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1、压马路与市调,压马路与市调课程目标,掌握压马路的基本流程及执行重点,掌握市调及填写市调表格的方法,能够独立完成压马路,能够独立完成市调表格的填写,课程目标,2,压马路与市调课程内容,压马路的目的、流程和重点,市调的目的、方法和重点,市调表格的填写,课程内容,3,压马路与市调压马路,压马路的目的,选定引导动线,寻找客源客层,为制作销售道具提供依据,熟悉生活机能、交通情况,寻找与客户的话题,4,压马路与市调压马路,压马路的流程,对选定区域内进行实地勘察,选定压马路区域,从个案周边开始,完成生活机能图、交通示意图等,5,压马路与市调压马路生活机能图,生活机能图 目的 帮助业务员加深对周边环境的印象，
2、寻找与客户沟通的话题 帮助专案制定销售策略和价格策略 帮助企划寻找户外据点和引导动线，提供销平等信息 丰富销售讲习的说辞,6,压马路与市调压马路生活机能图,生活机能分类,生活机能,菜场、医院、超市、商场、建材中心、学校、公园、娱乐休闲场所、金融证券、邮局、幼儿园、银行，等,有利,变电站、泵站、污染场所（噪音、环境、垃圾、污水处理、生化处理）、太平间、棚户区、在建或停工项目、规划未定之空地、精神病院，等,不利,7,压马路与市调压马路生活机能图,生活机能图的制作流程 划定区域范围、重点区域路段，明确压马路的工作内容和要求。,根据地图绘制区域道路草图，以“井”字型方式将所压区域内所有路段预画在草稿纸
3、上。,压马路，在踏点过程中随时标注生活机能于草图上。,压马路结束后，及时归类整理，用不同符号或颜色标注，制作生活机能图。,校对、更新生活机能图，保证其正确性和时效性。,8,压马路与市调压马路生活机能图,生活机能图标注内容,各类生活机能至本案的步行或车行时间,重要生活机能的注释应详细，包括营业时间、资质等级、特色服务、具体费用、到达本案的路程与到达的路线与方式等,各类生活设施的大小、所提供服务的规格、档次或产品重点,标注出有利的、不利的、已规划的、其他区域可借助的各类生活机能,标注出地图的东西南北方向,交通方面，应包括公交站点（首末班车、线路走向、间隔时间、费用等）、主要路口红绿灯时间、车流方向
4、、道路状况、附近主要交通干道、规划中的轨道交通或道路（用虚线表示）,9,压马路与市调压马路生活机能图,生活机能图标注要点 图形比例尽量真实，避免夸大，符号简洁鲜明 标注前注意合理排布，尤其是狭小地块的标注，必要时可以采用代码的方式，然后在空余地方表示出来全称 小规模同类业态聚集时，选择最具品质者进行标注，其他在注释中说明 注释可写在旁边或地图反面 根据实际情况，用两条细线表现出道路宽度，区分各级路段 各道路应尽量拉直，以体现各生活机能之间的位置关系 字的写法：尽量采用与道路垂直的方式来书写，利于排版,10,压马路与市调压马路交通示意图,交通示意图 目的 让客户直观地了解本案周边的道路、交通状况
5、 方便业务员引导不同位置的客户到售楼处参观 交通示意图的内容 现在本案周边的主要交通网络 规划中的重要交通线路 这些交通线路所能到达的主要成熟商圈或重要枢纽,11,压马路与市调压马路交通示意图,具体而言，交通示意图包括两方面：,交通动线（对生活机能的扩展）,如何去一些比较知名的场所或区域以及需要多少时间、距离为多少。 如何去一些有利的生活机能场所或如何换乘，相隔距离与所用时间（如人民广场、新客站、徐家汇、淮海路等商业网点）。 如何规避不利的生活机能场所。 方圆800M以内共有多少条公交线路。 公交车的记录情况（首、末班车的时间，车票的价格，高峰时间，有哪些人乘坐）。,道路状况（判断客源客层的依
6、据）,各主要道路交叉口的红绿灯时间。 周边主要车行道两边的电线杆数量以及电线杆间的距离。 周边多条马路的宽度。 市政对周边道路有无规划。 本案至附近马路的最近距离与最远距离。 寻找二至三条最方便的引导动线。 各主要时段（AM7:00、8:00、9:00、11:00、12:00、PM16:00、17:00、18:00)道路的人流、车流量及流量方向。,12,压马路与市调压马路交通示意图,交通示意图的形式,制作方法类似生活机能图做法 描绘道路 标识车站 注明车站车次和运营时间及各车到达车站。,交通状况 标识图,射线图,行车路线图,以本区域为核心，把周边及城市重要商贸中心、交通枢纽、办公区、开发区等知
7、名区域的大致方位描绘出来，然后用射线相连，并在相应射线上注明车辆线路和换乘点。,由交通动线图衍生出来，往往用于企划的印刷品上，但它的表示方式与射线图相反，他是表示从知名区域到达本案所在区域的线路，所以箭头是由外部知名区域指向本区域的。,13,压马路与市调压马路交通示意图,交通示意图的标注要点 交通示意图中各道路应尽量拉直 可适当放大比例，以便于清晰标注各项生活机能，当纸不够时，可用几张纸拼接起来使用 道路需根据实际情况用两条细线表现出其宽度 注意绘制各道路的位置距离应接近实际情况，不要失真 公交站点等一些内容较多的生活机能可用符号表示，具体内容可在空白处注明 在道路交叉口可以直接用箭头表示各路
8、口的红绿灯的间隔时间 指北针加注 道路的相邻关系和路幅比例控制 运用附录标识补充,14,压马路与市调压马路交通示意图,射线图,15,压马路与市调压马路,压马路的执行重点,明确各个生活机能场所与个案的距离以及大致的步行、车行时间,明确重点生活机能的规模、服务内容、相关标准和营业时间,考量区域人员结构及消费水平,考量区域功能、潜在购买力、大部分的购买动机,考察交通情况,16,压马路与市调压马路,举例,17,压马路与市调市调,市调目的,了解竞品楼盘主要卖点,了解竞品楼盘与本案差异,为专案组制定销售策略提供参考,18,压马路与市调市调,不同部门市调的区别,区别,业务,研展,企划,市调目的,专案组：定价
9、方式(策略). 推案策略、去化情况。重点在于个案销控方式。 业务员：了解个案基本情况，与本案的对比，重点是总结说辞。,整合楼盘资料，分析区域市场。重点在于市场变化和竞品状况（收集数据）,了解个案客源客层、媒体投放方案，分析媒体投放效果。重点在于媒体（广告表现和目标客户的分析）,市调内容,针对竞品作市调：区域市场的市调、能产生同等替换关系的市调,公里范围内，从产品价格的差异化，得出消费层次和区域市场的价格水平及浮动空间,基地周边的扫街：生活机能图、交通示意图、户外据点,市调要点,需要对比总结，需要各方面的信息,价格、建筑类型、个案规模、产品定位、房型面积,价格、建筑类型、媒体方向、产品风格、客源客层,市调层面,微观,宏观,两者并重,19,压马路与市调市调,B,E,C,D,A,表明市调身份,假扮客户,询问已购客户,网络或上海楼市及其他房地产媒介,电话市调或通过朋友,市调方法,20,压马路与市调市调,市调重点,21,压马路与市调市调,市调报告表格示例 基本资料 综合分析 环境分析 产品分析 房型与面积分析 价格分析 去化状况分析 客源客层分析 企划与业务执行分析 综述,22,谢谢 ！,
