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1、,【图腾海博春天中心广场】 整体营销推广策略总纲 营销部 2013.12,目 录 Part1 项目概况 Part2 项目定位 Part3 营销目标 Part4 营销策略,Part1 项目概况,一、四至概况 项目位于广元市传统商业区核心商圈中心地段，北临市场街、南临东街、西临北街，周边商业氛围浓厚，是广元最繁华的商业街区。,二、整体概况 项目为总体量15万平米，总高度150米的地标性城市综合体。,三、产品概况 以商业为主、住宅为辅，囊括5大产品线的复合型城市综合体。产品重点针对投资性需求、少量满足自用性需求。,图腾海博春天中心广场,购物中心,写字楼,酒店公寓,SOHO公寓,中央华宅,商业物业,住
2、宅物业,四、工程概况 项目建设周期为22个月（2014年4月1日-2016年2月6日），实行分期交付使用，其中裙楼商业部分预计2015年9月15日营业，塔楼部分预计2016年2月6日交付使用。,总包方进场,工程正负零,裙楼主体完工,裙楼开业,塔楼主体完工,塔楼交付,裙楼交付,2014.7.31,2014.4.1,2014.10.31,2015.4.30,2015.9.15,2015.6.30,2016.2.6,Part2 项目定位,一、整体定位,图腾海博春天中心广场,以精品商业为核心，集酒店、办公、SOHO、住宅一体的地标性城市综合体,定位分解 购物中心：集时尚百货、主题餐饮、休闲娱乐一体的体
3、验型一站式中高端购物中心； 酒店公寓：满足广元旅游度假、商务休憩的精装铂金系主题酒店； 办公物业：满足广元中、小型企业及机构的精品商务写字楼； SOHO公寓 ：针对广元成长型小企业或工作室打造的宜商宜居迷你公寓； 中央华宅：建筑繁华之上、独享都市地标的稀缺性城市中央华宅；,二、产品定位,图腾海博春天中心广场,满足泛广元区域大、中、小型投资或自用需求，一场关于财富的饕餮盛宴。,购物中心,写字楼,酒店公寓,SOHO公寓,中央华宅,商业产权 纯投资 最高售价 明星产品,商业产权 纯投资 较高售价 现金流产品,商业产权 投资兼自用 适中售价 现金流产品,商业产权 自用兼投资 较低售价 现金流产品,住宅
4、产权 自用型 最低售价 现金流产品,三、客群定位,图腾海博春天中心广场,以广元投资客群为核心，以川北地市县投资客为重点的客户群体。,客群分解 核心客群：以广元主城区范围内投资及自用型客户为主，如私营业主、企业高管、个体商家等； 重要客群：以广元周边区县及相邻地市投资型客户为主，如私营业主、企业高管、个体商家、公务员等； 边缘客群：以省内或省外客户为主，与广元有一定生意往来或渊源的自用及投资客群；,四、形象定位,图腾海博春天中心广场,代言城市形象引领商业未来掌控财富核心,地段价值,规模价值,产品价值,发展价值,品牌价值,运营价值,15万平综合体 150米地标 商业体量巨大,城市核心商圈 传统商业
5、中心 商业价值最高 消费水平最强,多产品组合 多业态组合 投资自用兼顾,城市发展轴心 政府重点工程 CBD核心物业 首期物业,实力开发商 品牌商家荟萃,统一招商 专业运营管理,软件价值梳理,硬件价值梳理,Part3 营销目标,一、总体目标,品牌形象高端化,招商运营最优化,销售产值最大化,政府满意度最佳化,图腾海博春天中心广场,二、品牌形象目标 实现双赢，在成就项目价值的同时提升公司品牌力和知名度； 利用项目独一无二的区位优势，塑造项目排他性高品质形象； 打好政府重点形象工程这张牌，树立项目在市场上的公信力；,以项目形象 提升企业形象,核心地段 塑造唯一性,弱化项目逐利性 强化民生形象,三、招商
6、运营目标 与知名招商、运营公司合作，专业化招商运营，降低风险实现商业长效良性运管； 业态混搭、品牌互补，实现目的性消费与引导性消费各楼层均衡，达到整体旺场； 主力店与次主力店进驻带动中小商家实现商业满租，平衡商业租金收益率；,众星捧月 专业化招商运营,业态混搭 实现整体旺场,以大商带小商 平衡收益率,四、销售产值目标 追求现金流，除少量裙楼商业物业自持外，实现销售面积最大化； 整合资源、提升附加值、提高项目溢价能力，实现销售利润最大化； 线上高举高打、线下渠道多样，精细化营销，实现项目快速资金回笼；,销售面积最大化,销售利润最大化,资金回笼最快化,五、政企契合目标 契合政府期望，提升中央商务区
7、商业档次和商务氛围，达到实至名归的效果。 通过本项目成功运作，为B地块开发运营提供良好的市场平台。 通过本项目成功运作，达到政府、企业、投资者、消费者多赢的格局。,打造广元唯一 中央商务区,为B地块创造 良好平台,实现政企、市场 多赢格局,Part4 营销策略,一、整体物业盘点,图腾海博春天中心广场,87%,13%,二、总体营销节点,2014.07.31,2014.10.31,2015.06.30,2015.09.15,2016.02.06,2014.04.01,达到正负零,裙楼完工,裙楼开业,塔楼完工,塔楼交付,总包方进场,工程节点,2015.04.30,裙楼交付,2014年,2015年,2
8、016年,推广节点,招商节点,销售节点,运营节点,形象导入期,招商推广期,塔楼产品销售推广期 SOHO公寓、酒店公寓、写字楼、住宅产品推广,裙楼销售推广期,裙楼产品招商、销售推广期,推广收尾期,主力店、次主力店招商 完成招商面积约40%,中型品牌店招商 完成招商面积80%,小型品牌店招商 完成招商面积100%,招商工作全面收尾完成 商业转入开业运营阶段,裙楼蓄客期,裙楼强销期,裙楼清盘期,塔楼蓄客期,塔楼分批次开盘强销期,塔楼清盘期,商业运营筹备期,主力店、次主力店签约期,中、小型品牌店签约期,开业运营管理期,三、广告推广策略 线上高开高打，配合营销节点高调形象占位，作到墙外开花墙内香； 线下
9、精准推广，根据推售节奏开展各类活动营销，锁定目标客群；,线上推广 户外媒体：高速、城市主干道、竞品项目户外广告落位，高调形象占位、强势客群拦截。 项目包装：工地围墙、营销中心、项目周边街道道旗广告包装，烘托营销氛围。 广电媒体：与广元主流电台、电视台、房地产网站合作，以软文和硬广方式炒作项目。 报刊媒体：与广元主流报纸、航机读物、城市期刊合作，以软文和硬广方式炒作项目。,线下推广 主题活动：结合营销节点高调开展主题活动，如项目品鉴会、品牌签约仪式。 开盘活动：结合项目分批次产品开盘销售，举办盛大开盘销售仪式，强力引起市场关注。 圈层活动：联络行业协会、实力商会举办专项推荐会，精准锁定目标客群。
10、 巡展活动：针对大广元区域以及周边邻近城市开展高品质巡展活动，扩大客群范围。,四、广告推广计划（2014年）,形象推广期,招商推广期,商业强销推广期,商业尾盘推广期,形象推广期：线上推广全面铺满完成项目形象市场占位；线下高调举办营销中心亮相暨项目品鉴会。 招商推广期：线上推广调整为品牌招商主题，线下高调举办项目招商说明暨主力品牌签约大会。 商业强销推广期：线上推广调整为裙楼商业销售主题，线下高调开展商圈层活动、开盘活动。 商业尾盘推广期：线上推广调整为裙楼商业清盘主题，线下开展巡展活动、圈层活动。,五、招商策略 严格遵循业态规划，优先考虑主力店品牌其次考虑中小品牌； 品牌落位同层互补、异层差异
11、，达到各楼层业态均衡旺场； 主力商家带动中小品牌商家竞相进驻，实现租金收益平衡；,主力店、次主力店招商原则 各楼层各业态的主力店、次主力店需具备地区识别性和强势品牌效应，确保商业旺场。 主力店、次主力店各楼层落位合理，预留部分中小品牌依附性搭位。 保证项目商业开盘前（即工程达到正负零阶段）主力店、次主力店品牌签约完成。,中小品牌招商原则 招商商务条款以企业为中心，筛选品牌效应较高、租金给付能力较强的品牌入驻。 通过中小品牌平衡主力店和次主力店的租金收益亏空，实现收益平衡。 给予中小品牌商家一定的推广、运营支持，扶持中小品牌良性成长，保证商业的良好运营。,六、品牌招商计划（2014年）,招商筹备
12、工作完成,主力店、次主力店商务洽谈,主力店、次主力店意向签约,中型品牌商家洽谈及意向签约,招商筹备工作完成：业态规划、招商政策、商管公司筹建等招商筹备工作完成，招商文本及相关资料准备完成。 主力店、次主力店商务洽谈：配合招商代理公司开展主力店、次主力店筛选、商务洽谈，根据招商实际情况调整业态规划和平面布局。 主力店、次主力店意向签约：通过主力店、次主力店意向签约，完成约40%的商业招商面积，为商业旺销提供品牌支持。 中型品牌商家意向签约：待主力店、次主力店完成意向签约后，全面开展中型品牌商家商务洽谈和意向签约。,七、推售策略 结合蓄客情况小体量多批次推售，制造多频率开盘热销高潮，达到开盘即售罄
13、预期。 先推裙楼物业，树立价值标杆实现资金回笼；再推塔楼物业实现现金流最大化。 价格低开高走，先推低价物业再推高价物业，控制去化速度、确保利润最大化。,分批推售 制造旺销,商业树立标杆 快速资金回笼,低开高走 利润最大化,八、项目推售计划（2014年）,2月中旬-4月中下旬 营销中心装修期,5月初-8月底 裙楼商业认筹期,5月1日 营销中心开放,9月1日 裙楼商业1批次开盘,9月-12月 裙楼商业热销期,营销中心装修期：2月中旬进场装修至4月中下旬销售团队进场，销售物料及团队培训工作完成。 营销中心开放：5月1日营销中心盛大开放，销售团队正式开始蓄客，准备认筹工作。 裙楼商业认筹期：5月中下旬启动裙楼商业认筹排号工作，至8月底项目取得预售许可证、预演开盘。 裙楼商业开盘：9月1日组织裙楼商业1批次开盘，确保开盘当日认购率达到80%以上。 裙楼商业热销期：9月至12月，根据实际成交率适时加推物业，2014年回款目标预计6亿元。,END!,谢 谢,20.7.2809:43:0009:4309:4320.7.2820.7.2809:43,09:4309:43:0020.7.2820.7.2809:43:00,2020年7月28日星期二9时43分0秒,
