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1、中国农业银行北京市分行按揭楼盘准入政策培训,二0一一年一月,提纲,个人住房按揭楼盘,第一部分,个人商业用房按揭楼盘,第二部分,商业用房流程介绍,第三部分,各种业态介绍,什么样的业态可以认定为住宅？ 什么样的业态可以认定为商业用房？,各种业态介绍,土地使用年限 预售许可证 销售合同,各种业态介绍,住宅可以分为几种类型？ 商业用房可以分为几种类型？,各种业态介绍,普通住宅和非普通住宅的区别和联系？,各种业态介绍,单笔信贷业务的差异化要求 不同的准入权限和流程 1、免准入 2、支行准入 3、分行准入,免准入,免准入条件： 同时满足以下三个条件的住房按揭楼盘 1、拟购住房所处楼座已主体封顶； 2、借款
2、人信用评级在A+级及以上； 3、借款人不为开发商及其母子公司、销售代理商、承建商等关联企业员工。,免准入,操作流程： 符合上述三个条件的按揭楼盘可以不单独履行准入审批流程，可仅由首笔贷款有权审批行在调查、审查、审批首笔贷款的同时调查、审查、审批该楼盘是否符合准入条件（主要是五证及是否符合免准入要求），并在相关意见中注明。,免准入,是否要签合作协议： 能与开发商签订按揭合作协议的，可与开发商签订协议。不能签订协议的，开发商应在抵押借款合同担保人的位置签字盖章为借款人承担阶段性担保。,免准入,以下那中业态可以进行免准入？ （ ） A、住宅 B、临街商业用房 C、住宅底商 D、集资建房,支行自行准入
3、,支行准入条件： 符合以下条件的普通住房按揭楼盘由支行自行负责准入审批： 1、总、分行级房地产优质客户开发的楼盘； 2、我行或同业已发放住房开发贷款的楼盘； 3、同一开发商分期开发的楼盘，前期楼盘已进行按揭合作，并且楼盘运行情况良好的后续楼盘。 注：容积率低于1.0的住宅楼盘不适用上述政策,支行自行准入,支行在进行免准入与自行准入过程中要正确认清“或”与“且” 的关系。,支行自行准入,容积率低于1.0的住宅楼盘由谁准入？ 非总分优开发、未发放开发贷且前期楼盘未与我行进行按揭合作的住宅楼盘由谁准入？ 非总分优开发、未发放开发贷且前期楼盘未与我行进行按揭合作的住宅楼盘能否进行免准入？ 项目免准入后
4、可否接受开发商高管人员借款申请？,支行自行准入,住宅楼盘的支行准入流程： 开发商提出按揭合作申请；支行客户部门受理、客户经理调查并出具调查报告；客户部门负责人进行审核并出具审核意见;支行行长（或经授权的副行长）签署准入审批意见；支行客户部门在信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；支行与开发商签署按揭合作协议。,支行自行准入,关于简化材料 支行在准入审批住宅楼盘时可对准入资料进行适当简化，免于要求开发商提供公司章程、贷款卡、房地产开发资质证书、企业财务报表，可只提供企业营业执照、法人身份证、项目“五证”、项目工程进度影像等相关资料。对开发商及其法定代表人信用状况，可以以北京市工商行政管理局、北京
5、市房地产交易管理网查询为准。,支行自行准入,支行自行准入的住宅楼盘是否要查询企业法人征信和法定代表人个人征信？,支行权限内项目的备案,关于支行权限内住宅楼盘的备案 材料要求 1、调查报告 2、备案表 3、银企合作协议,支行权限内项目的备案,关于调查报告原件的具体要求： 1、相关责任人签字，盖行章（可以不出红头） 2、准入范围 3、相关规证的取得情况 4 、当前工程进度（封顶、内外装、交房） 5、是否符合准入要求的认定; 6、是否同意按揭合作 7、累计按揭贷款最高发放额 8、单笔贷款主要要素（期限、成数、利率、担保方式） 9、保证金比例及限制性条款,支行权限内项目的备案,关于备案表的具体要求：
6、1、盖行章（可以不手签字） 2、填写内容与备注中所列备选项相符 3、报备时间在合作协议签署日期以后 关于银企合作协议的具体要求 1、非制式合作协议使用前需取得法律部门出具的法律审查意见 2、签字盖章 3、要素要填全（签约日期、签约地点）,分行准入,对不属于支行负责准入审批的楼盘，由分行负责楼盘准入审批。 什么样的项目是不属于支行负责准入审批的楼盘？ 1、非总分优开发、未发放开发贷且前期楼盘未与我行进行按揭合作的普通住宅楼盘 2、非普通住宅楼盘(容积率在1.0以下) 3、非住宅楼盘（商业用房等）,分行准入,其他政策集资建房 各行应审慎介入集资建房楼盘，介入楼盘应符合国家相关规定，并由分行负责准入
7、审批，具体流程从个人商业用房贷款准入审批流程。 集资建房需要提供的资料：1、项目四证（土地、用地、工程、施工）；2、集资协议；3、可研；4、房改办或国务院批复。 注：集资款要打入住房资金管理中心账户或批复中指定的账户,提纲,个人住房按揭楼盘,第一部分,个人商业用房按揭楼盘,第二部分,商业用房流程介绍,第三部分,各种业态介绍,临街商业用房 住宅底商 大型整体商业用房 写字楼 商住两用房 产权式物业,各种业态介绍,临街商业用房 门面朝向繁华市政街道、可独立经营的商业用房。 该类楼盘，尤其是中心城区或成熟商业区域的临街商业用房是我行个人商业用房贷款支持的重点。,各种业态介绍,住宅底商 位于住宅楼首层
8、或二层的临街商业用房。该类业态应作为营销同一小区个人住房贷款的辅助性手段。,各种业态介绍,大型整体商业用房 内部划分为若干可独立经营的铺位的整体商用物业，如批发市场、专业市场、综合百货商场等。 各行应重点支持原有成熟商业项目基础上的改扩建项目。 大型整体商业用房中属于临街商业用房的部分，适用临街商业用房准入政策。,各种业态介绍,写字楼 即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员、业务技术人员等办公的业务用房。 由于分散出售的写字楼档次相对较低，经营收入较不稳定，变现难度较大，各行应审慎准入此类楼盘。,各种业态介绍,商住两用房 土地规划用途为商业、综合等非住宅用途，但户型设计、销售定位、配套
9、设施等符合居住功能的物业形式。 鉴于当前北京市正在逐步规范限制以商业立项、改建住宅项目的建设和销售，各行应审慎准入此类楼盘。对明确禁售此类项目的，禁止准入。,各种业态介绍,产权式物业 开发商将整体物业分割成独立产权出售给投资者，投资者只拥有物业的所有权，而以固定回报让渡使用权或经营权，将物业委托开发商或品牌经营商统一经营，按约定获得租金收益的物业形式。开发商承诺提前返租金以减少首付款的形式也属于产权式物业。产权式住宅按商业用房楼盘准入政策执行。 产权式物业所涉法律关系极为复杂，银行信贷风险与收益极不匹配，禁止介入。,总体政策,产权式物业一律不予受理和准入 地下一层及以下的个人商业用房（配套车位
10、除外）一律不予受理和准入。 由分行负责准入审批的商业按揭楼盘，按揭合作额度超过2亿元的由分行向总行（住房金融与个人信贷部）备案。 根据合作项目具体情况，可适当延长开发商承担阶段性担保的期限。,分项政策,临街商业用房、商住两用房、住宅底商保证金比例原则上不得低于5%，在竞争楼盘可参照主流同业标准执行，与住宅一并准入的底商保证金比例可同住宅按揭保证金比例，其他业态商用房贷款保证金比例原则上不低于10%。 除政策规定由分支行负责商业按揭楼盘准入审批的情形外，其他由总行负责准入审批。,分项政策,临街商业用房、大型整体商业用房、商住两用房项目准入由分行负责准入审批 。 写字楼准入由分行负责准入审批，且仅
11、可准入审批总行级房地产优质客户开发的楼盘或我行商业用房开发贷款支持的楼盘。,分项政策,住宅底商准入政策： 1、对总、分行级优质房地产客户开发的或我行商品房开发贷款支持的楼盘，住宅底商可由支行负责准入审批。 2、对其他楼盘，住宅底商由住房按揭楼盘有权审批行一并准入审批。此种情况下，个人商业用房贷款与个人住房贷款按揭合作额度比例及实际投放金额比例均不得超过1:3。,特殊政策,对综合百货商场由分行负责准入审批，进行准入审批时，除符合 “总体政策”外，原则上还要求该楼盘至少与一家国际或国内著名品牌卖场、超市等签订正式的商铺出售协议或长期租约，并且面积不低于综合百货商场总面积的40%。,特殊政策,对我行
12、商品房开发贷款支持或总行级房地产优质客户开发的住宅底商，贷款发放前工程形象进度可比照住房贷款有关要求执行。 对总行级房地产优质客户开发的其他商业用房，在不违背监管机构要求的前提下，贷款发放前工程形象进度可参照主流同业标准执行。,特殊政策,对大连万达集团股份有限公司、中国保利集团公司（包括保利房地产（集团）股份有限公司）、万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、华润置地有限公司、招商局地产控股股份有限公司、中粮地产（集团）股份有限公司、深圳华侨城房地产有限公司等八家总行级房地产优质客户（包括其控股50及以上的子公司）开发的商业楼盘，在符合 “总体政策”的前提下，除可由支行自行准入审批的情形外
13、，无论合作额度多少，均由分行负责准入审批。,提纲,个人住房按揭楼盘,第一部分,个人商业用房按揭楼盘,第二部分,商业用房流程介绍,第三部分,商业用房基本条件,开发商具有房地产开发资质（资质证书），开发商及其法定代表人（查询授权书）在我行和其它金融机构信用记录良好（征信报告） ，合作申请时没有逾期未还的贷款本息（相关证明）； 按揭楼盘已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及销（预）售许可证（简称“项目五证”，下同）（多期项目的延续性要一致），建设用地规划用途主要为商业或商住（立项与使用年限）；,准入基本条件,项目相关审批手续齐全，可分户办理房屋所有权证
14、并分户设定抵押； 按揭楼盘已取得竣工验收合格证明，且取得证明的时间不超过3年； 项目符合当地市场需求，销售价格合理，销售前景良好，分户出租或经营收益较高; 原则上要求位于商业氛围成熟、交易活跃（在调查报告中需认定）的区域。,准入基本条件,按商业或商住立项但土地使用权以划拨方式取得的项目能否准入？ 不能。根据担保法规定,对于划拨项目即使我行办妥抵押登记手续,在处置抵押物时也需要先行缴纳相当于土地出让金数额的款项后,才享有优先受偿权。 按综合、酒店、文化创意等立项的项目能否准入？ 原则上可以准入。具体要看项目土地使用权是否以出让方式取得、国有土地使用年限是否为50年或40年、实际用途是否为商业或商
15、住。,操作流程,支行受理准入 开发商提出按揭合作申请；支行客户部门受理、客户经理（指从事个人信贷业务的客户经理，下同）调查；支行客户部门负责人签字同意后出具调查报告；支行信贷管理部门进行审查并出具审查报告；支行贷审会审议；报有权审批人审批；有权审批人签署准入审批意见；支行与开发商签署按揭合作协议；支行客户部门在信贷管理系统(CMS)中录入相关信息。,操作流程,支行受理、分行准入 开发商向支行提出按揭合作申请；支行客户部门受理、客户经理调查；支行行长（或经授权的副行长）签字同意后出具初步调查报告并向分行个人金融部上报准入请示；个贷营销部与支行联合调查；个人金融部会同有关部门完成内部运作流程后报有
16、权审批人审批；有权审批人签署准入审批意见；对同意准入的，分行下达批复至支行；支行与开发商签署按揭合作协议；支行客户部门在信贷管理系统中录入相关信息。,操作流程,关于资料清单： 支行受理、分行准入的项目需按准入资料清单的要求内容上报相关材料，上报的相关材料需加盖“与原件核对无误章”并由调查经办人签字。（第三方查询材料，骑缝）,操作流程,关于内部运作表 个人商用房按揭楼盘准入还需同时上报中国农业银行北京市分行按揭楼盘准入内部运作（审批）表（两页的新表），调查意见应对是否同意按揭合作、按揭贷款最高额度、最高成数、最长期限、适用利率、还款方式、担保方式、是否需要收取保证金及其比例、限制性条款等提出调查意见。,操作流程,注意： 对于支行受理、分行准入的个人商业用房项目在准入完成后分行还将下达批复； 支行需严格按照批复中所提出的管理性要求执行； 请支行特别注意批复内容，有可能存在审批内容与支行申请内容不一致的情况，一切以批复要求为准； 原则上首笔贷款提请审查
