{房地产经营管理}住宅户型设计分析报告

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1、住宅户型设计分析报告,目 录,第一部分：居住建筑的定义 第二部分：规范对户型的具体要求 第三部分：户型设计的原则 第四部分：案例分析,居住建筑的定义,第一部分,居住建筑按使用对象不同分为：住宅和公寓。 住宅是以家庭为概念，住宅的设施配套标准是以家庭为单位配套的。 公寓一般是指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑。经常以其居住者的性质冠名，如学生公寓、专家公寓、老年公寓。,一、居住建筑分类,住宅按层数划分如下： 一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层及以上。 住宅按建筑形态上区分： 单元式住宅、塔式住宅、通廊式住宅； 住宅根据

2、建筑形态和层数的不同规范对其的要求也不同,二、住宅分类,第二部分,规范对户型的具体要求,一、设计依据,建筑设计防火规范GBJ 16；高层民用建筑设计防火规范GB 50045； 住宅设计规范GB 50096-2011 住宅建筑规范GB 503682005 民用建筑设计通则GB 503522005,1、对出入口数量的规定: 对于十层以下的住宅：居住建筑单元任一层建筑面积大于650，或任一住户的户门至安全出口的距离大于15m 时，该建筑单元每层安全出口不应少于2 个。 对于十层以上的住宅：十八层及十八层以下，每层不超过8户、建筑面积不超过650 ，且设有一座防烟楼梯间和消防电梯的塔式住宅。十八层及十

3、八层以下每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，单元之间的楼梯通过屋顶连通，单元与单元之间设有防火墙，户门为甲级防火门，窗间墙宽度、窗槛墙高度大于1.2m且为不燃烧体墙的单元式住宅。可设一个安全出口。超过十八层，每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，十八层以上部分每层相邻单元楼梯通过阳台或凹廊连通（屋顶可以不连通），十八层及十八层以下部分单元与单元之间设有防火墙，且户门为甲级防火门，窗间墙宽度、窗槛墙高度大于1.2m且为不燃烧体墙的单元式住宅。,二、各项具体规定,十八层以上的住宅安全出口不应少于两个，可以用剪刀梯来解决，剪刀楼梯间应为防烟楼梯间。剪刀楼梯的梯段之间，应设置耐火极限不低于1.00h的不

4、燃烧体墙分隔。剪刀楼梯应分别设置前室。塔式住宅确有困难时可设置一个前室，但两座楼梯应分别设加压送风系统。 十层以下的住宅通常需要一个出入口 十层以上十八层以下通常需要一个出入口 十八层住宅需要设两个出入口,通过剪刀梯解决,二、各项具体规定,2、对于楼梯间的规定: 楼梯梯段净宽不应小于1.10。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1。楼梯踏步宽度不应小于0.26，踏步高度不应大于0.175。楼梯平台净宽不应小于楼梯梯段净宽，并不得小于1.20。楼梯为剪刀梯时不得小于1.3米。楼梯井宽度大于0.11时，必须采取防止儿童攀滑的措施。,二、各项具体规定,2、对于楼梯间的规定: 开敞楼梯间

5、、封闭楼梯间、防烟楼梯间的区分； 封闭楼梯间：楼梯间应靠外墙，并应直接天然采光和自然通风，当不 能直接天然采光和自然通风时，应按防烟楼梯间规定设置。楼梯间应 设乙级防火门，并应向疏散方向开启。 防烟楼梯间：楼梯间入口处应设前室、阳台或凹廊。前室的面积，公 共建筑不应小于6.00，居住建筑不应小于4.50。 前室和楼梯间的 门均应为乙级防火门，并应向疏散方向开启。,二、各项具体规定,2、对于楼梯间的规定: 各类楼梯间的设置； 对于十层以下的住宅： 通廊式居住建筑当建筑层数超过2 层时应设封闭楼梯间；当户门采用 乙级防火门时，可不设置封闭楼梯间；其它形式的居住建筑当建筑层 数超过6 层或任一层建筑

6、面积大于500 时，应设置封闭楼梯间，当 户门或通向疏散走道、楼梯间的门、窗为乙级防火门、窗时，可不设 置封闭楼梯间。 对于十层以上的住宅： 一类建筑和除单元式和通廊式住宅外的建筑高度超过32m的二类建筑 以及塔式住宅，均应设防烟楼梯间。 裙房和除单元式和通廊式住宅外的建筑高度不超过32m的二类建筑应 设封闭楼梯间。,二、各项具体规定,2、对于楼梯间的规定: 各类楼梯间的设置； 单元式住宅每个单元的疏散楼梯均应通至屋顶，其疏散楼梯间的设置 应符合下列规定：十一层及十一层以下的单元式住宅可不设封闭楼梯 间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且楼梯间应靠外墙，并应 直接天然采光和自然通风。十二层及

7、十八层的单元式住宅应设封 闭楼梯间。十九层及十九层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。 十一层及十一层以下的通廊式住宅应设封闭楼梯间；超过十一层的通 廊式住宅应设防烟楼梯间。 十层以下的住宅一般设置开敞楼梯间 十层以上的住宅11层及以下的通廊式住宅和12-18层的单元式住宅设 封闭楼梯间 12层以上的通廊式住宅、18层以上的单元式住宅和塔式住宅设防烟楼 梯间,二、各项具体规定,二、各项具体规定,3、对于电梯的规定: 七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度 超过16以上的住宅必须设置电梯。 十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台， 其中宜配置一台可容纳担架的电梯。十二层及十

8、二层以上的建 筑每单元只设一部电梯时，从第十二层起要设置联系廊，上下 层联系廊的间隔不应超过5层，联系廊的净宽不应小于1.1m,净 高不应小于2m。 电梯不应紧邻卧室布置。当受条件限制时，应采取隔声、减 振的构造措施。 消防电梯的设置：一类公共建筑，高度超过32m的其它二类公 共建筑，塔式住宅。十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊 式住宅需设置消防电梯。消防电梯间应设前室，其面积：居住 建筑不应小于4.50；公共建筑不应小于6.00 。当与防烟楼 梯间合用前室时，其面积：居住建筑不应小于6.00 ；公共建 筑不应小于10 。,二、各项具体规定,4、住宅套内空间的规定 住宅应按套型设计，每套应设

9、卧室、起居室（厅）、厨房和 卫生间等基本空间。 由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等组成的套型，其使用 面积不应小于30平方米 有兼起居室的卧室、厨房、卫生间等组成的最小套型，其使用 面积不应小于22平方米,二、各项具体规定,4、住宅套内空间的规定 起居室及卧室的规定：双人卧室不应小于9，单人卧室为5；兼起居的卧室为12，起居室的使用面积不应小于10。无直接采光的餐厅、过厅等，其使用面积不宜大于10。起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。,二、各项具体规定,4、住宅套内空间的规定 厨房的规定：由卧室、

10、起居室（厅）、厨房和卫生间等组成的套型厨房的使用面积不应小于4，有兼起居室的卧室、厨房、卫生间等组成的最小套型厨房的使用面积不应小于3.5。厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90。,二、各项具体规定,4、住宅套内空间的规定 每套住宅应设卫生间,应至少配置便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具，三件卫生器具集中配置的卫生间不应小于2.5。无前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房。卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层。可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和

11、厨房的上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。,二、各项具体规定,4、住宅套内空间的规定 过道及门窗尺寸：套内入口过道净宽不宜小于1.20m；通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m，门窗洞口尺寸见表格。,二、各项具体规定,5、户型建筑面积的计算方法 户型建筑面积=户型的套内面积/整栋楼的总套内面积/整栋楼建筑面积(不包括阳台)+阳台面积,二、各项具体规定,第三部分,户型设计的基本原则,一、基本原则,1、尽量减少户型公摊面积,保证较高的得房率. 2、户型各房间方正规整,提高户型室内的使用率. 3、功能分区明确,满足动静分区、洁污分区.

12、4、争取更多的居住空间南向采光. 5、入口处可设置玄关,保证房间的私密性,一、基本原则,得房率=套内建筑面积/总建筑面积 总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+外墙中线以内墙体面积+分户内墙体中线以内面积+阳台面积 一般： 高层得房率75-78% 小高层80-85% 多层88-92%,一、基本原则,动静分区 活动区和休息区分开 动区 客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置 静区 卧室位置比较深入 动区与静区之间 卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷,动区,静区,二、套内空间设计原则,1、客厅: 空间独立 客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙 方正开阔 要留出摆放家具

13、的完整空间，实用的布局 长宽比不应失调 进深与面宽之比1.5：1 入口设玄关 住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性 尽量布置南向,可与餐厅形成大空间保证通风采光.,二、套内空间设计原则,2、餐厅: 至少有两面墙夹一角 与客厅既有关系又有分隔 与厨房应有关联又独立成区,二、套内空间设计原则,3、厨房: 靠近餐厅 距离大门不能太远 直接对外采光采风 有一定长度的台面摆放电器、煤气灶、水槽等设备 厨厕最好不要紧邻 最好带一生活阳台,二、套内空间设计原则,4、卧室: 主卧 明显大于次卧，进深面宽可适当增加 南向朝向，比客厅的朝向要求更甚 大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间 确

14、保私密性，最好布置的深一些 次卧 尽可能保证南向采光,二、套内空间设计原则,5、卫生间: 应有明窗通风和采光 公共卫生间做到干湿分离 仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室,二、套内空间设计原则,6、阳台: 保证客厅有良好的视野和采光 在面积允许的可能下，将阳台设在客厅，不要设在主卧，以免因为生活中的晾衣休闲等经过主人的卧室，影响主人休息 工作阳台宜设置在北面，与厨房结合,三、户型风水要素,大门针对电梯或是楼梯是犯冲 大门口直对长走廊是冲煞 大门不能针对厕门 厕所的门不与厨房的门相对 其他门尽量不相对,房： ”横梁压顶“不利,厨： 门对灶犯门冲煞,厕： 大门对厕所门凶论,第四

15、部分,案例分析,一、多层户型,优点： 1、得房率高，达到91.2 2、户内过道面积少，户型使用率高 3、90平米三居室，有两室（包括主卧有南向采光） 缺点： 1、客厅居中影响了动静分区。 2、客厅布置家居墙面较短，间接采光。,一、多层户型,优点： 1、得房率高，达到88.9 2、动静分区明确，互不干扰。 3、客厅、卧室进深面宽比例合适，房间好用，客厅主卧南向采光。 缺点： 1、卫生间的门正对户门，影响风水。,一、多层户型,优点： 1、得房率高，达到89.3 2、动静分区明确，互不干扰。 3、客厅、卧室进深面宽比例合适，入口设置玄关，增强客厅私密性。,二、高层户型,优点： 1、得房率高，达到84

16、.7 2、动静分区明确，互不干扰。 建议： 1、可将厨房餐厅面积分给相邻卧室。 2、主卧使用率不高。,二、高层户型,前期条件： 1、要做三室； 2、面宽不超过15米 优点： 1、室内使用率较高 2、有景观阳台和生活阳台 3、D2户型所有房间自然通风采光。 缺点： 1、D1次卧面积尴尬,二、高层户型,优点： 1、动静分区清晰 2、至少有两个以上居住空间南向采光。 3、卫生间紧邻卧室，方便使用 缺点： 1、A1户型厨房距户门远，建议与客厅位置互换。,二、高层户型（剪刀梯）,优点： 1、动静分区清晰 2、所有房间均能自然通风、采光。（户型面宽大） 3、各房间比例合适适用。,二、高层户型（剪刀梯）,优点： 1、套内过道面积少使用率高。 2、客厅餐厅一体，空间开阔 3、各房间比例合适适用。 缺点：厨房位于两个卧室中间，影响洁污分区。