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1、青城山别墅调查青城山别墅调查（一）、（一）、别别墅墅调查调查 1、高山流水、高山流水高山流水高山流水项目名称高山流水开发商同景集团项目地址都江堰市青城山外山风景区高尔夫俱乐部北侧占地面积210770建筑面积48477.1绿化率76%容积率0.23物业形态独栋面积区间约2801000总户数106户均价12920元/建筑特色中西结合的大尺度私人空间，户型规划上各功能空间齐全园林特色立足高山流水园区，南面的青城国际高尔夫球场犹如绿海翡翠，周边山峦绵延，流瀑飞泻，植被丰茂，是春看花、夏避暑、秋观叶、冬赏雪的绝佳胜地周边配套设施青城山国际高尔夫球场，大观镇社区配套设施室内泳池，棋牌室，健身房，桑拿房，多
2、功能宴会厅，美容中心产品卖点青城山首个高品质、大尺度户型区间独栋别墅物业，完美的山水生态融合，紧邻青城山国际高尔夫球场2、青城两河山庄、青城两河山庄园林特色青城山原生植被掩映下的滨河水景周边配套设施街子古镇，鸡冠山等社区配套设施会所、超市、餐厅、诊所、农贸市场、网球场、篮球场、园区环山健身道、天然泳池、河滨啤酒广场等产品卖点独特的滨河山水体系，街子古镇浓郁的人文氛围青城两河山庄青城两河山庄项目名称青城两河山庄开发商成都嘉润实业项目地址青城外山两河乡风景区（街子军区对面）占地面积100亩建筑面积30000平方米绿化率68%容积率0.42物业形态联排、独栋面积区间76-137总户数360户价格45
3、-82万建筑特色传统的川西民居建筑3、青城皓庭、青城皓庭青城皓庭青城皓庭项目名称青城皓庭开发商成都建信投资项目地址青城山环山渠占地面积76000建筑面积60800绿化率暂缺容积率0.8物业形态联排、双拼、独栋面积区间103-280总户数150户价格3500-7000元/建筑特色传统中式建筑，与山型相互配合园林特色以天井、木栈台、阁楼、花园等打造，视野开阔的、户户见山见水小区园林风格周边配套设施距离前山豪生国际酒店约1.5公里，太平镇社区配套设施无产品卖点青城前山稀缺的环山渠带山水风景别墅物业4、青城神韵、青城神韵青城神韵青城神韵项目名称青城神韵开发商崇州市天祥实业项目地址崇州市街子古镇占地面积
4、265295.30建筑面积185196.64绿化率41.50%容积率0.70物业形态联排、叠拼面积区间约80150总户数2070户均价3600元/建筑特色青城神韵将传统中式建筑和青城山的地域人文特征作为表达指向，以极具人文属性和精神意象的建筑元素，应对中式建筑的素朴本质，以青城山沉淀千年的岁月，见证中国人居的悄然回归。让历史气韵浓厚的人文和纯净写意的自然，流转浸透在一砖一瓦、一窗一格中。通过现代建筑技术、材质和工艺的处理，让廊、窗、格、门既显中式格调，又毫无复古之赘，透露出隐隐的儒雅之气。园林特色青城神韵以笔架山为体，以白江河为轴，衍生出一横两纵景观体系。在向外借景、向内依托笔架山的层层递进空
5、间围合中，以镇、桥、岛、街、田、林六个组团打造出具备琴境、棋境、书境、画境、诗境、酒境、花境的中式造园意境。近百个园林节点和著名雕塑家的精品雕塑，阐释着神韵的真谛；营造中式造园意境的人本享受。周边配套设施美术馆、地方志陈列馆、川西民俗艺术馆、硅化木艺术馆、高尔夫、景观游泳池社区配套设施网球场，室外泳池产品卖点浓郁的人文氛围，味江河原生态的滨河，良好的小区园林规划5、天下青城、天下青城天下青城天下青城项目名称天下青城开发商新世宇实业项目地址青城山大观镇两河风景区占地面积70730建筑面积21220.70绿化率42%容积率0.30物业形态双拼面积区间暂缺总户数三期88户均价5400元/（三期）建筑
6、特色融合了一定中式元素在内的北美风格建筑园林特色项目采用大面积的坡地景观和丰富的水景小品，将每一个角落都做到极致周边配套设施天下青城漂流会社区配套设施网球场，室外泳池产品卖点青城外山内圈层得天独厚的山水河流景观带6、中国青城、中国青城中国青城中国青城项目名称中国青城开发商成都大城房地产项目地址青城山前山占地面积170539（二期）建筑面积25969.16（二期）绿化率80.02%容积率0.15物业形态联排、独栋面积区间暂缺总户数暂缺价格8000-30000元/建筑特色传统川西民居的典范之作园林特色以各主题公园相互连接，在园林设计上，不落传统中式园林巢臼，具有一定突破周边配套设施前山商业配套区，
7、鹤翔山庄（四星）社区配套设施网球场，室外泳池，桑拿房，餐厅产品卖点青城山区域最具影响力的项目7、蜀山栖、蜀山栖镇镇蜀山栖蜀山栖镇镇 项目名称蜀山栖镇开发商蜀山投资有限公司项目地址崇州市青城山麓街子古镇占地面积210000建筑面积34889.30绿化率40%容积率0.65物业形态叠拼面积区间66-146.7总户数一期359户均价6000元/建筑特色传统川西风格建筑园林特色在景观规划方面，项目最大的特点是形成了青城山板块独一无二的山水格局，每一个村落旁都有终年不涸的小溪环绕，在小区中心还有一个占地数千平方米的中心湖区周边配套设施项目周边临近街子镇4A景区、GOLF球场、青城山、凤栖山国家森林公园。
8、幼稚园正在规划中社区配套设施大型环幕电影院，高档主题餐饮，大型会议多功能厅，主题休闲沙龙，室内恒温游泳池，水疗SPA馆，网球中心，沿江商业带产品卖点具有创新的户型设计，适中的价格，浓郁的人文氛围，完善的社区配套规划8、上善栖、上善栖上善栖上善栖项目名称上善栖开发商四川亿兴置业项目地址青城山门往崇州方向约800米处占地面积151561.90建筑面积72721.37（基地面积）绿化率50%容积率0.5物业形态叠拼、联排、独栋面积区间60-220总户数762户价格78-245万建筑特色外墙由产于云南腾冲的火山石装饰，火山石是火山喷发的岩浆自然形成，质地精细，纹理天然，色泽质朴，具有耐热抗晒、防滑沥水
9、，吸声消音、抗压耐磨、耐酸碱性、隔热保温、不风化、不退色、不反光、渗水性功能好等特点；屋顶采用威卢克斯天窗，为居住者带来室外的阳光和新鲜空气，是具有节能、防水、美观、安全等特征的全球领先品牌；屋面瓦、屋面排水系统等材料的使用，均立足于环保节能、美观耐用的原则园林特色青城山房充分体现高端生活化度假别墅的定位，在社区内拥有优美的居住环境，休闲雅致的度假气息。自园区西北向东南形成一条落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区形成活水。此外，项目在入口处用近30亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的极佳观景效
10、果。周边配套设施紧邻东软大学，距离前山豪生国际酒店约800米距离，距离太平约500米距离社区配套设施商业公建区、独立水疗会所区产品卖点适中的面积区间，前山区域稀缺的独栋物业，受到高度评价的建筑风格，活水园林设计9、青城山房、青城山房青城山房青城山房项目名称青城山房开发商四川广居民生实业项目地址青城山房位于都江堰市青城山脚下（距青城山前山山门约1000米）占地面积167580建筑面积50000（基底面积）绿化率50%容积率0.33物业形态叠拼、独栋面积区间50-212总户数281户均价13000元/建筑特色略带东南亚风情的建筑外立面园林特色青城山房充分体现高端生活化度假别墅的定位，在社区内拥有优
11、美的居住环境，休闲雅致的度假气息。自园区西北向东南形成一条落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区形成活水。此外，项目在入口处用近30亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的极佳观景效果。周边配套设施距离前山豪生国际酒店约1000米距离，紧邻太平社区配套设施商业公建区、独立水疗会所区产品卖点适中的面积区间，前山区域稀缺的独栋物业，受到高度评价的四合式建筑组院，活水园林设计10、珠江逸景、珠江逸景天生墅天生墅珠江逸景珠江逸景天生墅天生墅项目名称珠江逸景天生墅开发商成都珠江投资项目地址青城山前山门2.5公
12、里处，106省道旁占地面积94000.47建筑面积68000绿化率50%容积率0.5物业形态叠拼、双拼面积区间90-182总户数458户价格6500元/起价建筑特色采用了现代简约中式建筑风格，外立面运用三种色调的石材和劈开砖合力搭配，使项目整体彰显出大气而维美的视觉效果园林特色项目园林景观灵动百变，移步一景，拥有近3万平米业主私享园林景观和近1公里的生态河岸长廊周边配套设施青城山、中兴镇、黄婆岩美术馆群落、沙沟河、石孟江社区配套设施超豪华五星级定位的“名仕会馆”为您提供全方位的服务，会馆分三层：一层目前作为接待大厅，今后设置成咖啡室，茶坊等休闲娱乐场所，二层设有三个豪华总统套房，负一层设有养生
13、汤泉，豪华影音体验听等，功能齐全，配套完善。小区另外还设有游泳池，篮球场，网球场等运动场所及各项康体设施产品卖点适中的面积区间，活水园林设计，高端社区配套设施11、置信、置信芙蓉青城芙蓉青城置信置信芙蓉青城芙蓉青城项目名称置信芙蓉青城开发商成都置信实业项目地址青城前山山门南侧约800米占地面积69333.68建筑面积31893.5（基底面积）绿化率37%容积率0.46物业形态独栋、联排面积区间90-419总户数205户价格7500-13000元/建筑特色传统中式风格院落别墅园林特色青城山房充分体现高端生活化度假别墅的定位，在社区内拥有优美的居住环境，休闲雅致的度假气息。自园区西北向东南形成一条
14、落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区形成活水。此外，项目在入口处用近30亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的极佳观景效果。周边配套设施距离前山豪生国际酒店约800米距离，紧邻太平社区配套设施商业公建区、独立水疗会所区产品卖点适中的面积区间，前山区域稀缺的独栋物业，活水园林设计逸岭逸岭锦锦江江项目名称逸岭锦江开发商成都泰逸置业项目地址青城外山风景区内（青城高尔夫球场西部）占地面积120000建筑面积12000绿化率75%容积率0.10物业形态独栋面积区间237-693总户数122户价格9000-
15、12000元/建筑特色北美风情建筑风格园林特色小区规划秉承“利用自然、顺应自然”理念，坚持以“景观第一、兼顾朝向”的原则，根据山体的走势，利用不同的户型，创造性的布局独栋别墅；在规划上更多的体现业主的私人空间，提升公共空间的利用率，扩大私家花园；利用地形高差，通过合理布局，保证每一栋别墅的视野开阔；在总体布局上充分考虑与森林公园、高尔夫球场、青城河的完美融合，提升小区的景观价值。周边配套设施东软技术学院、青城山标准文化学校、艺术学校、外语学校、国医馆、青城山国际高尔夫球场，超五星会所式酒店社区配套设施功能会议中心、豪华花园客房、生态SPA、中西餐厅、咖啡厅、健身房、商务中心产品卖点高端配套旁的
16、独栋物业，优越的配属设施13、青城、青城假日假日长滩长滩项目名称青城假日长滩开发商成都明科置业项目地址青城山镇味江村十三组占地面积9273.24建筑面积7396.98绿化率56.1%容积率0.77物业形态叠拼面积区间51.45-66.19总户数114户均价4200元/建筑特色传统川西民居风格园林特色无特色周边配套设施无社区配套设施无产品卖点青城后山的自然环境，低廉的价格，较小的户型（二）、消化群调查分析（二）、消化群调查分析 1、客户区域、客户区域客户来源较为分散，以成都本土为主，部分来自上海、北京、广州、深圳、武汉、青海、甘肃、山东、香港等。2、客户需求、客户需求以满足其度假休闲为主要目的，
17、兼顾对于青城山的喜爱，同时作为重要的私密性空间和商务活动空间，并作为保值及增值的重要固定资产。3、客户特征、客户特征独栋别墅的消费群体主要为富裕阶层，少量中产阶级（城市新贵）作为补充，一般的联排、叠拼物业方面，以中产阶级为核心消费群体，面积在100以下或总价在60万以下的叠拼、联排物业，其消费群体主要为大众购房群体。4、价格表现、价格表现目前青城山叠拼别墅价格区间在390010800元/，联排别墅价格区间在850011000元/，独栋别墅价格区间在9500元18000元/，双拼别墅价格区间在850013000元/5、认同并接受价值点、认同并接受价值点不可复制的自然生态环境世界遗产文化资源（养生
18、文化）度假功能全面的户型设计及适中的总价6、青城山别墅物业市场竞争力所在、青城山别墅物业市场竞争力所在不可复制的自然生态环境世界遗产文化资源（养生文化）优越性较强远郊度假型居所（PS：在此指的是以华阳牧马山区域与成都中心城区的距离作对比）成都人骨子里对于青城山的热爱（PS：该竞争力划分为一般竞争力，基于现阶段易遭到忽视、替代，如被牧马山别墅区影响）成青快速通道、成灌高速对区域的交通支撑成灌快铁开通后所带来的长远性影响度假功能全面的户型设计及适中的总价7、未满足客户需求（潜意识需求）、未满足客户需求（潜意识需求）1）区域的高端化进程过慢；2）缺乏高端交通配设；3）区域尚未拥有可代表区域发展的顶级项目8、价格走向、价格走向目前青城山别墅物业的市场均价在10000元/左右，预期下半年受通胀预期和钢材价格上涨等诸多外界因素影响，青城山别墅市场价格将可能突破12000元水平，但不排除下半年出现其他影响，如国内整体市场出现下滑、国家进一步整治别墅市场、土地审批开禁等可能性。
