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1、土地登记实务,戴银萍 01066562972 中国土地勘测规划院地籍所 ,2020/7/28,1,土地登记实务,主要内容,第一部分: 土地登记实务基本理论 第二部分: 土地登记表格规范化填写 第三部分: 土地登记案例分析,2020/7/28,2,土地登记实务,第一部分: 土地登记实务基本理论,一、土地登记概述 二、土地登记程序 三、土地总登记 四、土地初始登记 五、土地变更登记 六、注销登记 七、其他登记 八、土地登记资料公开查询 九、土地登记代理,2020/7/28,3,土地登记实务,一、土地登记概述,（一）土地登记的概念、意义 （二）世界土地登记制度 （三）土地登记效力 （四）土地登记原则
2、 （五）土地登记内容 （六）土地登记分类,2020/7/28,4,土地登记实务,一、土地登记概述,（一）土地登记的概念、意义 概念：将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。(土地登记办法第二条) 其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。 意义：土地等不动产物权以登记公示。（动产交付）,2020/7/28,5,土地登记实务,一、土地登记概述,（二）世界土地登记制度,2020/7/28
3、,6,土地登记实务,一、土地登记概述,（三）土地登记效力（两种立法思想） 土地登记后的法律后果：土地权利是否必须登记，土地登记与否对土地权利的保护有什么不同？ 1、登记生效主义（形式主义的立法） 不动产物权的变动（取得、变更、转移、消灭）非经登记不得生效。即必须登记，不登记不生效。 2、登记对抗主义（意思主义的立法） 不动产物权的变动（取得、变更、转移、消灭）只因当事人的意思表示而发生效力，登记只是对抗第三人的要件（办理登记的可以对抗第三人）。,2020/7/28,7,土地登记实务,一、土地登记概述,（四）土地登记的原则 依法登记的原则 依申请的原则 审查的原则 属地登记,2020/7/28,
4、8,土地登记实务,一、土地登记概述,（四）土地登记的原则 属地登记 物权法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。” 土地登记办法第三条规定：“土地登记实行属地登记原则。”,2020/7/28,9,土地登记实务,一、土地登记概述,（四）土地登记的原则 属地登记（两个要求） 一是土地登记机构应当坚持统一性。在一个登记区内只能由一个土地登记机构来登记，不能由两个或两个以上土地登记机构登记； 二是土地登记资料应当保持完整性。同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档保存，不能由两个或两个以上土地登记机构来分别保管。,2020/7/28,10,土地登记实务,一、土地登记概
5、述,（四）土地登记的原则 属地登记（土地登记办法第三条） 申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。 跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。 在京中央国家机关使用的土地，按照在京中央国家机关用地土地登记办法的规定执行。,2020/7/28,11,土地登记实务,0、宗地 土地以宗地为单位进行登记。 宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。,一、土地登记概述,1、土地权属性质
6、与来源 国有土地所有权 集体土地所有权 国有土地使用权 集体土地使用权 抵押权 地役权,2、土地权利主体 集体土地所有人 国有土地使用权人 集体土地使用权人 抵押权人、地役权人,3、土地权利客体 坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等。,（五）土地登记内容,2020/7/28,12,土地登记实务,一、土地登记概述,（六）土地登记分类 总登记：是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 初始登记：是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。 变更登记：是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。 注销登记：是
7、指因土地权利的消灭等而进行的登记。 其他登记：是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记等。,2020/7/28,13,土地登记实务,一、土地登记概述小结,（一）土地登记的概念、意义（公示） （二）世界土地登记制度（契约、权利、托仑斯） （三）土地登记效力（两种：登记对抗、登记生效） （四）土地登记原则（重点掌握“属地原则”） （五）土地登记内容（主体、客体；权属性质与来源） （六）土地登记分类（概念）,2020/7/28,14,土地登记实务,二、土地登记程序,（一）土地登记程序对比 （二）土地登记申请 （三）权属审核 （四）注册登记 （五）核发证书,2020/7/
8、28,15,土地登记实务,二、土地登记程序,（一）土地登记程序对比 1、土地登记规则 土地登记申请 地籍调查 权属审核 注册登记 核发证书,2、土地登记办法 土地登记申请 权属审核 注册登记 核发证书,2020/7/28,16,土地登记实务,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 1、登记申请人与申请方式 申请人：自然人、法人和其他组织 申请方式： 直接申请与代理申请（委托、法定、指定）； 共同申请与单方申请,2020/7/28,17,土地登记实务,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 1、登记申请人与申请方式 直接申请与代理申请（委托、法定、指定） 法人和其他组织均可直接申请 自然人中，只有完
9、全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。 土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，也可以委托代理人代理申请。 土地登记申请的代理除了法定代理、委托代理外，还有一种特殊的情况指定代理。这是根据人民法院或者有关机关的指定而发生的代理。,2020/7/28,18,土地登记实务,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 1、登记申请人与申请方式 共同申请与单方申请 土地登记办法第七条、第八条规定，土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请： （1）土地总登记； （2）国有土地使用权、集体土地所有权、集体
10、土地使用权的初始登记； （3）因继承或者遗赠取得土地权利的登记； （4）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记； （5）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记； （6）更正登记或者异议登记； （7）名称、地址或者用途变更登记； （8）土地权利证书的补发或者换发； （9）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。 两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。,2020/7/28,19,土地登记实务,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 2、申请提交的文件资料 土地登记申请书； 申请人身份证明； 土地权属来源证明； 地籍调查
11、表、宗地图及宗地界址坐标； 地上附着物权属证明； 法律法规规定的完税或者减免税凭证等。,2020/7/28,20,土地登记实务,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 3、登记申请的受理与审查 根据土地登记办法第十二条规定，对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理： 1.申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请； 2.申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正； 3.申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容； 4.申请材料齐全、符合
12、法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。,2020/7/28,21,土地登记实务,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 3、登记申请的受理与审查 对法人资格的审查 ： 对法定代表人身份证明的审查 ； 对户主的资格审查 ； 对代理人代理手续的审查 ； 对土地权源证件的审查； 对其他问题的审查 。,2020/7/28,22,土地登记实务,二、土地登记程序,（三）权属审核 1、权属审核的依据 法律依据： 指国家现行的有关土地的法律、政策及行政法规。 书证依据： 申请人的身份证明、宗地的权属来源证明、地上物权属证明、地籍调查成果等。 2、权属审核内容 土地登记申请人
13、宗地自然状况 宗地权属状况。,2020/7/28,23,土地登记实务,二、土地登记程序,（三）权属审核 3、持证上岗 国土资源行政主管部门初审意见，由取得土地登记上岗资格证的土地登记人员提出，其他人员无效。 国土资源行政主管部门审核意见，由取得土地登记上岗资格证的国土资源行政主管部门负责人提出，重点对初审情况进行核查。 未取得国土资源部土地登记上岗资格证的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作，不得在土地登记审批表和土地登记簿上签字。 4、土地登记审查办结期限 按照土地登记办法，国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续； 特殊情况需要延期的，经国土资源行
14、政主管部门负责人批准后，可以延长十日。,2020/7/28,24,土地登记实务,二、土地登记程序,（四）注册登记 1、不予登记的情形 土地登记办法第18条规定，有下列情形之一的，不予登记： 土地权属有争议的； 土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的； 未依法足额交纳土地有偿使用费和其他税费的； 申请登记的土地权利超过规定期限的； 其他依法不予登记的。 不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。,2020/7/28,25,土地登记实务,二、土地登记程序,（四）注册登记 1、不予登记的情形：国土资发（2008）70号文的规定（12种情形） 土地权属争议未解决的； 土地违法违规行为尚未处理或正在
15、处理的； 未按合同约定付清全部土地价款的； 按土地价款缴纳比例分割申请登记的； 申请登记的土地权利超过规定期限的； 无合法用地批准等土地登记申请要件的； 对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的； 协议出让地价低于出让底价的； 违反规划改变土地用途的； 未办理土地使用权登记而设定抵押的； 异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的； 查封登记解除前申请办理抵押登记等。,2020/7/28,26,土地登记实务,二、土地登记程序,（四）注册登记 2、注册登记依据和内容 依据：土地登记审批表是土地登记机构进行注册登记的重要依据。 注册登记的内容主要包括：填写土地登记卡和共用宗土地登记卡
16、目录、填写土地归户卡、组装土地登记簿、填编土地归户卡 3、土地登记簿组成 三部分：土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗土地登记卡目录,2020/7/28,27,土地登记实务,二、土地登记程序,（四）注册登记 4、土地登记卡的填写要求 土地登记卡以宗地为单位填写。 土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时，只填写土地登记卡及续表。 两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，土地登记时，填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表。 土地登记卡记载的内容发生变更或进行初始、变更、注销或其他登记的，在土地登记卡续表上进行登记。 但地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡。,2020/7/28,28,土地登记实务,二、土地登记程序,（五）核发或更改土地权利证书 1、土地权利证书的种类与使用 4种证书： 国有土地使用证:国有建设用地使用权和国有农用地使用权 集体土地所有证:集体土地所有权 集体土地使用证:集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权 土地他项权利证明书：土地抵押权和地役权 土地权利证书
