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1、第四章 项目定位分析一、影响项目定位的因素1、 土地价值分析l 项目地块规则l 利于充分利用l 易于规划与设计 2、 需求分析l 总需求较乐观l 高品质住宅需求大l 需求面积逐渐变小 3、 供给与竞争态势l 区域内供给量较大l 土地储备丰富，存在开发潜力l 入市时机较为关键二、项目市场定位描述1、 本项目主要经济指标n 总建筑面积： 99215平方米n 总占地： 1.53公顷n 绿化率： 30%n 容积率： 4.8n 地上建筑面积： 73440平方米n 商场： 11750平方米n 写字楼： 21290 平方米 n 其余为公寓： n 地下建筑面积： 25775平方米n 地下车位： 333辆n 地
2、上车位： 63辆n 自行车： 466辆2、整体功能布局建议项目规划为：一栋写字楼，一栋商业 ，两栋公寓。l 整个社区采用围合式建筑方案l 公寓采用板式高层l 围合社区中央空间l 用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼；社区西侧与东侧保持完整外立面。l 社区设计两个出入口，实现人车分流。l 商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在1号楼和2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为
3、一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为：劲松商圈地标性建筑。 （具体规划情况见附图）三、目标客户群体描述 1、写字楼目标客户群体l 中小型外资企业l 以CBD内大公司为服务对象的各类公司l 留学归国人员创办企业l 投资型买家2、公寓目标客户群体：l 投资型买家l 首次置业的白领阶层l 单身贵族l 知名企业高层管理人员的工作居所l 外企置业l 留学归国人员注：21世纪不动产认为项目在推广入市过程中,应赋予产品一个包装概念，但这一包装概念应是在产品已具有鲜明特点之后,才在项目具备一系列竞争点的基础上,通过富有创意概念进行推广包装，而不是在塑造产品之前，毫无理由，且无产品支撑的一种空谈
4、。这一点如有机会，21世纪不动产将会在今后一个阶段协同发展商及广告公司共同完成。第五章 项目功能定位建议.一、整体规划建议l 本项目作为地标性建筑，总体布局强调完整大气，体现完整社区的形象。l 尽可能地利用土地，力求经济、便捷、利于管理和使用。l 配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。l 采取大尺度的手法处理，追求小区形象的统一感。必要时可利用景观轴线法加以控制。l 鉴于小区西南两面临街，应尽可能考虑小区内环境的营造。l 提倡户型细部设计，尽可能在户型的单体设计方面挖掘设计潜力。二、外观设计建议l 在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小区品质事半功倍的方法。建成后可成为区域内的地标性建筑，
5、易于识别。l 立面造型追求朴素、精致、注重细节的风格。通过设计达到的高品质的感觉。l 考虑到北京客户的接受能力远高于建筑师的期望值，建议在立面造型上进行较为现代的探索，但要注意新颖不等于怪诞，分寸和风格的把握极为重要。l 在立面造型设计上不要赋予建筑过多的理念，注重细节的精致和合理是较为明智的。l 我公司根据目前市场标准和项目形象定位建议：写字楼外墙 采用铝扣板结合淡蓝色或灰色双层玻璃。公寓外墙底层采用大理石、花岗岩贴面，上部采用高档外墙砖。三、户型设计建议l 公寓的主力户型，主要空间控制在下列面积范围之内较为合理：一居室：60平方米建筑面积。两居室：100平方米建筑面积 l 在产品设计中，基
6、本遵循上述面积指标，不追求夸张的居室面积。l 在某些空间设计中，如果确有极强烈的特点，在市场上会有较好反响，也可以不必墨守上述指标，在户型内部保留灵活调整的余地。 单位：平方米一室户两室户客厅 2025-35餐厅8-10厨房3-55-8卫生间5-66-8主卧13-1516-18次卧10-13 储藏室22-4四、配套设施建议1、写字楼必要的硬件设施：l 总体结构：采用柱网式结构，以提高楼层使用率。l 层面积：1000-1500平米，这样可以保证较合理的使用率。l 标准层办公区域净高2.7-2.8米；l 地下室净高至少3.5米，以便用作高科技公司的R&D中心实验室或安装客户的UPS等l 楼板承载力
7、：某些楼层楼板承载力可以达到或超过400千克/平方米，以适应高科技企业及研发机构设置服务器/数据中心等的承重要求。l 空调：建议四管制FCU或VAV空调系统，新风量不低于50立方米/人/小时，可以提供24小时服务以满足IT公司加班频繁的要求。l 电力：100瓦/平方米，多路或至少双路供电，有后备电机/UPS保证24小时不间断供电。（高科技企业尤其软件企业的R&D中心对电力供应和不间断供电要求很高）l 电梯：保证高峰时等候时间不超过30秒l 楼面：设架高地台，高度约10-15厘米。某些楼层于楼层间预留可拆卸楼板，便于租用二层或多层客户设置内部楼梯，例如嘉里中心在高层楼层的同一位置预留3米X 4米
8、可拆卸楼板。l 通讯：楼内铺设光缆进行语音、数据和图象多种信号传输与宽带网连接（IP或ATM），充足数量的DDN（E1，T1）、ISDN、DID（所有分机拥有直线号码）等独立的无线通讯，卫星通讯设施。l 自然采光：楼层进深不超过15米，以避免自然采光不足。l 楼面布局：应采用柱网结构，用作孵化器的楼层应易于分割成80-400平方米。2、写字楼必要的智能化系统A） 楼宇设备监控系统l 供热、通风和空气调节系统l 给排水及中水系统l 照明设备系统l 电梯监控系统B） 停车场管理系统C） 广播音响系统（紧急广播疏散）D） 保安监控系统l 保安监视系统l 巡更系统l 防盗系统E）消防自动化系统l 消防
9、报警系统l 喷淋灭火系统l 通风排烟系统F）办公自动化系统l 共享信息系统l 办公与文件处理流程自动化管理系统l 物业管理辅助系统l 电子邮件系统l 设备共享系统G）信息自动化系统l 网络通讯系统l 电视通讯系统l 无线通讯系统l 程控电话用户交换系统2、公寓必要的智能设施l 出入口的管理l 闭路电视监控系统l 对讲防盗系统l 水、电、气等远程抄表l 住户报警系统l 物业计算机管理系统l 信息网络系统l 车辆出入、停车管理系统。五、装修标准建议1、写字楼平面布局及装修标准的建议。平面布局：l 标准层建议采用全开间形式l 以电梯间或某个公共区域为分隔区，将整个标准层分为两大部分，在设计上预留上下
10、水管道l 根据业主的要求，开发商可在大的分区内进行规则性的排列。装修标准：n 大堂、电梯间：磨光花岗岩地面，大理石墙面n 内墙为立邦墙面乳胶漆n 地面为水泥砂浆找平配地毯n 石膏板天花吊顶n 塑钢双层真空内外开窗户2、公寓装修标准的建议 建议装修价格加室内配套设施，单价为800 元/平方米。室内装修标准：n 户门：高级装饰三防门或高级木门n 厨房：墙面采用高级瓷砖；地面铺设防滑地砖；铝扣板吊顶n 配送高级橱柜，洗盆、龙头，抽油烟机n 卫生间：配送高档洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龙头、花洒。地面铺设高级防滑地砖、墙面采用高级瓷砖n 外窗：铝合金双层中空喷塑n 室内： 墙面：高级环保乳胶漆n 地面
11、：铺设优质实木地板。六、配套服务建议1、写字楼配套服务设施根据功能的不同可分为商业设施、娱乐设施和商务设施三大部分。 商业配套设施l 大型仓储超市l 便利店l 精品专卖店娱乐配套设施（可设于商场顶层） l 健身休闲l 娱乐设施商务配套设施 l 银行l 商务中心l 服务快递l 机票代理建议首层设置：银行、商务中心、代理服务。2、 公寓的服务配套设施l 会所是小区的形象中心和心理中心，配套设施应设置于会所中，以便于使用。l 配套设施：游泳池、网球场、健身房、商务中心、员工食堂、24小时便利店七、物业管理建议l 物业管理的水平能影响项目及企业形象，产品的价格。l 物业管理的水平高低将对客户最终消费起重要的影响知名的物业管理公司将成为项目预售的卖点，并带来部分客户资源。
