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1、（地产市场分析）北京房地产抵押估价报告示范文本附件一房地产抵押估价报告（格式部分）成套住宅北京房地产估价师和土地估价师协会二九年五月声明：在使用本文本时，如有疑议或需解释，请由所在单位向北京房地产估价师和土地估价师协会提交“释疑申请”。协会认为有必要，将以书面形式进行解释或更正。 房地产抵押估价报告 估价项目名称：（按房产证上的坐落）抵押价值评估 委托方： 估价方: 估价人员： 估价报告作业日期： 估价报告编号： 目 录目 录致委托方函2致委托方函3估价师声明4估价的假设和限制条件6估价报告7一、委托估价方7二、估价方7三、估价对象分析7四、估价目的10五、估价时点10六、价值定义10七、估价
2、依据11八、估价原则11九、估价方法11十、估价测算过程12十一、估价结果14变现能力分析16附件17致委托方函致函对象（为委托方的全称）致函正文 估价对象位置、建筑面积、土地面积、权属状况、用途描述估价目的估价时点估价结果参与本报告评估的估价师房地产估价结果，包括市场价值、抵押价值特殊事项说明表现房屋产权性质建成年代土地使用权类型法定最高土地年限应补地价（元） 致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名） 二*年*月*日估价师声明我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告
3、中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘），估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。本报
4、告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。本估价报告由XX公司负责解释。参与本次估价的工作人员 参加本次估价的注册房地产估价师签名（至少有两名）估价师姓名注册证书号签 字参加估价人员：估价的假设和限制条件1说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件。合法、持续使用前提权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得抵押的房地产依据合理租赁或租约的影响优先受偿权利
5、市场稳定、政策未有重大变化、排除不可抗力影响2报告使用者注意的事项：估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；合理使用评估价值；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。3估价报告应用的有效期估价报告一、委托估价方错误！链接无效。二、估价方*公司地 址: 法定代表人: 房地产评估资质级别: 资质证书号：联 系 人： 联系电话： 三、估价对象分析1、估价对象位置及坐落2、权益状况分析（1）房产登记状况房屋所有权证号产权性质房屋所有权人产别房屋座落楼号或幢号房号及部位房屋总层数所在层数建筑面积(m2)房屋用途
6、房屋结构建成年代（2）土地登记状况土地使用权证号土地使用权人土地使用权性质分摊土地面积(m2)用途年期其它（3）他项权利状况抵押人抵押权人权利价值抵押设定日期（4）法定优先受偿权利状况（5）对价格的影响分析对估价对象存在的如抵押、租赁、共有权、查封和或有负债等对价格的影响进行分析。3、实物状况分析（1）建筑物状况公共部分：结构形式建筑类型外立面装饰大堂设计装修楼道装修电梯间及轿厢装饰层户均数量供暖门禁系统供气安全及消防监控热水其他户内部分：所在楼层使用状况现状用途景观户型临街状况采光、通风情况各房间朝向维护保养及成新状况各个房间装修情况的描述 其它（2）小区状况居住小区楼宇构成容积率交通组织方
7、式景观及绿化小区封闭性物业公司有无物业费标准车位状况其它（3）对价格影响的分析4、区位状况分析交通便捷度道路通达度、公交线路、区域主要道路、距公交站点距离 、距主干道距离、距地铁(城铁)站距离等因素的描述自然人文环境质量公园、大学、图书馆、烟囱、高压线等因素的描述居住社区成熟度居住用地比例、居住小区规模、小区入住率、社区发展完善程度、居民构成、小区品质等因素的描述基础设施配套情况公建配套情况周边商服、中小学、医院等配套情况的描述未来发展潜力5、市场背景分析宏观经济形势产业经济状况 居住物业房地产市场状况其他6、最高最佳使用分析遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。四、估价
8、目的为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点估价对象抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日。但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。六、价值定义抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。七、估价依
9、据1、国家法律法规；2、住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章；3、北京市政府及有关部门的政策性文件；4、技术标准房地产估价规范【国标GB/T 50291-1999】错误！链接无效。5、委托方提供的相关资料：6、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。八、估价原则遵循合法原则。遵循最高最佳使用原则。 遵循替代原则。遵循估价时点原则。遵循谨慎原则。九、估价方法成套住宅抵押估价对同一估价对象应选用适宜的两种估价方法进行估价，即市场比较法和收益法。十、估价测算过程（一）、估价测算过程1、比较法，运用市场比较法估价应按下列步骤进行：选取可比实例，对可比实例进行情况说明。建立价格可比基础。进行交
10、易情况修正。进行市场状况修正。区位状况修正。实物状况修正。权益状况修正。求出比准价格。市场法估价测算汇总表单位可比实例1可比实例2可比实例3说明一、成交价格总价元或万元单价元/m2二、成交日期年 月三、建立比较基准后价格统一房地产范围后价格统一付款方式后价格统一价格单位后价格四、交易情况修正后价格交易情况修正系数五、市场状况调整后价格市场状况调整系数六、房地产状况调整后价格区位状况调整后价格区位状况调整系数实物状况调整后价格实物状况修正系数权益状况调整后价格权益状况修正系数七、测算结果总价元或万元单价元/m22、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行：搜集有关收入和费用的资料；估算租赁收入（包
11、括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入）；估算运营费用（包括物业管理费、供暖费、税金等）； 估算净收益；选用适当的报酬率或资本化率；选用适宜的计算公式求出收益价格。 收益法可参考下述公式： 其中：V房地产在估价时点的收益价格 A房地产的未来第一年净运营收益 Y房地产的报酬率g净收益逐年递增的比例 t房地产的收益年限收益法估价测算汇总表：收益法估价测算汇总表单 位数 额说 明一、潜在毛收入元/年其中：潜在毛租金收入元/年减：空置和收租损失元/年空置率加：其他收入元/年二、有效毛收入元/年三、运营费用元/年四、净收益元/年净收益率五、收益期限年六、报酬率或资本化率七、测算结果总价元或万元单
12、价元/m2注：1运营费用率运营费用/有效毛收入1002净收益率净收益/有效毛收入1001运营费用率十一、估价结果1. 确定估价对象的市场价值详细说明估价结果及其确定的理由，如不同估价方法、结果合理性分析、权重确定及理由、加权结果。2. 确定估价对象的法定优先受偿款（1）已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。（2）地价款（土地出让金）的欠缴情况限制期以外的经济适用房、两限房，成本价、标准价、优惠价购房改房转让需要补缴地价款（土地出让金）的标准、金额。3. 抵押价值抵押价值=市场价值-优先受偿款变现能力分析1.估价对象房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性。2.变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。3.变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
