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1、2005成都电梯公寓分析研究报告一、在售电梯公寓总体供应特征 2005年上半年，成都房地产市场呈现电梯物业放量的明显趋势，市场占有率和市场接受层面较之以往均有了大幅度的提升，成为2005上半年楼市中的主角。截至6月底，成都市（三环以内）共有在售电梯公寓（含以电梯公寓为主的物业）76个，这些在售楼盘的总供应面积为578万平方米，个盘平均规模为7.6万平方米。 1、区域分布特征城中缩减，城东开发量增加 和04年相比，05年电梯公寓的区域分布格局并没产生太大的变化，仍然是城西占据了绝对供应优势，所推数量和体量分别占到总量的31.6%和41.1%； 城东电梯公寓的开发无论是数量还是供应面积都较去年大幅
2、增加，已经超越了城南，占到总供应面积的23.5%，成为电梯公寓第二热点开发区域；主要是受该区域粼江峰阁、卓锦城等大盘影响较大； 市中心电梯公寓所推电梯公寓数量虽然和城南不相上下，分别为15和14个，但由于地块的规模受到限制，在总体供应面积上城南则比城中多出58.7%； 从区域的平均规模来看，城西仍然是佼佼者（达9.9万），其次是城南和城东，城中最小（仅为3.62万），具体规模见下表： 2、环线分布特征二、三环间仍是热点 从环线分布来看，二、三环之间的区域仍是开发的热点，该区域电梯公寓楼盘个数是二环以内电梯公寓项目个数的总和，且项目规模普遍较大，使得总供应体量比二环以内电梯公寓的总量之和还多了1
3、20多万方； 较去年一环内和一、二环间供应面积基本持平不同的是，今年一、二环间的电梯项目开发规模显著增长，环线内总供应面积已接近一环以内区域的两倍。 3、价格分布特征3500-4500元/之间是主力 a)价格区间 05年电梯公寓价格基本呈正弦分布，以3501-4500元/价格区间的产品供应最为充足，分别占到数量的60.5%和总供应体量的57.5%，价位在4000-4500元/的比重也不小，占到总供应体量的17 %； 从供应楼盘的数量上来看，以3500-4000元/的价格为分水岭，越往两边供应数量越少，尤其是价格在3000元/以下和5000元/以上的电梯公寓数量都不足5个。 b)区域价格 从各区
4、域来看，价格由多到少依次是：城中、城南、城东、城西和城北，其中城中、城南和城东的区域均价都超过了4000元/； 作为今年的开发热点区域，加上部分高档电梯公寓社区的出现抬升了整体均价（如粼江峰阁、中海格林威治城等），城东的电梯公寓价格已经达到4000以上，赶超城西，价格增长幅度较大；城北无论是楼盘均价的范围还是整体均价都远低于其他区域。 与区域整体住宅均价相比，城东和城西的电梯公寓均价要高于该区域的住宅均价，城南、城北和城中则是电梯公寓均价则略低于住宅区域均价； c)环线价格 二、三环之间电梯公寓的供应最为充足，从环线价格来看，该区域的价格也是最低的，平均每平方米比相邻的二环内低近450元，能满
5、足更多购房者的需求； 一、二环之间与一环以内的价格差距已经越来越小，个别项目在均价上甚至有高过一环内项目的现象，在一定层面上是城市外延，市中心范围扩张的市场表现。 4、产品物业类型小高层占绝对市场份额 小高层物业仍是电梯公寓的主流产品，无论是数量还是供应面积都遥遥领先于其它类型物业； 社区型电梯公寓市场份额较大，这类物业的优势是有相对比较完善的生活配套和较为纯粹的生活氛围，这一物业类型中又以多层和小高层组合的社区最多； 高层和30层以上的超高层电梯公寓的市场比重有所增加，分别占到市场总供应数量的18%和4%，代表项目有上行东方、中海格林威治等； 部分多层住宅为提升产品自身档次而配备电梯，进而提
6、高产品的销售价格， 这类产品数量较去年有所增加，代表项目有府河边的一江城花和宝泰水河名居。 5、户型供给小户型和居家型项目势均力敌 为便于研究，尺度将电梯公寓按照其主力供给面积区间进行楼盘性质划分，分别为小户型电梯公寓（主力面积在30-70之间）、居家型电梯公寓（主力面积在70-120之间）和享受型电梯公寓（主力面积在120以上）； 小户型电梯公寓和居家型电梯公寓项目供应数量基本相当，均占总体的四层比重；享受型的电梯公寓项目供应较少，不到总量的1/5，但其价位相对较高，市场影响力不容忽视。 二、电梯公寓需求特征分析 1.市民接受度提升 随着电梯公寓的品质不断提高，市民对电梯公寓的接受程度也较往
7、年有了大幅度提升，从购房者调查中发现，愿意购买电梯公寓的客户占到总购房人数31%的比重，电梯需求客户已成为不可忽视的购买群体。 2.购房者青睐城南 意向购买电梯房的客户最理想的购买区域依次是：城南、城西、市中心、城东、郊区、城北。市民的理想区域和目前市场的供应格局相比较，差异还是比较大的，近7成的购房者更青睐城南和城西，主要还是缘于这两个区域完善的生活配套和良好的居家环境。 3.70-130房屋需求旺盛 共有111人表示购买的电梯公寓面积在70-130之间，占到总人数的73%，而仅有17%的购房者购买面积70以下的电梯公寓，这项数据和消费者以自住为主要购房目的是相符的。 4.电梯公寓购房者特征
8、 自住型消费为主 在意向购买电梯公寓的客户中，自用者占75%，其次是给家人居住和投资者的比例相当，均为12%，总体来看，电梯公寓的购买群体以自用为主，接近九成比重，这样的消费需求构成对市场供应结构也产生了相应的引导作用，表现在居家型和享受型的电梯公寓所占市场份额在今年有所提高。不过值得注意的是，电梯公寓投资客的所占比例要略高于普通住宅的购买客户群体，这与电梯公寓市场涵盖众多小户型项目，而小户型的购买客户又多为投资者有一定关系。 年轻人是主力军 意向购买电梯公寓的购房者中，主要年龄分布在20到40岁之间，其中30岁以下的年轻购房者是电梯公寓的主力购买群体，占到近六成的比重。由此可见，电梯公寓更易
9、被年轻人所接受，这部分消费群体在居住方面的“多层情结”不及中老年人深，其经济实力亦使得其更愿意选择性价比更高的电梯公寓。 三、电梯公寓市场发展变化特征 1.次热点开发区域转变 虽然和2004年相比，今年电梯公寓的开发热点仍然是城西和二、三环之间的区域，但是经尺度调研发现，在区域上城东的开发热度超越了城南，在环线上，一、二环之间的供应量远远大于一环以内。 2.电梯公寓进入郊区市场 目前电梯公寓不但在市区发展迅速，且已经开始在三环以外区域甚至是郊区市场发展壮大，数量较之往年亦有大幅度提升。经尺度统计，目前郊区在售电梯公寓达20个左右，个盘规模虽不及主城区，在楼盘品质上也存在一定差距，但由于其增速较
10、快，值得市场关注，代表楼盘主要有： 2005年郊区在售电梯楼盘的特征： 电梯公寓楼盘在郊县楼盘中供应数量和体量都较少，分别占郊区全部数量的14%和19%； 价格方面，郊区电梯公寓的平均价格为每平方米2059.6元，远远低于郊区总体均价每平方米2547.2元，这主要是因为郊区有为数较多的别墅项目，拉高了总体均价； 郊区电梯公寓楼盘从开盘到销售结束时,需要的时间平均在6.35个月左右,低于普通住宅（7.72个月）和各类物业总体时间（7.68个月），由此说明在郊区购房者对电梯公寓的心理接受程度较城区客户更高。 3.小户型电梯公寓向外扩张趋势明显 一向集中于市中心的小户型电梯公寓向外扩张趋势非常明显，
11、在31个在售小户型项目中，二三环之间的就有17个之多，占小户型电梯公寓总数的55%； 4.电梯公寓品质提升 万科房产、武海置业、吉宝置业、融创等不少品牌开发商都在今年推出小高层项目。得益于这些开发商丰富的开发经验和对购房者需求的准确把握，电梯公寓的舒适度、品质感都得到大幅度提升，表现最为明显的就是户型设计较往年有了很大的进步，市民对电梯公寓的接受程度也大大提升。 5.大户型也精装 以往电梯公寓均为小户型楼盘推出精装修服务，而从去年下半年开始，成都电梯公寓市场又形成新的亮点，居家型大户型楼盘也开始推出精装修服务，并受到成都购房者的认可，代表项目就是由新加坡吉宝置业开发的高档电梯公寓粼江峰阁，该楼
12、盘的户型面积在71370平方米之间，主力产品为三房，打破了以往只有小户型做精装房的传统局面，目前售价已经达到每平方米6000元，成为当前成都市场上价格最高的电梯公寓。 6.多层电梯公寓开发成为新的热点 随着多层住宅市场的激烈竞争，为适应新的市场需求，开始出现更多的多层电梯物业产品，其表现形式多样，包括多层普通住宅、花园洋房、多层小户型，代表项目如雅郡、锦江东湖花园、正成香域等，虽然相对于一般的多层住宅而言增加了电梯成本，但随之而来的产品舒适度和方便性又迎合了相当一部分客户需求，成为多层住宅新的卖点和市场竞争力所在。 7.新政影响下，小户型电梯公寓销售不及去年乐观 在2004年，小户型电梯公寓项目以其总价低，负担小，回报周期短，适宜投资而受到市场的欢迎，而在今年尤其是新政颁布以后，对住宅投资者的打击政策也影响到了以购买小户型为投资目的的购房者，而小户型电梯公寓的开发在今年也有较大程度的缩减，目前在售项目主要是去年推出的产品，今年真正开盘上市的小户型电梯项目并不多。 在小户型电梯公寓市场不如去年景气的情况下，开发商又纷纷采取了与连锁经济型酒店合作经营的方式，并以此来刺激销售，为小户型电梯公寓找到了另外的一种需求和生存发展空间。
