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1、*陵园（*）建设项目第一章 总论1.1项目概况111项目名称 *陵园（*）建设项目112项目建设单位 1. 单位名称：*殡仪服务有限公司 2. 法定代表人： 3. 地址：*市113项目建设地点 *市 项目地理位置图1.1.4项目建设内容*陵园（*）建设项目总体规划为400亩，共分两期开发，该项目一期工程主要建设内容将涵盖以下部分：办公服务中心、守灵服务中心、骨灰寄存楼、亭台楼阁及文化广场、停车场、道路、墓穴建设、绿化、山体护坡、给排水、电力电信等内容。1.1.5项目建设规模陵园规划一期用地*亩，其中*亩用于经营性公墓建设，*亩用于公益性公墓建设（按每墓位用地1平方米，平均每亩建设200个墓位的
2、标准建设，共计建设经营性公墓*座），*亩用于殡葬服务中心建设。本项目拟投资16145.75万元。12项目建设单位概况*殡仪服务有限公司位于*市枣园路3号，成立于20*年4月，注册资本1500万元，主营墓地开发、殡仪服务、苗木花卉和石材加工。*殡仪服务有限公司由多个拥有大中型民营企业的股东组成，具有较强的资金实力和经营管理经验。公司秉持 “诚实守信、高度负责” 的经营理念，全力开发“*陵园（*）建设项目”。1.2.1股东经营实力与经营能力公司拥有一批优秀的具有良好教育背景的管理、采购、生产、技术、营销、财务、及研发等专业人才，在资源整合和市场开拓的实践中，较同业具有明显优势。全体员工树立了强烈的
3、致力于社会民政事业的使命感和责任感，形成了勤于思考、勇于探索、极富进取精神的核心团队。公司控股股东、法定代表人*董事长（兼总经理），*县人，现年50岁，党员，高级工程师，国家一级建造师，管理咨询师，*市第十三届人大代表，市人大农业农村工作委委员、*科协常委。*省*协会副会长、*农*协会副会长。多年在集体企业、国营大型企业任高层管理者、经营者，具有丰富的经营和管理经验。本人信誉好，没有在破产企业任职，银行无不良记录。公司执行总经理兼项目总监*，现年*岁，党员，大学学历，高级工程师，国家一级建造师，曾任多家大型建筑企业和房地产开发企业法定代表人，有四十多年的企业经营管理和项目建设开发等方面经验，在
4、管理方面有开拓创新精神。公司行政总监兼营销总监*，现年*岁，党员，硕士学历，高级经济师，高级教师，曾任部属大型企业中层干部、国内500强企业高管，有十多年的企业经营管理和项目建设管理等方面经验，在管理方面有开拓创新精神。公司财务总监，*，*岁，本科学历，高级经济师。1.2.2 企业财务状况*陵园有限公司于20*年4月成立，公司成立的宗旨为全力开发“*陵园（*）”项目。公司成立以来，设有财务人员2人，财务制度健全，公司股东实力雄厚。公司自有资金充足，资产负债情况良好。20*年度公司总资产2312万元，负债812万元，资产负债率35.11%。无不良资产和长期负债。13可行性研究报告编制依据（1）项
5、目可行性研究报告编制委托书； （2）殡葬管理条例（国务院令第225号）；（3）民政部关于公墓管理的暂行规定； （4）关于进一步规范和加强公墓建设管理的通知（民发2008203号）（5）中华人民共和国土地管理法实施条例，国务院，1998年12月；（6）占用征用林地审核审批管理规范，国家林业局，林资发2003139号；（7）1998年*市人民政府关于加强殡葬管理的公告；（8）2002年实施的*省实施殡葬管理条例办法（*省人民政府令第154号）；（9）*省人民政府办公厅关于进一步深化殡葬改革工作的通知；（10）2006年发布的*省民政厅、*省工商行政管理局关于进一步加强殡葬服务机构管理的通知；（11
6、）*市*陵园规划总平面图（12）建设单位提供的有关资料。14主要研究结论141主要结论概述本项目名称为*陵园（*）建设项目，项目建设地点位于*省*市*乡境内。*市位于*省中部，是*同志的故乡，全国著名革命纪念地和国家重点风景名胜区，国家5A级旅游景区。*系*省辖县级市，2011年全市总人口*万人，面积*平方公里。*自然、生态环境优良，属亚热带季风性湿润气候区，森林覆盖率达*%，空气十分清新，有“天然大氧吧”的美誉。其中，墓地建设主要以绿化为主，经营性墓地为辅。尽量保留现有的植被，达到“远眺青山绿水，近看死者安息”。用地比例为道路、绿化、景观用地70%，墓地30%。*陵园（*）的经营型公墓建设要
7、充分利用*的品牌优势，在规划设计方面要将*文化和*文化融入殡葬文化之中，要充分利用这方面的优势。把历史文化、佛教和道教文化融入我们的殡葬文化陵园之中，建一座“活人乐”“死人安”的集旅游，休闲，娱乐为一体的殡葬文化主题公园，既解决了殡葬又能带动地区经济发展。根据目前的选址，项目距伟人故里约八公里，背山面水，完全有条件打造一个园林式主题公园。142总投资与资金筹措 1.项目总投资估算本项目首期总投资为16145.75万元，其中：公益性公墓土地：*万元/亩*亩850万元经营性公墓土地：*万元/亩*亩4800万元墓地建设： *亩*座/亩*元/座4920万元建设期利息费用：*万元*%/年2年1105万元
8、殡葬服务中心、配套设施建设费用及其他费用：3970.75万元铺底流动资金：500万元。2项目资金筹措项目建设总投资16145.75万元，其中企业自筹*万元，占整个投资的*5%，银行贷款*万元，占整个投资的*%。 1.4.3 主要技术经济指标本项目技术经济指标见下表。主要技术经济指标表表1-1序号指标名称单位数量备注1建设用地面积亩1462墓穴占地%30%3景观、绿化及道路占地%70%4总投资万元16145.75含铺底流动资金5年均销售收入万元9847.126年均销售税金万元541.597年均总成本费用万元6427.958年均利润总额万元3461.94所得税前9财务内部收益率28.74%所得税后
9、10财务净现值万元7517.91所得税后11投资回收期年4.5年所得税后，含建设期12年均投资利润率14.47%所得税后第二章项目建设背景及必要性2.1项目背景*陵园（*）是*省民政厅批准建设、经营，*市民政局直接主管，由*生态农业有限公司斥巨资建造的大型园林式生态陵园。位于*乡*村占地面积400亩，到*市仅需10分钟车程，地处*、*、*交界处，距*市40公里，距*市120公里，交通十分便捷。*是*的故乡，全国著名*地、*基地、*名胜区、中国*城市，*省辖县级市。*是版图形酷似*方向旋转180后的形状，有人称*可视之为*的缩影。根据*市人民政府的决定，*市为实行强制火化区。目前*、*、*、*、
10、*、*、*、*等地每年死亡人数共计在14万人以上，2009年火化人数仅为死亡人数的8%。由于*市一直没有公墓，缺乏殡葬改革的载体，缺乏社会殡仪服务体系，客观上很大程度上制约了殡葬改革的推进；同时也导致了丧葬陋俗的回潮，乱埋乱葬、私建乱造坟墓，甚至耗巨资修建豪华坟墓，大肆侵占土地的现象日趋严重，这与*形象很不和谐。广大干部、群众对兴建公墓，节约用地，促进社会文明进步的呼声越来越高，要求越来越强烈；而且“”代表们多年来也一直在提案要求设立合符*人们根本利益的经营性公墓。因此，兴建市级殡葬事业服务单位已势在必行，刻不容缓。这既是社会文明进步的需要，也符合*市经济和社会发展的规划和总体要求。2.2国家
11、政策及行业发展规划殡葬改革是我国各项改革的重要组成部分。国务院为加强殡葬管理，推进殡葬改革，促进社会主义精神文明建设，于1997年就发布了殡葬管理条例（国务院令第225号）。条例指出“殡葬管理的方针是：积极地、有步骤地实行火葬，改革土葬，节约殡葬用地，革除丧葬陋俗，提倡文明节俭办丧事。”同时还规定，“县级人民政府应当制定实行火葬的具体规划，将新建和改造殡仪馆、火葬场、骨灰堂纳入城乡建设规划和基本建设规划。”2002年5月1日起实施的*省实施殡葬管理条例办法（*省人民政府令第154号）也明确规定：“各级人民政府应当加强对殡改工作的领导，把殡葬管理纳入政府的目标管理，把殡葬事业纳入当地国民经济发展
12、的总体规划，把殡葬设施的建设和改造列入当地城乡建设规划和基本建设计划。”“火葬区内的县（市、区）应当建立火化殡仪馆。”“经营性公墓一般以县（市、区）为单位建立。”由此可见，建设好殡葬基础设施，既是殡改法规和政策的要求，为殡葬设施建设提供了法律依据和保障，也是国家、省、市、县依法行政的要求。2.3项目建设必要性1、项目建设是推进*市殡葬改革的迫切需要。由于*市一直没有公墓，缺乏殡葬改革的载体，缺乏社会殡仪服务体系，客观上很大程度上制约了殡葬改革的推进。2009年*市火化人数仅为死亡人数的8%，这说明*市殡葬改革的步伐比较迟缓。该项目的建设能够在一定程度上推进*市殡葬改革的进程。2、项目建设是*市
13、民政部门公益事业发展的需要在中国革命主义建设事业中，无数英烈抛头颅、洒热血，为国家和民族的解放与富强而奋斗终身，相当一部分*籍英烈长眠于异乡。根据项目单位走访调研，这些英烈后人让英烈“魂归故里”的愿望非常强烈，并且当年曾追随*的*、*都表示这是他们百年之后的向往之地。本着“做好一个项目，造福一方百姓”的理念，对于*当地人民和这些英烈、老红军们以及部分五保户、见义勇为牺牲者等民政部门的优抚对象们，本项目*陵园拟划出*专区，努力把这项公益事业做好。3、项目建设是新农村文化建设的需要中国传统的丧葬文化最大的特点，就是在整个丧葬过程中所体现出来的方方面面，无论对亲属还是对他人都起着其他方法无与伦比的进
14、行传统文化尤其是孝文化教育的过程。中国传统丧葬文化中凡体现尊重逝者价值、激励后人积极向上、促进社会和谐、屏其传统文化糟粕、吸取传统文化精华都是属于可继承和发扬的丧葬文化，这些无疑都是项目建设中所需要继承和发展的重要部分。本项目建设是切实贯彻和落实科学发展观、创建“*”社会以及全面推进新农村文化建设的具体体现。同时，项目承建单位*殡仪服务有限公司有计划在陵园建设同时，还进行一揽子的新农村项目建设投资，计划在其周边租地种植各种名贵花卉苗木和石材加工等项目。项目建成后，其所在地的生态环境将随着项目的实施而得到极大改善，既有效地提倡了殡葬新习俗，节约丧葬用地，还可在全省乃至全国各地树立原生态陵园建设的样板，这必将带动当地农业、农村经济发展，增加就业岗位，就近解决农村剩余劳动能力，必将成为新农村建设的典范！2.4项目建设的有利条件1、 *市委、市政府对殡改工作高度重视*市政府多次开会要求要加强殡葬管理，加大殡改管理和执法的力度。市民政局也就进一步贯彻落实殡葬管理条例、*省实施殡葬管理条例办法进行了明确规定。市、乡（镇）、村建立了监管信息网络，设立了
