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1、购物中心设备运行管理购物中心设备运行管理,2020/7/26,购物中心设备运行管理,1、设备管理基本概念 2、设备运行管理 2-1、设备运行管理基本概念 2-2、设备运行管理要点 2-3、设备运行组织建设 2-4、运行管理方案与实施 2-5、设备机房管理 2-6、主力店设备管理 2-7、风险与突发事件管理,一、设备管理基本概念,设备管理是以设备为研究对象，追求设备综合效率，应用一系列理论、方法，通过一系列技术、经济、组织措施，对设备的物质运动和价值运动进行全过程管理（从规划、设计、选型、购置、安装、验收、使用、保养、维修、改造、更新直至报废）的科学型管理。 它合理运用设备技术经济方法，综合设备
2、管理、工程技术和财务经营等手段，使设备寿命周期内的费用/效益比（即费效比）达到最佳的程度，即设备资产综合效益最大化。,一、设备管理周期与设备生命周期,开发建设单位,设备购置、安装管理,设备规划设计,造型 购置,安装 调试,验收 保修期,物业管理单位,设备使用管理,维修及 改造,一、设备设施管理,设备设施管理目的,设备设施管理主要包括：能源管理、维修与保养管理、运行管理,执行结果,维修体系,管理过程,一、设备管理的评估要素（5阶6维）,Text in here,Text in here,管理者和 操作者的过程,设备系统 运行过程中,对,指导,二、设备运行管理设备运行管理的概念,管理要点,3.1
3、运行计划的编制、实施,3.2 设备运行巡视与检查,3.3 设备的监测（状态、数据、分析）,3.4 周期性试验、检验,二、设备运行管理运行管理要点,同步磨损,自动控制与 手动控制相结合,舒适性与 节能要求,服务品质 与经营需求,季节与应急保障,编制依据,二、设备运行管理运行管理要点,3.1 运行计划的编制、实施,（一）、服务品质与经营要求 1、服务品质：例如商场卫生间提供热水，商管热水循环泵、或电热水器就需根据服务承诺运行； 2、根据停车场空气质量，开启排风； 3、经营要求：例如商场自动扶梯根据商户情况 ，合理调整运行方向，保障商户客流流向合理。,3.1 运行计划的编制,二、设备运行管理运行管理
4、要点,（二）、季节与应急保障 1、根据季节变化调整运行方案：例如夏季根据负荷变化开启冷冻机；根据日落时间室开启外景观、泛光照明；根据天气情况调整电动遮阳帘等。 2、冬季防冻运行：开启电伴热及防冻设备；系统防冻泄水等,二、设备运行管理运行管理要点,编制不常用设备的测试运行计划： 如：发电机组定期测试、运行； 消防系统定期测试运行； EPS系统切换试验；,二、设备运行管理运行管理方案与实施,同步磨损： 水泵、风机、机组等连续运转设备运行与备用定时切换（通常一周左右），保证同步磨损。,（三）、关于同步磨损；,二、设备运行管理运行管理方案与实施,二、设备运行管理运行管理方案与实施,（四）、手动与自动控
5、制相结合,自动控制与手动控制： 1、根据需要自动调整运行工况； 2、定期校对传感器精确度； 3、重点设备自动控制需人工监管、验证。,（五）、舒适性与节能要求： 1、根据制冷机的负荷情况调节冷冻机、冷却泵、冷冻泵、冷却塔的运行数量，设定合理的出水温度从而达到节能目的； 2、卖场及地下停车场按集团标准设置合理照度，保证舒适，同时根据营业特性调整，达到节能要求； 3、检测卖场温湿度； 4、过渡季节通过新风量调节保证舒适与节能； 5、调整变压器运行，减少空耗能耗。,二、设备运行管理运行管理要点,1、设施设备的使用要求 操作人员应熟练掌握并严格按操作规程进行操作，并做好相应的运行记录。要合理使用设备设施
6、，严禁超负荷使用设备设施，保持操作机构灵敏可靠。,3.1 运行计划的实施,二、设备运行管理运行管理要点,2、大型活动的实施及配合 1）经常性的举办各类大型活动，工程运行管理在通常内容的基础上增加了大型活动的配合实施，包括各种设备的接驳、搭建、运行保障等。 2）为保证大型活动的实施效果，应建立规范的程序和标准，最大限度地减少因配合不到位而造成活动失败或不良影响,3.1 运行计划的编制、实施,二、设备运行管理运行管理要点,3、运行计划的编制基本内容： 设备名称、开启日期、开启时间、关闭时间、运行方式、运行专业、巡视专业、管控负责人、注意事项等,3.1 运行计划的编制、实施,二、设备运行管理运行管理
7、要点,4、设备运行的实施要求 要求严格按操作规程操作；根据实际效果动态调节，使设备运行更经济更合理；观察设备运转情况，通过仪器仪表、声音、气味、温度发现异常情况；设备故障应停机检查及排除，并做好故障排除记录。,二、设备运行管理运行管理要点,3.1 运行计划的编制、实施,5、其他内容： 1、培训：通过培训提高管理水平、帮助员工熟悉设施设备的构造和性能。 2、考核：通过考核改变员工的行为，提高员工的能力。 3、检查：各级管理人员定期对设备设施进行检验抽查，周期为日检、周检、月检、季检、年检相结合，发现问题通过分析现有过程的状况确定改进方案，实施改进并评价改进的结果,3.1 运行计划的编制、实施,二
8、、设备运行管理运行管理要点,3.2设备运行巡视与检查,设备运行巡视、检查,日常巡检表格,部门领导监督复查机制,第三方（品质部）检查机制,二、设备运行管理运行管理要点,3.2设备运行巡视与检查记录 按照公司所拟定的巡视制度要求进行执行，做好日常巡视、检查记录，监控运行状态，确保正常运行。,二、设备运行管理运行管理要点,3.2设备运行巡视与检查现场操作,红外线点温仪测量电缆接头温度,二、设备运行管理运行管理要点,每半个月晚间闭灯巡视变电站高压设备，观察是否放电情况,3.2设备运行巡视与检查现场操作,BA系统，观察设备运行情况,中央空调开启观察运行数据,二、设备运行管理运行管理要点,景观照明巡视,每
9、月一次湿式报警器放水测试,每天检查消防、喷淋系统压力,巡视水泵和电动机运行情况,3.2设备运行巡视与检查-现场操作,二、设备运行管理运行管理要点,巡视制度落实的案例 2011年1月CBD万达广场技工在设备巡检时，发现B座照明供电母线运行温度异常，经检查为母线接头垫片碎裂，造成虚接导致母线温度过高。工程部强电技工很好的落实巡视制度，巡视设备到位把设备运行安全隐患及时发现排除，避免故障的扩大。,检查中母线温度异常,母线故障排查,母线故障处理,3.2设备运行巡视与检查-现场操作,二、设备运行管理运行管理要点,1、设备运行状态标准（设计参数、设备参数、环境参数） 2、运行数据的监测 （提供各项合理参照
10、数据，提高购物 中心整体营运品质） 3、运行数据分析（评估各系统的能效和可靠性） 例如：中央空调运行，逐日统计室外温度、机组负荷、能耗等，分析运行的合理性。,二、设备运行管理运行管理要点,3.3 设备的监测-数据统计、分析,3.4 周期性试验、检验 周期性预防检测、试验范围应包括政府强制性的、行业惯例的、内部特殊要求的系统或设备，购物中心具体检测内容包括特种设备及计量器具的检测,二、设备运行管理运行管理要点,二、设备运行管理设备运行组织建设,1、人员配配置 2、岗位职责、管理制度、操作规程的建立,在总经理领导下的工程副总、部门经理负责制原则；,一,确保信息收集和反馈的原则,二,一,一,按需增减
11、人员确保设备正常运行及人员安全,按专业系统分工配置的原则,三,四,二、设备运行管理设备运行组织建设,二,二,一,二,一,细化责任管理，明确了岗位责任制、上下级关系,一,明确规定工程人员值班安排、责任范围、值守要求及 工作内容 、工作标准等,二,三,指导运行操作，规范操作流程,二、设备运行管理设备运行组织建设,设备运行管理制度,工程部安全管理制度,工程部机房管理制度,工程部交接班管理制度,工程部运行值班巡视制度,设备缺陷管理制度,交接班管理制度,二、设备运行管理设备运行组织建设,二、设备运行管理设备运行组织建设,工程部机房管理制度:,.变配电机房管理制度 .电梯机房管理制度 .发电机房管理制度
12、.冷水机房和风机房管理制度 .消控中心和弱电机房管理制度 .锅炉房和换热站管理制度等,设备运行操作规程 1、配电室高低压设备操作规程 2、发电机操作规程 3、冷水机组操作规程 4、中控室设备操作规程 5、水泵操作规程 6、消防水停、送操作规程,二、设备运行管理设备运行组织建设,二、设备运行管理设备机房管理,二、设备运行管理设备机房管理,非涉水机房：地坪,涉水机房：铺砖,中控室：防静电地板,1、 管理制度、操作流程、各种票证上墙,二、设备运行管理设备机房管理,2、标识要清晰、正确，样式统一，位置一致、规范,二、设备运行管理设备机房管理,二、设备运行管理设备机房管理,设备间内的消防器材和工（用）具
13、摆放位置要准确、合理,设备间内的消防器材和工（用）具摆放位置要准确、合理,设备间要整洁、明亮、温湿度适宜，通风良好，须有防 鼠、防虫措施,3、设备间要有巡视表，巡视表中要注明机房巡视的要点；重点机房要有系统、登记制度,二、设备运行管理设备机房管理,1、监督管理要求 每月应定期组织巡检，并形成记录，双方确认。对于巡检发现使用设施设备存在的问题，提出整改意见并于整改后组织复检。 除了每月对主要设施设备定期巡检外，对其它设施设备进行不定期抽检或主题抽检。每次不定期抽检间隔不应超过3个月。,二、设备运行管理主力店设备管理,1）各运行记录 2）定期检测记录 3）变配电所运行记录 4）电梯运行记录 5）定
14、期检测记录 6）各机房巡视记录 7）中央空调冷水机组及其配套泵类运行记录,2、定期巡检、抽检内容,二、设备运行管理主力店设备管理,运行记录资料完整,现场运行记录齐全、填写清楚,2、定期巡检、抽检内容 8）设施、设备检测资料 9）消防、电梯等设施设备年度检测资料 10）压力容器年度检测资料 11）安全用具检测资料 12）计量用具检测资料 13）排烟、噪音等环保检测资料,二、设备运行管理主力店设备管理,2、定期巡检、抽检内容 14）各机房环境状况 15)变配电所、冷水机房的环境状况 16)电梯机房环境状况,二、设备运行管理主力店设备管理,2、定期巡检、抽检内容 17)重点机房的运行状态检查,配电室
15、消防器材合理,配电室安全用具齐全,供回水压力是否在正常范围,二、设备运行管理主力店设备管理,2、定期巡检、抽检内容 18)工作人员是否持有效上岗证 如：变配电、电梯等特殊工种工作人员是否持有效上岗证,电工特种作业操作证,饮用水从业人员健康证,二、设备运行管理主力店设备管理,3经验教训 在购物中心实际运行管理中，因主力店管理设备管控不到位，严重影响了购物中心的正常营运和经营。作为购物中心管理方必须在日常的运行管理中加强主力店的管控。设备运行达到管理方设备运行的各项指标和规定。以确保整体物业运行安全。,二、设备运行管理主力店设备管理,4、主力店设备管理案例,下面见附图列举了几个实例照片，均因对主力
16、店管理设备因监管不力，造成非直管设备出问题实例照片:,二、设备运行管理主力店设备管理,扶梯扶手带损坏；,3、施工改造后留下遗留问题无人整改,设备机房存放杂物，安全隐患极大,风险的分类,风险的应对,应急预案的编制核心内容,突发事件处理原则、过程要求,二、设备运行管理风险与突发事件管理,人身财产风险 设备损坏风险 形象品质风险 安全生产与职业健康风险 客户不满意风险,技术设备风险 管理（责任）风险 不可抗力风险,筹务期风险 开业庆典风险 营运期风险,工作性质 划分,时间阶段 划分,风险性质 划分,二、设备运行管理风险与突发事件管理,1、商业风险分类,二、设备运行管理风险与突发事件管理,2、风险的应对,风险 识别清单,购买保险 签订协议,备件,备用金,预案,保证条件,3、风险应对保证条件,二、设备运行管理风险与突发事件管理,跑水,火
