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1、 房地产策略研究简报Real Estate Strategic Research Briefing 总第232期 2010年8月8日目 录【政策分析及行业发展趋势】3北京市三套房贷停办银监会重申房贷政策不动摇3保资投资不动产宽松度远超预期428个城市试点公积金贷款建设保障房4财政部：6月份房产税增速由正转负5国土部出炉1457宗闲置土地黑名单5【宏观经济】57月PMI降至17个月最低点经济增速放缓的趋势正在形成5交易商协会：三季度或成政策微调时间窗口621家银行7月新增贷款3742亿元6【区域市场动态分析】6北京商品房7月价跌量涨均价环比下降5.2%67月北京二手住宅成交同比降58.3%7北京
2、朝阳区光华路拟建地铁穿过CBD核心区77月上海商品住宅成交量为43万平米环比涨2.38%7上海上半年住宅销售面积降四成87月广州中心六区均价环比上升12.8%8亚运城8000套房源十一左右面世价格将随行就市87月广州二手楼价量齐涨9深圳下半年新增供应可达300万平环比增近七成9深圳市房地产市场监管办法将于9月1日实施97月杭州商品住宅成交量环比上涨58%、均价跌2%107月天津住宅成交量环比涨24.7%、均价涨6.8%107月南京新建商品住宅日均卖房不足50套10南京商品住宅可售套数2.8万多套 日均增加100套11武汉截至6月底待售商品房85548套11福州7月份住宅签约量创今年新低117月
3、厦门住宅成交量降24.30%12长沙7月楼市批准预售量出现新政后首次增长12长株潭三市GDP总量达2864.29亿元 占湖南省42.1%12【土地市场动态】12北京上半年住宅供地较同期增四倍12北京住宅土地楼面地价4个月下降26%13北京CBD12地块引来80余家企业竞标13上海推5幅地共18万平方米起拍楼面地价偏低14深圳将推14块保障房用地建筑面积逾146万平米148月起成都买地要持准入证14福州8月底推5幅CBD地块15合肥流标商住地块8月底再入市保证金需1亿15【地产金融】16房企或通过进入旅游业获得新的融资渠道16天津廉租房REITs过关央行收益成产品设计重点16中交建重组中房获国资
4、委通过国务院最快一个月报批16北京住总牵头筹备规模50亿产业基金17葛洲坝获中融国际15亿元信托融资17华侨城发行20亿中期票据17荣盛发展拟3.1亿收购邳州物业17合景泰富拟发优先票据18碧桂园将发售4亿美元5年期优先债券18华润置地拟配股筹资7亿美元以收购母公司资产18渝开发撤销7.9亿公司债19【行业重大事件】19深圳市调高土地增值税预征率19【房企竞争情报】19远洋19亿摘得上海两低密度住宅用地19保利集团获深圳龙岗区城市更新项目20绿地拟在郑州建300米高“双子塔”20绿地300亿投资武汉将建600米内地第二高楼20中国平安6.13亿再竞得深圳福田CBD地块21人寿浙江分公司杭州购地
5、自用21绿城组合资公司拓管理咨询22【业界观点】22户口：中国城镇化进程的制约22【政策分析及行业发展趋势】 北京市三套房贷停办银监会重申房贷政策不动摇8月5日，银监会针对是否建议部分地区暂停发放第三套房贷及压力测试有关问题时回复称，银监会对房地产市场的健康发展和房地产信贷风险一向高度关注，近期又多次重申执行国务院相关要求不松懈，不动摇。近期北京市各家银行已全部停办第三套房贷。一位银行人士表示，由于接到银监会的口头通知要求严格执行第三套房贷政策，银行方面已紧急下令“一刀切”叫停第三套房贷。（返回目录）保资投资不动产宽松度远超预期 保监会8月5日发布的保险资金运用管理暂行办法明确规定，保险资金不
6、得直接从事房地产开发建设，且投资于不动产比例不高于本公司上季末总资产的10%。保险资金投资不动产的比例上限远超预期，以截至6月底的数据来计算，最多将有4500亿元的保险资金可投资于不动产领域。办法还细化了保险资金运用的投资渠道和比例。保险资金除用于银行存款外，此次颁布的办法还允许保险资金投资无担保债、不动产、未上市股权等新的投资领域。办法更具体地规定了保险公司对保险资金运用的比例要求：投资于不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的10%；投资于不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的3%，两项合计不高于本公司上季末总资产的10%；投资于股票和股票型基金的账面余额，合计不高于
7、本公司上季末总资产的20%。（返回目录）28个城市试点公积金贷款建设保障房日前，经住房和城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门联合调查研究，确定28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493亿元。不过，有评论认为，公积金不是政府的资金，而是缴存人的个人财产。“未经缴存人同意而使用这笔资金，是绝对有问题的。只有在法律授权的情况下，才可能不经缴存人同意使用。要限制公民的个人财产权，只有人大或者人大常委的立法才可以。而现在，仅
8、仅是一个政策性的文件，就动用了缴存人的私人财产，从法理上是讲不通的。”争议声中，2009年10月试点正式启动。包括住建部在内的七部委在关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见中明确，在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。此次敲定试点城市后，相关部门再发关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知，对项目贷款期限作出明确规定：经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设贷款，贷款期限最长不超过三年；政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过五年。项目贷款到期后
9、，本息必须全额收回。（返回目录）财政部：6月份房产税增速由正转负财政部7月30日公布的2010年上半年税收收入数据显示，1-6月，房产税实现收入457.8亿元，同比增长7.6%。房产税收入占税收总收入的比重为1.2%。房产税收入增速逐月放缓，6月份收入由正转负。在土地相关税收中，上半年城镇土地使用税实现收入524.95亿元，同比增长4.4%；土地增值税实现收入629.7亿元，同比增长97.4%；耕地占用税实现收入452.91亿元，同比增长40.3%。城镇土地使用税增速略有回落的主要原因是去年上半年国家为保持经济平稳较快发展，加大了基础设施投入力度，去年同期城镇土地使用税基数较高。财政部认为，土
10、地增值税收入大幅增收的主要原因有三方面：一是去年同期土地增值税基数较低。二是上半年房地产市场较快增长，使得按超率累进征收的土地增值税实现快速增长。三是5月份以来，各地税务机关加强了土地增值税清算。（返回目录）国土部出炉1457宗闲置土地黑名单权威人士透露，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。其中北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为住宅用地。北京闲置土地共160宗，总面积703万平方米，其中125宗地块是由于政府原因
11、造成的土地闲置，35宗是企业原因造成的。因企业原因造成的闲置土地共计148万平方米，涉及合同金额8.5亿元，这些闲置土地的持有者包括泛海)建设、华润置地和新世界等知名房地产企业。江苏闲置土地48宗，浙江仅嘉兴市1宗，上海则“零”闲置。一位接近该项清查工作的人士透露，目前上海只是暂时过关。据介绍，上海督察局今年在沪第三轮例行督察中，已经发现需要整改的主要问题10项，应引起高度重视的问题6项。（返回目录）【宏观经济】 7月PMI降至17个月最低点经济增速放缓的趋势正在形成8月1日，中国物流与采购联合会与中国国家统计局联合发布的数据显示，7月份中国采购经理人指数（PMI）从6月的52.1降至51.2
12、，为连续第三个月下降。与此同时，该数据也是连续第17个月高于50这一经济强弱的分界点。进口下降。在PMI分类指数中，新出口订单指数从6月份的51.7降至51.2，进口指数从50.4降至49.3。随着购进价格指数从51.3降至50.4，通货膨胀压力可能已经缓解。此外，PMI11项分类指数中，仅有1个指数较6月份上升，其余10个指数均较6月份下降。主要分类指数中，从业人员指数上升，生产指数、新出口订单指数、进口指数和购进价格指数均下降。7月份PMI继续走低表明经济增长放缓的趋势正在形成，当前投资与出口增长基础还不稳固。（返回目录）交易商协会：三季度或成政策微调时间窗口中国银行间市场交易商协会发布中
13、国债券市场2010年第二季度分析报告称，下半年“保增长”将重新成为宏观调控的首要关注因素，预计三季度成为政策微调的时间窗口。今年三季度存在下调存款准备金率的可能。 总体来看上半年的宏观调控措施体现了“有保有控”的政策思路，经济结构调整对经济增长速度的影响在中央预期之内，但二季度GDP增速、投资增速以及一系列经济先行指针的下滑，说明刺激政策的效力依然不足。 交易商协会信息研究部一位人士表示：“通货膨胀方面，随着国际市场大宗商品价格回落，输入性通胀压力减轻，只要控制好国内的农产品价格，管理好通胀预期，下半年不会出现明显的通货膨胀，也不存在加息压力。三季度货币供应会维持适度宽松，但上半年资金面过于宽
14、松的局面将难以再现。”（返回目录）21家银行7月新增贷款3742亿元权威统计数据显示，7月份21家主要商业银行新增人民币贷款为3742亿元。这意味着今年7月较去年同期信贷投放有所增长，但较一二季度则有明显回落，节奏基本符合监管预期。同业交换数据显示，7月五大行的新增贷款约为2717亿元，其中，工农中建交五大行当月投放额依次为：730亿元、630亿元、590亿元、480亿元、287亿元。（返回目录）【区域市场动态分析】 北京商品房7月价跌量涨均价环比下降5.2%北京房地产交易管理网数据统计显示，7月商品房期房住宅交易总量为4950套，环比6月涨了16.7%，除去政策房的期房住宅达到了4035套，环比涨39.2%。而现房住宅776套，环比也出现了7.8%的上涨，全市商品房住宅除去政策房总成交为4811套，环比涨33%。7月的成交量为新政3个多月来的最高值，但价格下调明显开始加速，7月商品房成交均价为21140元/平方米，环比下调了5.2%。 而7月价跌量涨的现象，有很大一部分原因是由于房山、大兴等远郊项目开盘热卖造成的。以房山半岛家园为例，预售854套房源，销售均价仅为13650元/平方米，不到一星期签约量达到了628套。而大兴的保利茉莉开盘均价17000元/平方米，也大大低于周边二手房均价。其次，城区供应增销售减，郊区项目销售占比明显上升。本月朝阳区供应9个项
