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1、,PROVIDE by LouisYang,房地产开发价值链概述Real-estate industry development value-chain study,版权所有 Copyright Reserve,杨奇凡 2013年3月,2,目录,房地产开发的概念 房地产开发价值链的概述 房地产开发价值链经营活动在实际开发过程中的体现 互动交流,版权所有 Copyright Reserve,3,一、房地产开发的概念,1、房地产业典型的政府主导型产业,1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会沿着有中国特色的社会主义道路前进的报告中正式提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资
2、料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场；单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用。”在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。,版权所有 Copyright Reserve,一、房地产开发的概念,1、房地产业典型的政府主导型产业（续）,2003年8月12日，国务院印发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，实现房地产市场健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十
3、分重要的意义。,版权所有 Copyright Reserve,4,一、房地产开发的概念,2、房地产业自2003年以来的10年时间9次调控,第一季（2003-2004年）：为房地产行业正名 2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。” “18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。在利好刺激下，兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。就在此时，2003年12月，随着北京世纪第一拍，“地王”首次横空出
4、世。,版权所有 Copyright Reserve,6,7,一、房地产开发的概念,2、房地产业自2003年以来的10年时间9次调控（续）,第二季（2005-2008年）：降温 2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。” 2006年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决”。在此之前，央行已于2004年底开始紧缩“银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。 2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”
5、进一步加大调控力度。2006年，更具针对性的“国六条”出台，随后，“限价房”应运而生。 在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明”，且房价上涨并没有像后来2009年下半年至2010年底那般反弹暴涨得厉害。然而，2005-2008年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期”。以北京市为例，新建住房均价从约5000元/平方米飙升至15000元/平方米，涨幅达200。,版权所有 Copyright Reserve,一、房地产开发的概念,2、房地产业自2003年以来的10年时间9次调控（续）,第三季（2008年下半年-2009年）：紧急救市 为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强
6、心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。” 随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年等刺激政策给房地产释放了活力。这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。,版权所有 Copyright Reserve,8,版权所有 Copyright Reserve,一、房地产开发的概念,2、房地产业自2003年以来的10年时间9次调控（续）,第四季（2010年至今）：全面加
7、码 2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”，到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”，到“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，楼市调控一直在逐步加码。 2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10，当时被称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”使出了“杀手锏”，全国36个城市先期纳入限购
8、范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50。限购、限贷、限价三管齐下。 2011年“限购”组合拳以来，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。,9,7/26/2020,一、房地产开发的概念,3、房地产开发的定义导入,版权所有 Copyright Reserve,1）房地产开发：是指在依据中华人民共和国城市房地产管理法依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中的一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸多环节中的首要环节。房地产作为不动产，与其他商品
9、的开发相比，房地产开发具有“投资大、耗力多、周期长、赢利高、风险高”等特点，使得房地产开发活动在人们的生活中占据越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围领域越来越广，程度越来越深，内容越来越丰富。,10,一、房地产开发的概念,3、房地产开发的定义导入（续）,版权所有 Copyright Reserve,2）结合前面定义，房地产开发目前大致可以划分为两个大类开发： 一级土地开发 “生地” 地面上仍有附属物，待拆迁 二级开发 “熟地” 地块已具备直接进入施工建设基本条件 一、二级联动开发,11,7/26/2020,一、房地产开发的概念,小结：,版权所有 Copyright Res
10、erve,1、前文所述给本次的学习研究给出了一个前提，即随后讨论的是主要基于房地产“二级开发”模式为主的价值链模型研究； 2、房地产“一级开发”即“生地”开发模式更多受到整个市场土地供应量，以政府为主导的行为影响，非以房地产开发商、投资商的行为主导。,12,7/26/2020,7/26/2020,版权所有 Copyright Reserve,支援性 业务,主营业务,二、房地产开发价值链的概述,1、房地产开发价值链的主要环节,财务、计划,项目获取,规划设计,施工建设,营销 策划,售后服务,人力资源,行政综合,房地产开发价值链是基于“价值链”模型，结合地产开发的自身特点从而衍生出来。 房地产开发的
11、最大特点与价值体现就在四个字“资源整合” 其大致模型如左图所示,13,7/26/2020,7/26/2020,版权所有 Copyright Reserve,二、房地产开发价值链的概述,2、目前国内房地产市场上的价值链主要包含的模块,示例： 左图为国内某上市房企的主营业务管理模块与支援性经营管理模块的分类 主营业务为9大类，支援性业务为7大类,14,二、房地产开发价值链的概述,3、房地产开发价值链的主要环节与企业的经营管理活动相对应,7/26/2020,7/26/2020,版权所有 Copyright Reserve,项目获取,项目立项批文 土地证,价值链环节,阶段性成果体现,对应的企业经营管理
12、活动,投资决策管理,示例,规划设计,建设用地规划许可证,设计管理,施工建设,建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证,工程管理,策划与销售,销售许可证,营销管理,15,二、房地产开发价值链的概述,4、实际参考示例,7/26/2020,7/26/2020,版权所有 Copyright Reserve,16,设计配合 采购策划、总包监理招标 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工,项目论证阶段,项目策划阶段,方案设计阶段,工程管理阶段,项目取得,主体结构开工,开盘销售,入伙,竣工,产品交付阶段,项目发展,营销,设计,工程采购,组织项目论证 项目取得,市场调研 初步项目定位,规划要点/规划草案,
13、项目定位,概念规划设计,项目营销总案、项目推广方案策划 销售前准备（含前期客户积累）,方案设计,扩初设计,施工图设计,主体结构施工至具备预售条件,工程施工至竣工验收,销售及入伙配合,工程施工配合、销售配合及入伙配合,销售事务管理,成本,前期成本估算,成本测算,设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定 合约框架,动态成本管理 工程实施阶段的成本管理,结算,产品交付管理 入住事务管理,客服,战略,用地规划许可证 国有土地使用证,规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证（ 基础提前施工报建）,办理房地产预售许可证,产权初始登记,工程施工配合,物业方案策划、设计配合、物业公司选聘,销售配合,工
14、程条件评估,投资估算,投资目标执行监控 项目计划动态管理,项目后评估,项目运营策划 （含项目计划）,景观/精装专项设计、部品策划,初设-施工图阶段,内部立项,项目策划会,方案评审会,销售管理阶段,三、房地产开发价值链经营活动在实际开发过程中的体现,17,三、房地产开发价值链经营活动在实际开发过程中的体现,7/26/2020,7/26/2020,版权所有 Copyright Reserve,18,1、基于地产开发价值链而相对应拟定的开发里程碑计划，主要为“一级、二级、三级（专项）”等三个层级，分别对应“集团、地区、项目”三级职能管理层面。,2、基于地产开发价值链环节，投资、开发企业内部的各主营业务线条之间的工作职能界面划分与交叉。,19,7/26/2020,7/26/2020,版权所有 Copyright Reserve,结语：房地产开发是一项“资源整合”型的综合性市场行为，已经步入了由“粗狂型”向“精细化”转型的开发轨迹。,1、运作周期长：监控成本与监控的难度 2、内外部接口多：协调与可控性难度 3、以人为主：标准化程度不高而带来的一致性难度（“三包”） 4、并行运作多：协调与计划控制难度 5、一次性：纠错的成本高难度大（风险：一失足成千古恨）,感谢聆听，欢迎交流，敬候斧正！,7/26/2020,7/26/2020,版权所有 Copyright Reserve,20,
