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1、,长沙市开福区捞刀河项目商业调查报告,2010.2.6,北京万邦投资管理有限公司湖南分公司,内容纲要,壹、项目区位综述,城镇体系：按照城乡一体，协调发展的方针，规划鹅秀组团依托鹅羊山,秀峰山两大森林公园优良的生态环境和公益配套设施，开福区重点规划为突以房地产业为龙头的发展区域。,项目位置隶属于长沙市金霞经济开发区，长沙金霞经 济开发区是湖南省人民政府批准的十大重点省级开发 区之一，长沙市物流产业唯一核心园区，国务院批准 的长沙市总体规划近期重点开发区，同时还是湖南省 唯一集水运、公路、空运、铁路、管道五元化网络交 通优势于一体的开发园区。 长沙金霞经济开发区地处长沙市开福区北部，总规划 面积3
2、4.96平方公里，四至范围为：南起捞刀河，北 至沙河，西临湘江，东至中青路。在产业布局上，形 成了以金霞物流中心为经济引擎的“一主、三次”的发 展格局。“一主”，即核心区，以开发区金霞组团为核 心，主要发展物流产业，同时布置功能齐全的物流服 务设施。“三次”，指开发区高岭组团、鹅秀组团和配 套的青竹湖组团，其中高岭组团重点发展物流商贸业， 形成大型综合性物流贸易和工业基地；鹅秀组团重点 发展房地产和商贸业；青竹湖组团重点发展物流会展、 旅游休闲等配套产业.,1、项目区位综述,1、项目区位综述,龙福小区,湖湘艺术品 市场,人瑞建材大市场,上水印象,华江乐天花亭,项目位置地隶属于开福区新港镇宿龙桥
3、社区，社区面积约为1平方公里，社区固定常驻人口约为3万人，流动人口约为2万人。,宿龙桥社区区域随着长沙市往北拓展,众多新兴楼盘的建设开发,正成为长沙市金霞开发区新兴的住宅,商贸集中中心.,1、项目区位综述,新港镇政府 开福区国税局 长沙市海事局 新港镇派出所,双湾国际 上水印象,华亭.乐江华亭 江景阳光 龙福小区(安置房) 长沙建工集团,湖湘艺术品市场 人瑞建材大市场,贰、商业现状,此次市场调查走访共涉及一个社区、两 个在售楼盘、三个临近楼盘的一楼门面,在 毗邻本项目的社区中经营比较发达的前5种 业态为: 古玩店近300户,经营面积均在30-40平方 建材门面近180户,根据经营种类的不同,面
4、 积有大有小 小型烟酒日杂超市11户,其中经营面积在90- 100平方左右的2家 餐饮16户，其中有2家经营面积在100-150平 方,其余均为经营面积20-40平方的快餐店或 者小饭店 车务（含汽车装饰、修理、汽配等）9户,2、商业现状,从调研结果来看,本项目中型型商业物业尚有很大的潜力以待挖掘。,2、商业现状,因为项目所在地为湖湘艺术品市场,为长沙市第2大古玩交易市场,而且各经营户都有几年经营历史经营情况都比较稳定。 本项目附近即为一个环形中心广场,也是白天晚上市民休闲娱乐中心,为未来社区商业发展的中心。 本项目所处的社区因没有大型超市，居民购物要去地处华厦的新一佳超市，不方便。而且周边没
5、有大型餐饮酒楼,这方面消费欲望得不到满足。,2、商业现状,租金水平:社区内门面租金在4050元 /平方/月, 商铺一般面积在2050平方米不等,商铺转让费在 3万元5万元左右。商铺多为租赁经营,租金按年 支付。 人流:因附近政府大规模修路及建 房的原因,外来务工人口租赁户较多,但是由于社区周边新建小区刚完成交房或未交房,入住率比较低,未来社区商业发展空间巨大。 -在建楼盘约3500户 -已经交房楼盘:1000户(入住率不足20%),2、商业现状,华锐、顺天黄金海岸等中高档酒店,酒 店,电信，联通，移动，邮政营业厅,通 讯,汽车北站、128，159，801,149路等公交线路及地铁2号线途经本项
6、目,公共交通,肯德基、伍家岭活渔村，谢光头辣椒炒肉,娱乐餐饮,工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄、农村信用社,银行金融,岁宝百货，新一佳超市,购物服务,艺术幼儿园、雅礼中学，周南中学,文化教育,湘雅医院、,医疗卫生,公交车/自驾车10分钟服务半径之内本项目周边的配套商业情况:,从调查结果来看:本项目周边生活,服务配套十分完善,但是社区商业急需发展!,注：上实市场部数据,地理位置：宿龙桥社区 开业时间：已于2005年10月 建筑面积：450，000平方米 商铺个数:300个 市场定位：艺术品专业市场 租金报价：3050元/每平方/月 业态定位：绣品、雕刻工艺品、金属工艺品、 陶瓷工艺品、水晶
7、工艺品、名人字画、文物仿制工艺品、各种民间工艺品以及其他各种工艺美术和各种旅游产品、纪念品 经营方式：产权为独立业主所有出租 亮点：长沙市第二大艺术品交易市场,案例：项目周边主要商用物业湖湘艺术品市场,案例：项目周边主要商用物业人瑞建材大市场,地理位置：宿龙桥社区开业时间：2008年6月 建筑面积：8000平方米 商铺个数:180个 市场定位：建材专业市场 租金报价：4060/平方米/每月 业态定位:建材、五金、水暖、家电等 经营方式：可租可售 亮点：长沙市金霞经济技术开发区最大的建材市场,案例：项目周边主要商业物业双湾国际（在售）,规划用地面积12.8公顷，规划总建筑面积421638平米，总
8、计2900户,基本情况,停车位：3500个,一期均价5000元/ ,三房两厅两卫140以上占90%,2009年8月开盘，一期已经销售完毕，2010年交房，2期近期VIP认筹,本项目南面,双湾国际,其它情况,价格,主力户型,楼盘地址,楼盘名称,基本情况,容积率,绿地率,2.78,51%,商业物业,临湘江路有少量商业，暂未建 置业顾问介绍本楼盘为高档楼 盘，少商业为提高楼盘品质 该楼盘商业意向需在确认,案例：项目周边主要商业物业上水印象（在售）,总用地面积：14555.0平方米，总建筑面积约为38412.9平方米，2栋高层，总计320户,基本情况,停车位：198个,均价3500元/ ,二房两厅两卫
9、90以下占70%,2009年8月开盘，余15套三房2厅138大户型待售，2010年年底交房,临芙蓉路距离本项目500米,上水印象,其它情况,价格,主力户型,楼盘地址,楼盘名称,基本情况,容积率,绿地率,3.1,40%,商业物业,临芙蓉路有800平米商业，未规 划业态 开发商商业物业不对外发售， 待地铁开通升值,案例：项目周边主要商业物业华江乐天华亭（已售）,基本情况,华江 乐江华亭,楼盘名称,入住率,商业销售 情况,商业经营 情况,20%,总建筑面积:59662,08年全部售完， 均价3200，,商业面积:2554,7 所以商业已经全部销售完毕 临芙蓉北路售价12000元/ 临隆福路售价900
10、0元/ ,免费送相同面积地下室,地下室无产权 商铺数量:32个,出租率20% 出租价格:3040元/ /每月 主要商业业态: -汽车美容/小型宾馆 -社区小型便利店,水果超市 原因分析: -社区入住率较低,小区位置为环线 立交桥边上,人气低迷,导致商业 不旺.,案例：项目周边主要商业物业江景阳光（已售）,基本情况,嘉年华 江景阳光,楼盘名称,入住率,商业销售 情况,商业经营 情况,20%,总建筑面积:32357,08年全部售完， 均价2800，户数为323户,所以商业已经全部销售完毕 临隆福路售价6000元/ 起 商铺面积:28.3269.73 商铺个数:20个,出租率20% 出租价格:304
11、0元/ /每月 主要商业业态: -美容美发/便利超市 原因分析: -社区入住率较低,小区位置为环线 立交桥边上,人气低迷,导致商业 不旺.,叁、项目定位,西北,东,南,西南,Four dynamic factors,南面临双湾国际大门,西北面紧靠中心广场是人流商业中心,芙蓉北路匝道 是主要交通线,地块概况,西面为社区干道 临双湾国际大门,19,3、项目定位,地块SWOT分析,机遇,劣势,威胁,优势,项目周边未来5万人的常驻人口 项目三面临街,商业发展空间大 项目北临社区未来商业中心,商业价值大 项目南临双湾国际,35万平米大盘 周边无大型商业场地供大型商业发展,项目周边尚未完全成熟，入住率较低
12、,社区配套相对不是很完善 项目总体规模不大,位于鹅秀组团,开福区房地产重点发展区域 火车北站,长沙新港,青竹湖的发展为本项目所在地带来人流 湖湘艺术品市场发展提高商业价值,项目周边存在一定竞争威胁，双湾国际商业部分未定型,商业规模大小影响本项目商业经营状态,3、项目定位,本项目商业总量较小,但是基于地块限制和竞争态势，未来的物业基础具备做小型社区购物中心或娱乐文化中心的条件； 项目所在地未来发展与周边商业配套的不完善,给本项目商业定位带来广阔空间,3、项目定位,结论：本项目商业定位思路应针对本区域缺失小型社区商业中心的缺点，深度利用项目位置优势与周边配套不够完善现状，紧紧围绕打造宿龙桥社区商业
13、中心，合理布置各种业态，真正做到深度利用优势资源。,餐饮功能：满足社区居民宴请及周边相关事业单位商务宴请的社交需求； 休闲娱乐：满足社区居民休闲享受的需求； 配套功能：满足周边居民日常邻里生活内部配套需求。 零售功能：区域内居民生活购物消费的需求；,建议本项目在功能上定义为 餐饮、休闲、配套、零售，注重弥补周边商业不足，形成业态上的错位优势。,功能定位,3、项目定位,定位理由,区域内乃至整个金霞开发区目前都缺乏真正的针对居民餐饮休闲消费、生活消费逗留的集中场所； 主打“餐饮、超市”有利于直接点中主题，直接呼唤出消费者需求，有利于项目在短期内树立区域内地标地位； 人气不足是目前项目的致命伤，而餐
14、饮和超市等主题鲜明定位能有效地吸引区域外人流，同时大大延长人流停驻时间；,3、项目定位,肆、商业规划,业态比例：建议项目整体根据餐饮、休闲、商务配套、零售四大主力元素暂按照如下的组合比 例来执行； 零售：将约25-30%用作零售商业规划，并主要将该部分的营业面积以中型超市为主，力求主要满足周边楼盘居民基本消费要求 餐饮：将约15-20%的面积时规划用作餐饮，以满足周边行政机关众多、居民消费潜力巨大，而缺乏特色、中高层次餐饮的现状。作为主要主题以吸引人流聚集； 休闲：将约15-20%的面积时规划用作休闲，对周边行政商务区域起到了商务社交、休憩的有效补强作用； 社区配套：将约40-45%规划作社区
15、服务配套服务业态，满足区域内工作人员的日常工作、行政配套需求；,项目商业业态比例分配说明,4、商业规划,餐饮/休闲：作为商业最能吸引过往人群和带动人气的部分，拟中心广场沿街拐角面（2F）划为餐饮用途，以便将人流最大限度导入到项目周边。 零售：将小型超市作为第一主力店主要设置在项目2F西南面，是因为此类业态属于具有明确意向的目的性消费，临近项目南侧是3000住户的高档楼盘-双湾国际,现商业配套不明朗情况下,项目引入省内品牌超市提高人气,项目销售亮点. 配套：在项目1F设置银行、医药、西点等零售配套类，同时注意尽量使其位于主入口两侧和餐饮业附近，可受到最多人流关注，实现最大限度的收益，便于零售业态
16、的经营。,项目商业业态位置分配说明,4、商业规划,【裙楼1F 商业布局】,主要业态：配套、零售。,4、商业规划,以上各类业态面积仅作为招商过程中的参考，具体面积划分将根据现场设计/实地情况有所调控。,【裙楼2F 商业布局】,主要业态：配套、零售。,4、商业规划,以上各类业态面积仅作为招商过程中的参考，具体面积划分将根据现场设计/实地情况有所调控。,各商业业态列举及面积区间,4、商业规划,伍、项目建议,产品补强1、沿街面视线处理 同时对项目进行外观优化，1F独立临街门面大门头设计,预留招牌展示位,门头大气方正是营造明显可见性效果释放最大商业价值重点所在。 沿街外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑与内部的过渡与转换。为充分开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值，建议将临街设计为通透立面，临街建议立面均为大幅透明落地玻璃 产品补强2、裙楼层高设计 裙楼层高逐渐成为商铺销售的重点因素,建议1F为
