间面积、楼梯面积、消防设施面积、墙体面积； 长板楼受走廊面积影响最大，因此，多层的长板楼实用率最高，随着层数的增加，实用率下降，超过18层的长板楼，由于需要抗震等结构层的增加，分摊面积更多，一般在75%以下； 短板楼11-18层，随层数的增加，实用率上升，但上升幅度较小；层数差异在2-5层左右实用率变化幅度不大；18层以上的短板楼，实用率随层数
10、增加而下降，下降幅度较大； 拼合板楼受电梯间的影响较大，以18层，4户为例，每增加一部电梯，实用率下降4%左右；11-18层，随楼层的增加，实用率上升，但幅度较小；22层以上，随楼层的增加，实用率下降幅度较大，平均每增加1层，实用率下降1%-2%左右； 18层以上板楼由于消防要求更高，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面积； 各类型的8层以上板楼实用率由大到小排序为：拼合板楼、短板楼、长板楼；拼合单元数越多，实用率越高； 目前市场上需求较大的产品是1梯2户，11-18层，2-3单元拼合板楼。,20,实用率规律探寻（塔楼）,塔楼实用率一般规律： 塔楼11-18层，实用率为81-83%，随层数的增
11、高实用率上升，但上升幅度较小；18-30层，实用率为76%-87%，随层数的增加，实用率下降；18层以上塔楼由于有消防要求，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面积； 电梯数增加，对塔楼的实用率影响较板楼大，以1平层4户为例，每增加1部电梯，实用率下降1.5%左右； 各种形式的塔楼实用率不同，从大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圆形、方形；其中，十字形塔楼相对T形塔楼的实用率低，18层2梯4户为例，低3%； 其中，拼合碟形塔楼的实用率相对比独单元的塔楼实用率高； 板楼塔楼对比： 11-18层，板楼（短板楼和拼合半楼）相对塔楼实用率高； 18层以上，塔楼的实用率高于板楼；由于塔楼的消防实施面
12、积较小，走廊等公摊面积相对较小。,21,提高实用率的途径,适当层数,建筑形式选取,户型设计,22,提高实用率的途径,建筑形式选取：11-18层的拼合式小高层板楼； 18层以上T形塔楼 可适当考虑：高层建筑的电梯外挂式多联廊结构：用电梯外挂式多联廊结构包括联系廊，电梯塔，联系廊沿建筑主体的外侧分布，联系廊的外侧外挂电梯塔，电梯塔内设电梯，使得建筑主体各单元房的朝向、通风、采光良好。 可精心设计户型，以达到提高客户的实际实用面积。 具体建筑形式和公共面积设计时，首先要考虑与定位相匹配，消费者偏好，开发商经济效益等因素，不能单纯的考虑实用率因素。需要在舒适性、实用性、经济效益三方面找到平衡。,23,
13、户型实用性提升途径途径一：赠送面积,1、凸窗（一般在大户型中采用上凸窗，小户型中采用下凸窗） 2、露台 3、地下室 4、入户花园 5、空中庭院 6、夹层 7、复式,24,凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。,凸窗,方式：赠送全部面积,25,梁,凸窗窗台,凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积,凸窗剖面,1700,说明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗。现在也出现有同时方法作赠送衣柜的做法。,利用同样原理做赠送衣柜,26,露台,说明：赠送面积较常用的方法之一。鉴于成本的考虑，一般出现在大中户型中，根据定位和售价的情况，面积会有所不同。,偶数层
14、露台,奇数层露台,阳台,露台,阳台,露台,露台与阳台的结合使用，增加实用性和舒适性,方式：赠送全部面积,27,入户花园,说明：改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容 。,入户花园,方式：赠送一半面积,28,空中院馆,可将空中院馆隔成一个开敞的书房或卧室,空中庭院，使客厅进深变短，通风性更好；同时得到几个空间的共享，多处于北侧，客户可自行封闭处理,注： 有顶有柱算全面积 有顶无柱算一半面积（凹阳台的变形）,方式：赠送一半面积,29,层高小于2.20米的夹层不计建筑面积,在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性
15、，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。,夹层,方式：赠送全部面积,30,复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹性。,复式,方式：以自然层计算建筑面积,31,赠送方式小结,32,成功案例解析佳兆业可园,说明：两房中难见的户型，面积为68-73平米，赠送面积和舒适性达到极致。,露台赠送,主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。,根据凸窗原理，赠送的衣柜,入户花园,33,中信红树湾,说明：将性价比发挥到极致，同时通过空中花园、多面采光等元素让户型特色鲜明，极富感染力。,弧形大露台，对二房来说比较罕有,入户花园，有改
16、造空间,观景厨房,超大生活阳台，预留工人房管道,空中花园，将自然引入客厅餐厅,客厅餐厅多面采光较有震撼力,主卧弧性大露台,双层高入户花园,二层高的露台客厅，复式空间让赠送面积有更多的空间，空间也更丰富,34,红树东方,说明：通过弧形窗或空中花园来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然。同时赠送的露台既实用又具震撼力,客厅超大弧形观景窗和阳台的结合，体现尊贵生活。,主卧套，多种功能结合形成完整私密空间。,空中花园，绝佳的景观面，餐厅三面采光,主卧赠送大的具有私密性的空中露台，极富吸引力,35,说明：露台跳送，并较好解决其私密性问题，使露台更实用。,空中庭院，三个空间共享,超大露台，通过百页或凸窗来提高露台私密性,入户花园露台和主卧露台跳送,金地香蜜山,36,天悦龙庭,说明：跳送露台花园，让多个空间共享。赠达面积超大，富有感染力。,跳送空中庭院露台，使客厅进深变短，通风性更好；同时得到几个空间的共享,左右跳送露台,37,花半里,说
