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1、土地估价理论与方法从目前掌握的资料来看，2011年全国土地估价师资格考试大纲沿用2010年版大纲，明确的考试范围和内容没有发生变化，考试委员会不指定考试教材。2011年全国统一按照以下时间进行考试：9月17日 土地管理基础与法规 830-930土地估价理论与方法 1030-1200土地估价实务基础 1430-17009月18日 土地估价案例与报告 900-1130土地估价相关知识 1430-1700通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分 地价理论、第四部分 土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的内容，也有极少量的涉及对土地
2、分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题内容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。考试时间为一个半小时，土地估价理论与方法 1030-1200。本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估
3、价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。例如09年题中判断10道中就占了很大比重。对建筑物估价和地上附着物知识点的考查，单独算来约占10分左右，知识点涉及建筑物重置、折旧、估价等方面内容。另外各年考试中，对地上附着
4、物和建筑物估价的知识点的考查，经常是与土地估价方法的考试点联系一起，进行综合考查，以此检验考生掌握土地估价理论知识的综合能力。通过我们对历年考试的一个简单的分析，使我们对土地估价理论于方法这一科目的知识点的考试重点和知识框架有一个大致的认识，在以后的讲课中，我们将逐一对各知识点进行讲解。下面首先对第三部分地价理论进行讲解。该部分内容是土地估价理论的基础理论部分，虽然占据的考点和考试分数在2006、2007年相对较多，2008年、2009年略微减少，但由于该部分内容属于土地估价理论中基础理论知识，通过对该部分的学习理解，会对土地估价方法的学习带来帮助，因此我们对此部分的学习仍不可忽视。第一节 土
5、地价格概念一、考试大纲1土地价格概念(1)土地价格的内涵(2)我国土地价格的形式2土地价格的特征3不同类型土地价格及特征(1)土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格(按土地权利分类)的特征(2)交易价格、理论价格、评估价格等(按产生方式分类)的特征(3)申报地价、公告(示)地价等(按政府管理目的分类)的特征(4)土地总价格、土地单位面积价格、楼面地价等(按结果表示方法分类)的特征(5)生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格等(按土地形态划分)的特征(6)拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格等(按土地交易方式划分)的特征(7)买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格
6、、征地价格等(按使用目的划分)的特征(8)其他一些划分方法形成的土地价格的特征4我国土地价格评估的发展历史大纲要求掌握土地价格的内涵，土地价格的特征；熟悉不同类型土地价格及特征；了解我国土地价格评估的发展历史。二、重点内容讲析：1、土地价格概念1）土地价格的内涵土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。根据马克思的劳动价值理论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动，土地能向人类永续的提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生收益，随着土地权利的转
7、移，这种收益的归宿也发生转移，因此土地在交易过程中实际上是对土地权利的转移，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。2）我国土地价格的形式我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立，土地价格的体现形式也日趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。由于我国实行的是土地公有制，土地所有权归国家或集体所有，实际交易中的土地价格只是为取得一定时期土地使用权而支付的一种代价，是土地所有权在经济上的一种实现形式，仅是土地所有权价格的一部分。但我国土地使用年期较长，一般都在50年左右，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又
8、类似于土地所有权。历年考题如下：1按照我国现行法律的规定，土地价格是指( B )。A为购买土地产品而支付的代价B为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价C为购买土地实体而支付的代价D为购买土地所有权而支付的代价解析：从内涵上看，土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。在我国，市场上交换的是土地使用权。2我国的土地价格不包含( )。A、土地所有权价格 B土地使用权价格C、土地租赁权价格 D土地抵押权价格答案：A解析：我国实行土地公有制，土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。2、土地价格的主要特征1）土地价格是
9、权益价格。土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，这种产品和服务的获得都以土地权利的限定为基础。另外，土地自身位置不能移动，可转移的是该土地的权利和收益。谁购买土地，就必须为获得这项权利付出代价，谁获得了土地权益，就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买价格。2）土地价格不由生产成本决定。一般商品都是人类劳动的产品，具有劳动价值，其交换价格是其价值的货币表现，因此，人们可以根据其生产成本确定其价格。但土地价格不是土地成本的货币表现，不能依生产成本定价。这是因为，土地不是人类劳动的产
10、物，作为地球自然物，自身没有人类劳动价值，无所谓生产成本；并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此土地价格不由生产成本决定3）土地价格主要由土地需求决定。土地价格虽在一定范围和条件下，也受土地市场供给与需求的影响，但是从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化，因此，从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。这与一般的商品价格受其本身供给与需求的双向影响是不同的。4）土地价格呈上升趋势。这是因为在一定时期内，土地的
11、供给弹性很小，但随着社会的发展和人口的增长，人类对土地的需求趋势不断增长，致使地价不断上涨；社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，使得社会平均利润率下降，导致利息有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。5）土地价格具有明显的地域性。在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像一般商品那样可以自由移动，致使地价具有明显的区域性特征，各地域土地市场受到当地政治、经济等诸多因素的影响，相互之间很难影响，不能形成统一的市场价格；即使在同一地区城市内，土地的位置差别、用途差别等也决定了土地价格个别性明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。附：土
12、地价格和一般物品价格的区别：1）生产成本不同。一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐，所以，一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。从更深的角度考察，一般物品的价格是人类劳动价值的货币表现，围绕着价值而上下波动；地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化，即地价地租/利息率。2）折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，因此有折旧。而土地不能引再生产而增多，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。但需注意的是，在我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧
13、。因为这种土地使用权的剩余年限随着时间的流逝越来越短，最终会被国家无偿收回（土地所有权最终归国家和集体所有），因此，购地者必须在土地使用权年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。而如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。3）价格差异不同。一般物品，如汽车、衣服，人们可以大量制造，同一品牌、同一型号的很多，故其价格较一致。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金，有的可能一文不值。4）市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。5）价格形成时间不同。一般物品由于
14、相同的很多，易于比较，为较完全市场，且价值不很大，因此，价格形成时间通常较短。由于土地具有独一无二的特征，不易于比较，为不完全市场，而且价值量大，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此，地价形成的时间通常较长。6）供求变化不同。地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。从全社会的角度看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占其他用途的土地。例如：住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占农业用地。3、不同土地价格的
15、类型及特征1）按土地权利分类分为土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格。其中，土地所有权价格指土地所有权的转移价格，也可以说是卖断价格。在我国，土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。土地使用权价格是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。土地租赁权价格，在一定时期内取得土地租赁权所形成的价格。土地抵押权价格是指被抵押土地使用权的抵押担保价格。抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的抵押程序就该财产优先受偿的权利。其他他项权利价格是指取得土地地上
16、权、地役权、空间利用权的价格等。这类土地价格的特征：、该类土地价格是以土地权属为基础进行划分，在实体一定的情况下，获得何种土地权利决定了对土地的拥有程度，根据不同的土地权利类型也就形成了为获取该种土地权利而必须支付的代价，即形成不同权利的土地价格。、该类土地价格的高低受到获得的土地权能大小的制约。在我国，土地权利可以分解为四项权能，即占有权能、使用权能、收益权能和处分权能。土地权利价格因获得的土地权能的不同而千差万别。例如地役权是为了满足自己土地利用的特殊需要，而从他人土地上获得的一种权利，为获取该种权利所形成的价格，就会受到地役权限实现大小的制约。2）按土地价格形成方式分类分为交易价格、理论价格、评估价格等。
