{市场分析}二手房地产市场分析报告

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1、中原内参（2008年5月）,总目录（带链接）,宏观市场分析 本月聚焦一：四川地震对地产行业的影响 本月聚焦二：2008-2012五年住房建设规划 本月聚焦三：其他政策动态 一级市场分析 深房企拿地信息 本月深圳一级市场成交 二级市场分析 整体住宅市场 分区住宅市场 市场竞争分析 写字楼、商业 中原三级市场分析 住宅市场成交 非住宅市场成交 竞争状况,2,目录,宏观市场,一级市场分析,二级市场分析,中原三级市场分析,3,结构,宏观市场 分析,本月聚焦二：2008-2012五年住房建设规划,本月聚焦一：四川地震对地产行业的影响,本月聚焦三：其他政策动态,4,抗震救灾的经济手段:,5月16日：灾区暂

2、不提高存款准备金率 从紧货币政策向灾区倾斜 16日央行表示：“从紧”的货币政策将对四川受灾严重的六市州“特事特办”，成都、绵阳、阿坝等地5月20日暂不提高存款准备金率，而且将加大灾区的信贷投入，增加支农再贷款和再贴现。 5月19日：不得催收贷款、放宽还款期限 19日，央行、银监会下发通知，要求各银行业金融机构充分考虑受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持，各家银行采取不催收催缴、放宽还款期限、不在征信系统上进行违约登记等措施。,512大地震后，中央政府紧急对地震灾后重建工作进行部署，在短短数十

3、天了出台系列政策支援灾区。随着灾后重建工作的展开，震灾对中国经济影响倍受关注，与此息息相关的房地产行业未来的发展也是业内人士关注的重点。,中央政府抗震救灾的经济手段:,5,5月21日：中央今年投入700亿元用于灾区重建 21日，温总理召开国务院常务会议，会议决定：中央财政今年先安排700亿元，建立灾后恢复重建基金，明后年继续作相应安排。 5月24日：金融机构对地震损失造成的呆帐要及时核销 24日，银监会下发通知，要求：各银行业金融机构要根据金融企业呆账核销管理办法（2008年修订版）的规定，对于借款人因地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账

4、并及时予以核销；对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明，且没有其他财产可偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。,抗震救灾的经济手段:,6,震灾对经济的影响（官方态度）,国务院常务会议：汶川地震给整体经济运行增加了新的不确定性因素，但不会改变经济发展的基本面 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署当前抗震救灾和经济工作。会议分析了经济形势，会议认为汶川地震给整体经济运行增加了新的不确定性因素，但不会改变经济发展的基本面。会议强调今后要进一步加强和改善宏观调控，着力控制物价上涨，着力保持经济平稳较快发展。 中国人民银行：震灾不改经济运行趋势 宏观调控政策仍须稳

5、定 此次震灾虽然损失很严重，但相对于整体经济的影响程度较轻，预计震灾对宏观经济的负面影响应不会超过当年的日本、中国台湾地震的影响程度，影响最大的两个方面是：灾后重建会推高固定资产投资增速以及增加短期通胀压力。在全力支持抗震救灾和灾后重建的同时，继续实施从紧货币政策，加强流动性管理。 发改委：震灾对GDP、CPI影响有限 这次地震特别严重，损失特别巨大，尤其是给灾区、特别是重灾区的存量资产和生产设施造成极大的破坏，对当地生产总值的影响肯定是巨大的。但四川在全国GDP总量中所占的比重大概是4%左右，重灾区所占比重大概只占千分之几，所以这次灾害会对全国GDP造成一些影响，但是影响有限。同时今年我国农

6、业生产的情况比较正常，预计夏粮会有好收成，因此不必过于担心向灾区调粮对我国市场整体粮油供应和价格的影响。,7,震灾对经济的影响（专家观点）,经济学家们普遍认为地震对中国经济影响较小，紧缩调控基调不变。 瑞士银行高级中国经济学家汪涛：虽然地震造成了严重的财产和生命损失，但它对经济增长影响不会太大。原因在于，地震影响的是一个“存量”，而GDP增长是一个流量。所以，地震一方面造成了有的行业、部门在一段时间里中断生产，另一方面，灾后重建又增加了需求和支出。总体来看，对中国下半年经济增长影响比较小。地震不会影响到中国宏观财政或货币政策的定位从紧的货币政策和谨慎的财政政策都不会改变。 雷曼经济学家孙明春：

7、1995年日本发生的6.9级神户大地震表示，从历史经验来看，虽然地震对日本的工业生产造成了暂时性干扰，但生产活动在接下来几个月里很快复苏。 国务院发展研究中心专家巴曙松：地震不会改变经济增长趋势。当前，我国经济的基本面是继续保持又好又快增长，随着相关宏观调控政策的落实，政府工作报告提出的2008年经济工作目标可以实现。但是，经济运行中的突出矛盾就是“三过”问题虽然得到一定程度的缓解，但依然突出；通胀风险虽然处在有效控制范围之内，但由结构性向全局性蔓延趋势仍然存在，仍需坚持宏观调控，落实“两防”政策措施。,8,震灾对经济的影响（机构观点）,安信证券：地震对经济和房地产影响的时间是短暂的 基于研究

8、阪神大地震区域、地震区域的经济地位、日本资产市场所处发展阶段、地震对当时股市和房地产的影响程度和时间长度、当时政府的政策措施，我们认为汶川地震只是会对国内经济和资产市场造成短期的负面冲击，影响程度会较小；只要政府有适当的政策，地震对经济和房地产影响的时间长度也是短暂的。 高盛：地震对中国经济影响有限 在国内通胀率上升、全球商品价格不断上涨的形势下，震后重建需求可能令中国的宏观政策制定变得更加复杂。但从灾区的经济规模来看，如果总体宏观政策立场保持不变的话，重建对于全国整体需求乃至价格的影响应会较为有限。,9,震灾对房地产业的影响,基于对政府的抗震救灾经济手段以及相关文件的分析，结合专家对经济形势

9、的分析，将震灾给经济、房地产行业带来的几大风险和提示概括如下： 未来通货膨胀压力依然很大，特别是钢材水泥等建筑材料价格有较大上涨压力，房地产开发建安成本会因此上涨。此外，高涨的CPI必然会促使政府进一步使用紧缩的货币政策，再次给房地产行业带来压力。 在紧缩货币政策下，货币政策向灾区的倾斜、财政政策重点支援灾区，可能会带来货币政策对其他地区的相对收紧，如减少额度的发放，减少投资等，也将会影响到房地产行业投资、开发正常节奏。 地震给靠近灾区城市如成都、重庆等地房地产市场的短期冲击较大，相关地产企业受损，地震对其他城市地产行业的影响主要在于长期内购房者对房屋质量的重新审视，发展商应着手于未来房屋结构

10、的优化，房屋质量的提高等。,10,结构,宏观市场 分析,本月聚焦二：2008-2012五年住房建设规划,本月聚焦一：四川地震对地产行业的影响,本月聚焦三：其他政策动态,11,深圳住房建设规划（2008-2012）公示,根据建设部文件精神：各地需在3月底前制定并公布2009年住房建设计划，在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建设规划，并认真组织实施。 深圳住房建设规划（2008-2012）5月13日-5月23日期间公开公示，征求意见。,12,商品住房用地供应规划,05、06、07年为政府实际出让的新增商住用地 08-12 年为住房建设规划中计划出让的商品住房用地,2008-2012年规

11、划期内，商品住房用地共计7.8平方公里。其中，新批用地4.8平方公里，利用存量土地3平方公里；用地总量中，5.5平方公里的住房用地应当用于建设中低价位、中小套型普通商品住房。 从05-07年政府公开出让的实际出让的居住用地情况看，05、06年实际新增供应量较少，仅为0.4-0.5平方公里左右，而07年土地集中推出，年尾有少量土地流拍外，均顺利出让，出让面积达到0.91平方公里。08-12年，新增用地为4.8平方公里，年均0.96平方公里的新增用地，总体上看，供应量将略有些大。,13,商品住房建设规划,2008-2012年规划期内，建设商品住房45万套，建筑面积3963万平方米，其中，包含旧城旧

12、村改造重建住房面积2000万平方米，年均建设住房面积793万平方米。 2006、2007年，实际开工面积分别为609.46万平方米和621.91万平方米，而实际销售面积则分别为：705.83万平方米和500.4万平方米，从绝对量上看，如果按照06年市场的消化能力，未来5年的建设量是能满足的，而以07-08年上半年的消化速度，年均793万的建设面积将有很大的压力。,06、07年为新开工商品住房建筑面积 08-12 年为住房建设规划中住房建设面积,14,重点供应片区光明新区成新秀,（万平方米）,在新增商品住房用地供应中，光明新区成为供应新秀，与宝安龙岗两区并列提出，足见宝安新区将成为这个五年规划中

13、的重点建设区域。 五年内新增商品住房住房供应为0.97平方公里 ，在总建设用地远远小于宝安龙岗的情况下，新增商品住宅用地面积超过了这两区的一半以上。,五年中商品住房建设面积光明新区为839万平方米，占到全市的21，而宝安的商品住房建设面积为1450万平方米，占全市的37，龙岗占38。,15,政策性住房用地与建设规划,规划期内，建设保障性住房14.7万套，建筑面积740万平方米，而具体各类保障性住房建设量，五年规划中没有明确。 06、07年深圳市建设、筹集政策性住房套数分别为1.64万套和2.64万套，而08年这一数据将增加至4.58万套，随后逐年递减。目前06、07年增加的政策性住房尚没有对市

14、场形成有效供应，但如果这一建设规划实施起来并上市形成供应后，对市场的冲击必定不小。,06、07年为实际新建、筹集的政策性住房套数 08-12 年为住房建设规划中建设的政策性住房套数,16,2009年用地供应安排,17,我们认为：,本次深圳市五年住房建设规划（2008-2012）公示是继2006年9月深圳市五年住房建设规划（2006-2010）后的又一个住房建设规划。既是征求意见稿，必然不是最终的供应计划，但可以起到一定的参考意义。 五年住房建设规划透露出了供应量如果得到完全落实，对市场的承受力确实是一个考验，但五年住房建设规划是在建设部的明文规定要求之下的一个产物，它是政府作为一个监管者带来的

15、信息，但市场最终由市场供需双方的决定的，如土地的出让，需要开发商对后市有稳定的预期和相当的财力支持，如果不能满足，土地出让最终只能陷入流拍的惨境，政府美好的愿望也无法达成，又如在旧改存量入市规划，旧改过程复杂而又漫长，牵涉关系复杂，未来存量供应也存在很大的不确定性。 从第一个五年规划（2006-2010）的实施情况看，政府规划与实际实施情况就存在很大的出入，因而五年住房建设规划只能说在心理上对消费者起到一定的引导作用。但开发商也可从未来的住房建设规划中看出一些方向，如政府对光明新区、未来大型工业园区配套居住区建设十分重视，开发商可在拿地、项目开发中做好充分的准备。,18,结构,宏观市场 分析,

16、本月聚焦二：2008-2012五年住房建设规划,本月聚焦一：四川地震对地产行业的影响,本月聚焦三：其他政策动态,19,1、新版国有建设用地使用权出让合同将于7月1日起实施,为规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土部、工商总局日前联合下发通知，向各地发布国有建设用地使用权出让合同示范文本，自2008年7月1日起执行。2000年和2006年发布的国有土地使用权出让合同示范文本、国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）同时废止。 新版合同增加了多种条目，主要包括： 1）合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间；宗地上建设项目的开发投资总额、建筑容积率最高限制与最低限制、建筑面积、建筑限高、建筑密度最高限制与最低限制、绿地率最高限制与最低限制等土地利用条件。 2）属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年；受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年； 3）工业项目中非生产性设施用地面积比例进行了明确约定，宗地范围内用于企业行政办公及生活