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1、宁南8号地项目可行性研究分析报告宁南8号地块项目可行性研究分析报告目录总论31、项目概况32、经济技术指标33、研究结论及建议4正文5第一章 南京城市住宅市场分析51、城市区位优势分析52、城市经济状况53、城市规划的发展趋势74、南京近年房地产市场发展综述85、南京城市楼盘板块划分及楼盘价格水平96、房地产调控政策分析及预测9第二章项目市场研究分析131、区域住宅市场分析研究132、区域市场发展分析133、临近板块互动影响分析144、区域内产品供应分析及未来供应预测155、区域土地供应情况分析及土地升值潜力初步评估186、区域市场客层特征描述217、项目SWOT分析218、区域重点楼盘研判2
2、3第三章 地块分析271、项目开发背景272、项目宗地位置273、项目宗地现状284、项目周边社区配套295、项目周边环境316、项目周边大市政配套317、项目市场价格初步判断32第四章项目定位分析341、项目产品定位342、项目目标客层定位353、项目价格定位35第五章项目开发计划381、项目规划情况382、项目建设进度计划382、项目销售计划39第六章项目投资分析测算401、成本预测402、税务分析403、经济效益分析414、各阶段利润体现415、项目敏感性分析426、项目资金安排计划427、项目盈利能力分析43第七章 可行性研究分析结论44总论1、项目概况本项目地块位于雨花台南共青团路与
3、纬九路交叉的东北象限，是南京宁南新区较为中心的位置，西侧紧临共青团路，北临郁金香路，南接宁南大道，机场高速位于基地东侧，规划中的地铁一号南延线从地块南侧通过。基地东、南两侧为科研中心，西侧为绿地，北侧隔郁金香路为阅城国际，基地东部有已入住的翠岛花城、仁恒翠竹园等楼盘，雨花台中学及青少年活动中心距此不远。周边便利的交通及文化设施使得该项目具有得天独厚的区位优势。项目地块占地约14.76公顷147600，为具有宁南特色的自然丘陵地貌，景色优美，内有一山坡从南至北断续横穿场地，山坡上植被良好，两侧有零星分布的水塘，其余部分地势较平坦。项目总建筑面积约21万平方米，规划有小高层住宅、商业用房、会所和小
4、学。2、经济技术指标项目计量单位（平方米）总用地面积14.76公顷总建筑面积262283.23其中地面206614.73地下55668.51容积率1.4覆盖率17.49%绿地率39.43%总建筑面积（不含小学）245713.23地上总建筑面积（不含小学）191324.73其中住宅建筑面积182095.39会所及物管2583.47商业6645.87半地下建筑面积14957.09地下建筑面积39431.4小学总建筑面积16570其中地面15290地下1280机动车总泊位1440其中地面200地下1240自行车库总泊位3300总户数16103、研究结论及建议 市场发展趋势稳中有升，项目开发前景有保证
5、。目前南京市房地产市场发展良好，楼盘价格处于稳定上升阶段，未来两年板块一线楼盘价格预期在6500-7200元/平方米区间，板块房地产市场需求量与价格均在平稳走高，宏观市场适合本项目的投资。 项目应定位在板块内高档、南京市中高档楼盘。宁南地区属于南京市房地产中高档区域，且项目地块本身也适于发展高品质楼盘，因此，建议将产品打造成板块内高档、南京市内中高档楼盘，从而赢得一定的市场份额。 项目盈利能力根据初步成本效益测算，项目有较强的盈利能力，项目运作期毛利率为28.23%，投资年净收益率为6.31%。 分期开发、融入社会资金初步估计2007年的资金需求在2.3亿左右，建议项目可以分两期滚动开发，并采
6、用融资的方式，引进多元化投资主体、如银行、基金、信托的资金支持进行项目运作，以实现资金良性运作，降低项目风险系数。 做好成本控制从项目的敏感性分析中可以看出，成本的变化对项目的投资收益有较大的影响，因此建议在项目开发运作时，做好项目开发成本的控制，从而达到收益的最大化。正文 第一章 南京城市住宅市场分析1、城市区位优势分析南京市是江苏省古都，长江下游重要的中心城市，在长三角和南京一小时都市圈中承担着重要的城市职能。1.1南京是长三角经济带的重要一极 商贸流通活跃，金融机构发展迅速，在外围圈层中吸引力突出 市场经济发达，对周边城市辐射作用强劲 区域各种优势交相呼应，发展势头锐不可挡1.2 南京是
7、南京一小时都市圈的核心城市南京一小时都市圈是根据宏观产业发展布局需要以及区域一体化发展要求，以发达交通和统一开放的市场体系为网络，超越行政区划界限构建的以南京为中心都市圈。都市圈有南京、镇江、扬州以及安徽的马鞍山、滁州、芜湖、巢湖及宣城等市，规划总面积逾6万平方公里。2、城市经济状况 经济快速增长，后续发展动力强劲近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头，至2005年国民生产总值已达到2412亿元，是2002年的1.87倍，其中商贸流通业规模、业态和区域全面实现快速扩张，经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力，可以预见未来南京市经济将行进的更加稳健。 人均收入水平稳步提高，购买力逐步
8、增强根据近几年的统计数据来看，南京市人均收入水平稳步提高，收入水平的涨幅也在逐年提升，可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力，在目前投资渠道缺乏的状况下，必将引起个人资产流向不动产投资领域，引起房地产买方需求的进一步扩大，人均收入水平的提升会对房地产开发销售起到推动作用。 房地产整体市场前景看好，但政策影响不可忽视2004年以前南京市房地产投资一直保持高位增长，自2004年国家开始对房地产进行宏观调控以来，调控效果显著，南京市房地产开发投资增长速度明显减弱。至2005年投资总量仅在2004年基础上有微量增长，但投资总额的增长仍是近年房地产行业发展的整体趋势。政策影响不可小视，个案开发过程
9、中应该充分估计政策变化带来的风险。3、城市规划的发展趋势 3.1 南京市整体定位充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城最佳人居环境的城市人与自然和谐共生的江滨城市3.2 南京市近期整体规划调整方向进一步优化了都市发展区空间结构，提出“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。强调多中心的规划思路，提出除主城外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局；明确提出开敞式的空间格局，以有利于把南京建成最佳人居环境城市，使南京在城市规模扩大的同时将城镇发展空间融于绿色自然山水之中，在更大的都市发展区范
10、围内延续南京城市“山水城林”融为一体的空间特色。4、南京近年房地产市场发展综述起步期：1998年起，南京市房地产进入商品化时期，2001年以前是市场发展初期，市民对商品房认识较浅，购房存在明显的主城情结；发展期：2002、2003及2004年上半年是南京房地产的快速发展时期，产品供应量急剧放大，价格大幅上升；调整期：2004年下半年至2006年初，由于受到宏观政策影响，南京楼市步入市场调整时期，成交量阶段性萎缩，供给量明显大于需求量，价格涨幅趋缓；上升期：2006年二季度后，政策的后续影响减弱，被抑制的购房需求大量释放，销售表现量价齐升，南京房地产市场进入一个新的发展时期。5、南京城市楼盘板块
11、划分及楼盘价格水平 6、房地产调控政策分析及预测6.1 2006年出台调控房地产政策一览 2006年3月5日，国务院总理所作的关于控制房地产政府工作报告出台 2006年4月28日，央行加息，央行全面上调各档次贷款利率027个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由612上调至639。 2006年5月17日，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”） 2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见人称9部委“十五条”。 2006年5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 2006年7月6日，关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知出
12、台 2006年7月11日，关于规范房地产市场外资准入和管理的意见出台 2006年7月24日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知 2006年7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 2006年8月1日，国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行 2006年8月30日，建设部:城镇廉租房工作规范化管理实施办法出台 2006年9月5日 国家外汇管理局、建设部今天联合发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 2006年9月5日新华社5日受权全文播发国务院关于加强土地调控有关问题的通知 2006年9月12日按
13、照国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知6.2 2006年政策实施及影响解析 年度政策调控目的明确，行政干预手段为主回顾2006年国家及地方政府出台的一系列房地产调控政策，主要目的十分明确：即调整住房供应结构，稳定住房价格。本轮调控期间，多项目政策出台的时间间隔都较短，在很大程度上表明了国家对于房地产业调整的决心。调控中运用了相当多的行政干预手段，涉及到银行信贷、行业规范、产品供求控制等各方面。 政策调控的前期影响强于后期政策出台后对买卖双方同时产生心理影响，短期内给市场带来波动，后逐渐趋于平稳，具体表现为：交易量暂时性变化、市场需求被抑制或突然放大、波及二手房
14、市场等。在国家对房地产进行多项调控后，房地产的投资及价格涨幅虽有控制。就南京市场而言，虽整体投资及价格涨幅减缓，但局部地区价格涨幅仍较大。 住宅套型比例限制和住房转让中缴纳营业税的规定成为年度政策中最有影响力的环节套型面积的规定、控制对住宅的功能使用设计提出了更高的要求，并促使未来经济适用的中小户型产品供应量增加，能更广泛地满足市场大众化需求。将住房转让过程中缴纳全额营业税的年限由两年变为5年进一步抑制了投资型特别是短期投机型购买行为，对预防房地产市场泡沫起到了积极作用。 政策调控对于各方心理影响正在减弱与2005年国家宏观调控后的市场短期盘整相比，06年南京市房地产市场受到政策的影响不明显，逐项政策的出台使得市场各方对政策的认识正在逐渐理性。地方政府在用足国家政策尺度的表现上较大程度上抵消了国家政策的威力，同时开发企业、购房者对国家政策的心理承受能力也逐步增强。6.3 2007年政策环境研判2006年，国家关于房地产业宏观调控的政策出台频率高、力度大，但是政策落实并显现效果需要一段相对较长的时期。从调控的预期与结果来看，市场调节是房地产调控的源动力，购房者需求的多样化也使调控力度减弱。根据我司研判:2007年国
