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1、浅谈新入伙小区管理难点及对策摘要：新入伙小区的物业管理工作往往存在较大的困难，如何做好这一阶段的物业管理工作，为之后的日常管理服务打好基础，这就需要针对难点有目的开展工作。随着房地产业的发展，新住宅小区不断落成。不少物业管理公司在接管新入伙的小区时，总感觉事情特别多，困难特别大，甚至有应接不暇的现象。一、新入伙小区的管理特点新入伙小区是指小区的物业刚移交使用 1-2 年，业主入住较少，小区住户生活及物业管理均未进入正常稳定的阶段。这种小区具有以下特点：1 、小区工程尚未完全结束，对周围环境影响较大。根据我国现状，虽然小区交房时需要工程竣工验收备案，但不少小区尤其是分期开发的小区，在入伙时工程并
2、未完全结束。一些收尾工程或后期开发工程给新入伙小区带来大量的噪音、粉尘、闲杂人员等，对正常生活有较大影响。另外，新入伙小区的园林植物生长尚未定型，园林环境功能不能得到应有体现。2 、小区配套设施尚未完善，居民生活不方便。大型小区一般都规划有学校、超市、配套商铺等。但新入住小区由于人数还不多，配套设施一时难以到位，甚至由于施工滞后的原因，有些小区在交楼入住时还没开通有线电视、电话、网络等，给前期入住的业主带来诸多不便，有些业主甚至会因此迁怒发展商及物业管理公司，导致纠纷。3 、小区室内装修量大，外来人员多而混杂，安全管理任务重。新小区大部分是毛坯房，大部分业主要进行装修。由于业主收楼时间集中，装
3、修户数众多，小区内装修人员也较多，给小区的安全管理带来隐患。尤其在小区入伙半年以后到两年之内，部分业主已入住，但还有业主在装修，减少装修工作对已入住业主造成的安全及其他影响，是小区管理的一个难题。4 、小区返修工作量大，业主与开发商矛盾较多。房地产开发是一项十分复杂的工程，有些质量或设计上的问题在竣工验收、接管验收或分户验收中未能及时发现。业主入住使用后，往往要求返修。这时就需要物业管理公司做好业主与开发商的桥梁工作，及时解决业主的困难，避免积怨。5 、小区物业管理处于起步阶段，管理尚未走上正规化。新的物业管理小区，虽然相关人员经过培训，但其组织架构未经过实际运作的考验，对小区情况、业主情况、
4、设备情况等未能完全掌握，尚需磨合。新入伙小区入住人数不多，业主委员会尚未选举产生，各项公共设施设备也都处于新安装磨合期，需要根据该时段的特点进行针对性管理。二、新入伙小区的管理重点 1 、安全管理。新入伙小区由于外来人员多，正常生活与施工同时进行，安全技防设施尚未正常使用，存在着极大的安全隐患。另外，新入住小区的车辆管理系统往往未完善，而外来车辆又往往较多，极易发生车辆损坏或丢车现象。做好小区治安安全管理、工地安全生产管理、小区消防安全管理、小区车辆安全管理就显得十分重要。2 、工程返修工作。经验表明，小区入伙后的两年内是业主发现房屋质量问题从而要求维修或补偿最多的时期，也是业主极易与发展商及
5、物业管理公司发生矛盾、产生积怨的时期。房屋质量问题并不是物业管理公司的责任，但处理不好，往往会令业主和物业管理公司产生积怨，为日后的管理带来麻烦。因而，建立起业主与发展商之间的桥梁，积极跟进业主房屋质量的返修工作是新入伙小区物业管理的重要工作之一。3 、装修管理。装修管理是新入伙小区尤其是集中入伙小区最主要也是最重要的工作。据统计，一般中型以上小区在新入伙一年内，装修管理的工作量往往占小区物业管理工作量的一半以上。出于这个原因，新入伙小区的管理人员投入往往比运作成熟的小区多出不少。4 、成品保护与设备设施保护。新小区入伙后，往往还有工程在继续进行，可能会对已完工的成品及已安装的设备造成较大的损
6、坏或影响，业主入伙后的装修工程往往也会造成同样问题。因此，保护好已完工的公共设施设备，保护好广大业主的长远利益，是新入伙小区物业管理的一项重要工作。5 、完善小区基本资料及管理制度。新入伙小区的物业管理公司应利用各项工程移交验收及业主入伙的机会，完善小区各项设备设施基本资料及各户业主的基本资料，分类造册归档，以便日后的管理。另外，应针对小区的具体情况，制定各项管理制度，方便日后的管理。三、新入伙小区的管理对策 1 、建立成品保护机制，解决发展商及业主的后顾之忧。接管新入伙小区后，应对已建成的各类成品制定相应的保护措施，维护发展商及广大业主的利益，避免后期工程对这些成品造成损坏。成品保护包括对已
7、建成但未验收移交的成品保护，对已建成且已验收移交的成品的保护。前者是避免因后期工程对已完工未移交成品的损坏，维护发展商的利益。而后者是避免后期施工或装修施工对已移交的设备设施造成影响，维护广大业主的长远利益。在移交验收前，可采取点数代管、拍照代管、包装隔离使用等方法，在实践中取得了良好效果。2 、采取非常规管理，保护公共设备设施，维护业主长远利益。新入伙小区由于各项设备设施还处于磨合期，其设计合理性及施工质量还有待验证，加上后期工程及装修工程的影响，对于一些公共设备设施需采取非常规管理，以排除各种隐患，保障广大业主的利益。如各栋楼的下水管道极易因装修造成立管堵塞而返冒水，为避免这种现象，可在接
8、管验收时给每个房间的下水口上封条，要求每家装修户在装修期间封堵下水管道，派专人每月加大密度定期疏通下水管道以避免堵塞返冒水现象。3 、建立发展商及业主对话机制，化解三方矛盾。新入伙小区的工程返修应由施工方承担，但施工方只对发展商负责而不对业主负责。往往会出现业主找物业管理公司，物业管理公司让业主找发展商，发展商让业主找施工队的现象，造成多方矛盾纠缠。为了避免这种现象，物业管理公司可牵头与发展商、施工方建立对口沟通渠道及定期沟通机制，每月定期召开由开发商、物业管理公司及施工方参加的三方协调会，由物业管理公司及时将业主的返修需求反映给发展商与施工方，并跟进返修工作，及时解决业主的困难。4 、严格外
9、来人员管理制度，消除安全隐患。在小区新入伙阶段，建设单位施工人员、各户装修人员、各项设施设备维保人员、各类业务推销人员以及购房、看房人员等鱼目混杂，极易混入作案分子，对小区已入住业主及小区公共财产构成极大隐患，必须对所有外来人员建立严格完善的管理制度。可要求施工人员及维保人员佩戴工作牌进入，对装修人员造册发放施工主、副卡，进行进出登记管理，对各类业务员除业主邀请外严禁入内，对看房人员要求由售楼人员带入，对来访人员进行登记放行等，并对进入小区的人员进行跟踪管理。充分利用小区的技防设施，同时检验这些设备设施的可靠性。5 、购买第三方责任险，规避物业管理风险。新入伙小区因众多工程有待完善，设备设施处于磨合期，管理机制没有足够完善，比较容易出现一些意外事故，引发恶性赔偿或官司。物业管理公司应针对新入伙小区各项安全隐患，逐一排查各项危险源，针对排查出的危险源制定相应的安全防范措施。同时，物业管理企业应考虑各种风险，购买第三方责任险及物业管理责任险，降低意外事故带来的损失。6 、积极开展个性化延伸服务，方便业主日常生活。新小区配套设施往往不够完善，先入住的业主生活不便，容易引发这些业主的不满，迁怒于物业管理企业。为了方便先期入住的业主，提高业主的生活质量，树立物业管理企业的良好形象，物业管理企业应急业主之所急，除了积极联系解决相应配套设施外，还应开展多样化的延伸服务，尽量满足业主的需求。
