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1、说起房地产市场,那么问题来了！,目录,2009年对房地产市场的宏观调控,1,2010年对房地产市场的宏观调控,2,3,4,公司LOGO,2020/7/30,2011-2012年对房地产市场的宏观调控,2013年对房地产市场的宏观调控,2009年国家政策对房地产市场的调控,公司LOGO,2020/7/30,5月之前在GDP保八的前提下，出台的政策大大促进了房地产市场的发展。 5月21日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程。 10月，营业税免征优惠政策终止。 10月24日，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给;2要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执
2、行力度;3是要加强市场监管;4要继续大规模推进保障性安居工程建设。 12月17日,关于进一步加强土地出让收支管理的通知出台，规定土地出让金首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，全部土地出让款原则上1年之内缴清。,政策分析,“国四条”出台的背景是我国宏观经济“保八”已无悬念，房地产市场量价处于阶段性高点。从经济平衡的角度，以及促进房地产业稳定健康发展的角度，调控政策介入房地产市场势在必行。 “国四条”的政策表述既有对传统政策的继承，也有一些新变化。“新变化”体现在落实住房保障的力度上将会前所未有的加强，虽然住房保障工作提出已经两年多了，但实际进展总是落后于政策要求，也间接地助长了房价的上
3、涨。,2009年房地产市场波动,数据分析,从成交价格结构方面来看，无论以销售面积还是以销售金额计算，成交价格向高位漂移现象十分明显。 价格向高位漂移会产生两种效应：其一会鼓励房地产开发企业增加投资，在未来提供较多的产品；其二会抑制购房者的需求，当前住房需求水平下降。这种两种效应的综合净结果会使价格在未来存在下降的压力，即存在向低位回归的趋向。,由投资函数图像可以看出，利率上升时，投资需求量就会减少；利率下降时，投资需求量就会上升。 反映到房地产行业上，国家希望通过采用调整税收以及土地出让金首付比例的方式使一些没有充足资金储备的地产投机商望而却步，从而打压过热的房地产投资。 “国四条”出台时，国
4、务院常务会议明确表态要“遏制房价过快上涨”，但是，我们还是能从数据上看出相关政策出台后房价依然涨势不断，这与提高税收、供求关系不平衡还是有很大联系的。,2010年国家政策对房地产市场的调控,2020/7/30,1月10日：国十一条,1、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。2、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。 3、加大差别化信贷政策执行力度。4、继续实施差别化的住房税收政策。5、加强房地产信贷风险管理。6、继续整顿房地产市场秩序。7、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。8、加强市场监测。9、力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。10、
5、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。 11、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。,7/30/2020,增加供给,抑制投机,加强监管,安居工程,地方负责,说白了就是：,主要调控方向：,启动住房“双轨制”发展方向，探索物业税,落实地方政府责任,以打击囤地炒地，打击捂盘惜售，遏制投机的方式加大市场供应,以差别房贷利率及房地产企业融资调控等方式控制金融风险,政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手，可以在增加
6、供给（增加普通住房的供给）的同时抑制需求的膨胀（实行差别化的信贷政策）。因此，当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。,基于市场供给的分析,加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，加强土地供应管理和商品房销售管理等措施均致力于增加住房的供给，以降低 住房价格。,基于市场需求的分析,加大差别化信贷政策执行力度、继续实施差别化的住房税收政策等措施致力于减少住房的需求，以降低房价。,4月15日：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付
7、款比例不得低于30%。,差别调控的措施有助于抑制过度的房产投资需求，平抑房价：,调整首套住房和二套住房的首付比例，对现阶段快速增长的非理性购房需求有着强而有力的打压作用。 首套贷款和二套贷款首付提高后，购房人支付的首付成本加大。 贷款利率上浮1.1倍后，各家银行根据借款人的个人信用情况不同实施的基准或者下浮优惠利率将不复存在，这是对贷款炒房人群有力的打击，不过同时对有着强烈置业升级需求的自住人群有一定程度的影响，有可能会致使这部分人群暂缓购房需求。,首套房：新政实施后，购房人要多支付10万元首付，由于贷款额降低，借款人每月可少还614.34元月供，总还款利息节省47441.16元； 二套房：新
8、政实施后，购房人要多支付10万元首付。由于贷款额降低，贷款每月可少还747.34元，总还款利息节省79361.69元。,2011-2012年国家政策对房地产市场的调控,公司LOGO,2020/7/30,新“国八条”,强化规划调控，改善商品房结构,加大土地供应调控力度，严格土地管理,加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应,完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求,运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度,加强金融监管,7/30/2020,切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为,加强市场监测，完善
9、市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度,我国住房信贷存在的问题,信贷投向和投量不当导致房价上涨,房企资金充裕，拿地有恃无恐。 大量贷款被占用在土地储备上。 大量贷款支持商品房建设，经济适用房和保障性住房建设贷款明显不足。,房地产生活消费需求和投资投机需求界定不明，导致贷款对象筛选依据不充分，助长了投资投机性需求，引发房价泡沫。,差异化房贷政策的实施,差别化的利率手段 差别化的信贷使用范围 差别化的首付款比例制度 严格、清晰地界定和划分正常消费需求和非正常消费需求,差别化房贷政策,2011年，银监会提出继续差别化房贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、
10、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。,7/30/2020,核心思想就是针对第二套购房和多次置业的首付比例和利率进行差别化对待,房贷利率对房地产市场的调控,房贷利率对房地产市场的调控是通过对供给和需求双方的影响实现。 由于约束线的存在，为了获得效用最大化，
11、一个家庭要讲有限的资金合理地分配在住房和其他消费上，因此家庭对住房的需求取决于住房成本。 因此随着利率变化，住房的资本成本会有所变化，住房市场上的需求和价格也会因此发生变化，供给和均衡也会变化，市场会达到另一个均衡状态 如此一来，对于供给方，短期无变化，长期内利率提高造成成本增加，利润减少，可淘汰小公司，供给会变少。 而需求方来看，自住型由于利息提高，房贷提高，会打击潜在购房者，住房需求减少，但急需购房者利息弹性不明显。而对于投资型来说，利率提高住房所有权的资本成本提高，投资住房的利润预期收益降低，因此会减少，可以抑制此类现象。,对房地产的影响,提高相关的税率，增加相关的税收，减少政府支出等财
12、政政策，减少相关的投资者的利润率，增加房地产投资的成本，从而影响到房地产市场的发展，抑制了潜在进入者的进入，从而缓和了相关的市场矛盾 挤压了开发商的盈利空间 中端住宅受影响较大 地方细则出台后，成交萎缩，市场进入观望和消化期 商务公寓，商铺间接受益 外围首置型楼盘受影响娇小，市场成交结构更集中到外围，带动整体均价回落 价格回稳，个别楼盘降价促销,进一步明确住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件，房地产市场是一个消费为主导的市场 进一步强化了使用针对炒房的各种税收工具的预期 对于这次差别化的信贷政策，重点放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平则与以前相同。 新国八条要求各地方政府全面落实住房
13、限购令：本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房。第三套以上的住房禁止购买。 加大保障性安居工程建设力度，严格住房用地供应管理，以及问责制,2013扩大个人住房房产税改革试点范围,房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。,公司LOGO,2020/7/30,从收入效应的角度来看,房产税增加了地方政府的财政收入,但房产税的征收也会增加房产投资者的投资成本,抑制房地产市场的过度投机行为。 从替代效应的角度来看,房产税会对房地产市场上的主要参与主体的经济行为产生影响,在加入税收的因素之后,纳税人会在房产投资和消费之间进行重新选
14、择,这对于抑制当前房地产市场的过度投资以及控制房地产价格具有很好的调节作用。,公司LOGO,2020/7/30,房产税产生的影响,房产税作用机制,收入效应:房产税对居民消费需求的影响 以两部门下居民的消费函数为例: C=Co+Yd 【Co为初始消费水平,为居民边际消费倾向,Yd为可支配收入】 对于消费性需求来说,房产税的征收会增加购买者的持有成本,从而间接减少居民的可支配收入,进而在一定程度上降低居民的消费需求。,公司LOGO,2020/7/30,房产税作用机制,替代效应:房产税对居民消费需求的影响。 房产税替代效应的作用机制为: 房产税征收需求方成本增加一投资收益减少一居民消费需求减少,公司
15、LOGO,2020/7/30,房产税作用机制,对市场供给方的传导机制 房产的开发周期较长且具有不可转移的特点,房产开发最主要的要素土地具有稀缺性。目前的房产税主要是针对住宅需求方进行征收,不会对供给产生直接的影响,通过间接作用使得住宅供给发生变化。,公司LOGO,2020/7/30,公司LOGO,2020/7/30,十市90平米新建商品住宅销售价格指数,十市新建住宅销售价格指数,十市新建商品住宅销售价格指数,2020/7/30,十市二手住宅销售价格指数,十市90-144平米新建商品住宅销售价格指数,2020/7/30,十市144平米以上新建商品住宅销售价格指数,2020/7/30,无论是新建住
16、宅销售价格，还是新建商品住宅价格，亦或是二手房价格，都没有明显的下降态势 无论是试点城市还是尚未参与试点的城市，各类房产价格指数都表现为相似的变化趋势，并没有较明显的不同； 从 2011 年开始，各类住宅价格变动在各个城市之间存在较大的差别，但是到了 2013 年，个城市各类住宅价格逐渐趋稳，而且基本都稳定在 2012 年的水平上,数据结果呈现,2020/7/30,从经济学的角度来看，商品价格是由商品的价值决定，同时，受到供需关系的影响，政府对商品征税，间接提高了商品的价格，提高的这部分价格由厂商和消费者共同承担，至于双方各自承担多少，取决于双方对于该商品的需求弹性。房产税的征收，对房价的影响而言虽然一定程度上可以降低房产的空置率，但对于供求关系而言并没有什么影响，所以对房价的影响短期内并不会太明显。房价过高的原因主要在于需求远大于供给 。虽然房产税的征收在短期内使房屋购买者对房地产市场产生观望态，推迟近期买房的计划，一定程
