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1、盘龙城皇家小城项目产品定位报告武汉易居投资有限公司2007.9目 录一、区域竞争市场深化 1区域竞争性产品分析 4 2区域竞争性余量产品分析12 3区域成交客户分析14 4区域潜在项目产品分析15 5区域潜在客户分析17 6典型个案分析19二、市场空白点找寻 1区域产品空白点分析42 2区域客户空白点分析46三、项目产品设计思路 1产品突围原则 47 2主力购买群体设定 54 3项目总体定位 58 4产品定位 59四、项目产品设计建议 1项目规划布局建议602项目产品模型及数据指标设定64 3项目开发节奏建议65 4项目产品立面造型建议66 5项目产品户型建议67 6项目景观主题建议74 7项
2、目建材设备建议75 8项目智能化建议76 9项目物业服务建议79 10项目会所营建及功能建议80一、区域竞争市场深化1区域竞争性产品分析1.1区域竞争产品规模对比物业属性物业名称占地面积总建面容积率绿化率建筑形态开盘日期纯别墅F天下21000007200000.3466.4%独栋、联体别墅;2005-12-30恒达盘龙湾666000656610.4940.0%独栋;叠拼;联体别墅2006-05-01宝安山水龙城126540760000.545.0%独栋;叠拼;联体别墅2006-05-01综合性项目巢NEST600000801630.5945.0%独栋别墅、双联别墅、联排别墅、花园洋房2006-
3、12-30武汉28街122677.22019201.6530.0%小高层;多层;商铺2007-05-31未来海岸窗体顶端534866.674706830.8850.0%多层;别墅;2006-06-28普通住宅盘龙新天地117820959510.8135.0%小高层;多层2006-08-19名流人和天地1332001730001.341.0%多层, 小高层2006-09-30歌林花园155041460000340.0%小高层、高层2007-7-28百合佳园6493.33146001.835.0%多层2006-9-23江北春天23300窗体顶端48000窗体顶端2.06窗体顶端36.0%小高层;多
4、层;2007-1-1冰晶天兴城窗体顶端1620045233.44窗体顶端2.5窗体顶端35.2%小高层;多层;2007-3-28冰晶江城窗体顶端72160.87窗体顶端142454.89窗体底端窗体顶端1.68窗体顶端38.0%小高层;多层;2005-11-26蓝色星城19633.33362921.8540.0%多层2006-10-27作为生态居住区，区域内土地资源相对丰富，地价同其他区域相比较低，因此所开发项目均以大盘为主，占地面积均在千亩以上。盘龙城凭借优美的自然环境和极具潜力的投资优势，吸引了众多房地产开发商的目光。区域首个开发项目即定位于“顶级”的别墅项目“F天下”，为盘龙城奠定了较高
5、的市场定位和社会形象。随后，宝安山水龙城、恒达盘龙湾、巢NEST 等项目的开发，使该区域逐渐成为别墅项目的聚集地。2002-2004年可称为盘龙城的“别墅时代”。目前市场供应中，别墅还是占领相当一部分。从以上表中可以看到，目前纯别墅项目的开发面积占区域市场中32.8%以上，而综合物业项目中也都有大部分开发为别墅。而盘龙城不仅具有高端别墅项目，还有很多项目是属于针对地段客群的开发项目，它们的物业类型绝对多数是小高层、多层结合，此类项目占到区域市场供应的38.6%左右。与别墅项目加起来，达到总供应量的71.4%，具有绝对的优势。形成一种两极端产品的供应占主导的局面。1.2区域竞争产品开发节奏对比区
6、域典型楼盘销售周期统计物业属性物业名称开盘日期销售周期（月）已售套数月平均销售套数销售率纯别墅巢NEST（一期）2005-09-2521.326312.3 80.2%F天下（一期）2003-11-08442215.0 28.2%恒达盘龙湾一期2004-11-1831.71685.3 74.3%恒达盘龙湾二期2006-11-088172.1 15.6%F天下（二期）2006-12-167.5324.3 37.6%宝安山水龙城2004-10-2832.31474.6 62.3%合计84833.6 综合项目梦里水乡2005-11-1819.7241.2 50.0%未来海岸2004-11-283115
7、65.0 17.0%武汉28街2005-12-1019.630815.7 47.5%合计48822.0 普通住宅盘龙新天地2006-08-1910.536234.5 49.5%名流人和天地(一期）2006-09-30929132.3 31.5%百合佳园2006-9-239.511311.9 72.4%江北春天2007-1-1712217.4 25.0%冰晶天兴城2007-3-283.328185.2 79.4%冰晶江城2005-11-2620.373536.2 74.2%蓝色星城2006-10-278.525029.4 79.6%合计2154246.9 总计3490302.5 此表成交数据来自
8、武汉房地产市场信息网，截至于8月5日盘龙城住宅市场在总3490套的前提下，按照月销售302.5套/月的去化速度，去化周期为3490/302.5=11.5个月（未包含部分开盘不足一个月的以及未开盘的楼盘），总体来看，销售周期较武汉其它城区较缓慢。按照不同物业类型来看，别墅类销售周期为25.2个月，普通住宅（以多层、小高层为主）的销售周期较快，仅为8.7个月，在开发时，考虑到资金回笼的因素，综合项目较为灵活。1.3区域竞争产品建筑风格对比物业属性物业名称建筑形态建筑风格建筑立面纯别墅F天下独栋、联体别墅;综合国内外各式建筑风格，强调个性立面色调分区统一，在材料和细节上稍有区别恒达盘龙湾独栋;叠拼;
9、联体别墅以提炼中式建筑符号作为母题，用现代手法和现代材料诠释传统以粉墙黛瓦为主色调，宝安山水龙城独栋;叠拼;联体别墅中国传统风格灰瓦白墙强调其中国传统风格综合性项目巢NEST独栋别墅、双联别墅、联排别墅、花园洋房窗体顶端用材和线条，简洁大方，具有现代感 窗体底端以暖色调为主，体现项目的温馨主题未来海岸多层;别墅;地中海风情“红砖”与“灰砖”两种色系结合普通住宅盘龙新天地小高层;多层;充满欧洲滨水休闲小城素雅明快，色调比较单一名流人和天地多层, 小高层简约、大方，有一定现代时尚感。外立面以以素雅明快的浅色系为主色调别墅项目建筑风格较为鲜明，F天下作为盘龙城标杆项目，体现一种“以人为本”的个性设计
10、理念，采取多元化，但各类型风格做到精致。而其它纯别墅项目，比如盘龙湾、山水龙城，则将中式传统建筑风格运用极致，不管是建筑立面还是建筑布局结构。而非别墅项目则较多采用简洁大方的现代风格，但冷暖色调各有不用。但是项目独特的建筑风格容易脱颖而出。1.4区域竞争产品户型对比在售楼盘项目的供应户型配比表户型面积套数占比二房60-1402191套36.1%三房90-1703343套55.0%四房120-200542套8.9%主要统计二房至三房的户型配比，各房型的面积范围跨越较大，经济型和舒适型均有，全面照顾各消费阶层三房户型占绝对主力，四房供应最少。其他户型，如五房及以上，也达到4000套以上的供应量，主
11、要是别墅类和花园洋房等构成，别墅类中独栋、联排、叠拼等均有相当比例，根据地块的属性各有分配。1.5区域竞争产品智能化、设备、建材对比事项共同点个性点智能化/建材在智能化方面都强调了科技、智能的因素，基本的系统都配备有 各楼盘都围绕某种建筑风格来打造楼盘外立面和运用建材 高档楼盘项目的系统较为全面，特别是智能化设施较为全面和高级 安装和使用还有距离，普通住宅项目中宽带网等运用不多 以环保建材作为卖点，比如，武汉28街物业管理在物业管理方面都注重智能化的运用不同的楼盘和不同的物业形态，其收取的物管费用互不一致，低档为0.3-0.6元/平米/月，该部分以多层住宅为主，高档在1.52.0元/平米/月，该部分以区域档次定位高端的别墅或综合楼盘为主楼盘配套在配套设施上会所设置上都有相当的投入，完善本案业主的日常消费，多数依靠项目本身的商业配套或功能会所泛会所的概念没有被使用 车位配比在50%以上 各楼盘的配套主要基于晚上城市配套的不足 因各楼盘所处地理位置的不同，对配套的要求也互不相同， 依据楼盘的档次不同，会所涵盖的内容
