《(2020年)经营管理知识小户型概论》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(2020年)经营管理知识小户型概论（55页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、明明白白小户型近些年来，小户型一直是市场追捧的热点，很多楼盘最先售罄的往往是位置并不是太好，但总价相对低一些的小户型。小户型之所以受到热捧，原因有三：一是总价相对较低。尽管小户型的单价往往比同质的大户型要高，但对于买家来说，总的负担要小一些；二是出租便捷。从北京的租赁市场来看，小户型求大于供，比较容易成交，因而也最易得到投资型买家的青睐；三是容易转让。目前二手房市场办理贷款的手续繁杂，大多数卖家都希望全款一次转让，这就使得二手房的交易实际比新房还难一些，而小户型因总价低，相对易于成交。近一两年，北京商品住宅销售价格稳中有降，尤其是去年12月末，每平方米平均售价为4467元，比上年末下降了249
2、元，降到了近几年的最低点。但是，由于市区内的土地供应量极为有限，加上拆迁成本居高不下，期望过多地降低销售价格，似乎不切实际。从目前一些机构的调查结果看，大多数购房者能够接受的房屋总价为30-50万元，一些经济状况好些的，也不超过80万。然而，对于经济相对薄弱的年轻人来说，50万以上的总价似乎是可望而不可及。因此，一些开发商瞄准了市场空档，将过去分散在楼层中的小户型集中在整栋楼甚至整个社区中推出。继去年第一季度，一些楼盘推出了总面积15-50平方米的酒店式、商住式小公寓，以相对高的单价和相对低的总价，得到了年轻人的认同，掀起了热销浪潮，但同时也在业界引起了争论，担心这类牺牲居住功能而求得缩小面积
3、以达到降低总价的住宅，会成为过渡型产品。虽然小户型热销，但市场的供应量非常有限，主要基于以下几点：开发成本不低。小户型“麻雀虽小，五脏俱全”，从厨卫的设施到房间的布线，样样都不少，同时与大户型在公用设施上共享，物业费却仅按面积交纳，因而使得社区公用设施实际单位面积成本增加；设计难度增加。在混合居室的楼中，1居室虽然常常被设计在朝向最不好的一面，但因面积太小，很难兼顾采光、通风、户型、均好性等方方面面；销售利润不大。卖一套小户型和卖一套大户型的手续和所费的功夫相差无几，但大户型的总利润却大得多。实际上，不管是去年流行的“超小户型热”，还是今年掀起的“小户型社区热”，都是市场逐渐走向细分的结果。对
4、于商家来说，在激烈的竞争中寻找市场空档，赢得商机；而对于买家来说，面对形形色色的小户型，由表及里，去粗取精，明明白白地挑选到适合自己居住或投资的住宅。何谓小户型什么是小户型？狭义的认为，60-70平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的1居室，这中间包括超小型的酒店式公寓或单身公寓；广义的认为，总面积相对于市场主流户型为小的精巧户型或称做标准户型。比较一致的看法是：1居室60平方米、2居室80平方米、3居室100平方米。以上仅指单卫，如果变成双卫，再增加一些功能空间，比如储藏室、休闲阳台和独立餐厅等，可以将面积放宽10-20平方米。精巧户型面积虽小，但居住功能和大户型相比，不应该有太大的差异，这就要
5、求精致地规划面积，巧妙地设计户型，其面积的取舍点尽量卡在既保证功能完善又最少浪费，也就是经济而不局促。缩小面积与增加功能常常是一对矛盾，80年代以前的户型，因功能相对单一，居室可以做得小巧些，像1居室40平方米，2居室60平方米，而3居室也就才70平方米，这些户型中大多是只有过厅没有客厅，实际上是少了一个主要功能空间，也就是少了一间房。而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”、“中西分厨”等等标志生活品质和习惯的样式，以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中，居住的舒适度较之从前大为提高，但面积也相应地加大。因此，小户型中各类分区
6、的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要，也就是说，在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求，兼容方方面面，像功能复合化、空间模糊化是住宅发展的重要趋势。另外，使用率的大小也是一个不容忽视的问题。目前，绝大多数楼盘在户型面积上提供两个数据，即，建筑面积和套内建筑面积，前者为销售时的计价面积，而后者为户型所占用的面积。使用率的计算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比，一般标准户型在塔楼为77-82%，在板楼为80-85，而小户型集中的楼层，因公摊加大，实际上要降低3-5个百分点。在进行项目之间价格比较时，应用某一户型的总价除以
7、套内建筑面积，得出的单价才是该户型的有效面积的价格，这一点，对于在面积上斤斤计较的小户型来说，显得尤为重要。 明明白白小户型（二）小户型的分类小户型按户型样式分为合体1居和分体1居；按使用功能分为居家型、商住型和商务型。合体1居是超小户型的必然选择标准的1居室是1室1厅，不管是过去的室大厅小，还是现在的室小厅大，睡觉和起居或就餐都是分在不同的带有采光面的空间。而随着1居室的热销，为了缩小面积，降低总价，市场上出现了将卧室和起居室合二为一的合体1居。这种户型的特点是：厨卫等基本生活设施仍然具备；居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光面（如果有两个以上的采光面，就容易分割成两个居住空间，成了1室
8、1厅）。实例1：南三环草桥南的玺萌鹏苑“钻石公寓”户型，建筑面积33.23平方米，朝向为正北，全落地玻璃阳台，层高2.9米。该户型面积的均好性还可以：3.6平方米的卫生间和5.1平方米的厨房基本够用，只是14.26平方米的居室稍有些局促。居室东西两条完整的平行线便于摆放床、电视机和柜子。阳台位于床的侧面，利于采光。尤其是进门处的小玄关，设计巧妙，既能摆放柜子，又不至于使居室直接暴露在大门口。建议在大门靠近居室一侧增加一条60公分宽的磨砂玻璃屏风，这样既可以增加居室的私密性，又可以遮挡电视机和柜子。美中不足的是缺少就餐的位置，如果厨房的窗户能打通的话，最好改成门，将原有的门封上，这样，居室内的一
9、侧变成了就餐区，而厨房内的柜子可以布置成“U”形，将冰箱、洗衣机一并放入，同时在阳台和居室处装上玻璃门，防止厨房的油烟飘入室内。分体1居是保证舒适度的基本户型分体1居的主要特征是睡眠和起居分成两个居室，各自拥有采光、通风面，也就是通常所说的1室1厅。那么，对于分体1居而言，究竟“小”到什么程度才算合适？一般来说，客厅20平方米以上，可以摆放三件沙发、餐桌和书桌什么的，而15平方米以下，就只能摆放简易沙发和小餐桌；卧室14平方米，可以增加电视桌、梳妆台，12平方米以下，只能满足“卧”的基本需要；卫生间3-5平方米、厨房5-7平方米就能使用，当然宽大一点会增加舒适度，至于再大一些面积，无非是进行“
10、洁污分区”、“中西分厨”，或者放进洗衣机、冰箱什么的。通常卫生间设置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小2.5平方米，若改成小浴缸，3平方米都不富裕。而厨房面积不应小于5平方米，低于这个数值，室内热量聚集就会过大，同时单排橱柜净宽不小于1.5米，双排橱柜不小于1.9米，并且橱柜总长不小于2.1米。至于阳台、储藏间、玄关等等功能空间，在保证主要居室面积的前提下增设，会居室的品质有所提高。实例2：西三环紫竹桥东南豪柏国际公寓A1号楼的04/05户型，建筑面积66.93平方米，楼体偏向西北13度，尤其是转角总长为8.6米的玻璃幕墙，横跨起居室和卧室，采光、观景极为充分，使本来不太宽裕的空间，在视觉上得到了延
11、伸。整个户型在6.6米开间中划分：11平方米的卧室，恰到好处地容纳下双人床、床头柜和衣柜；21平方米的起居室，显得宽敞、明亮，同时充满了时尚；3平方米的门厅，既解决了此处门比较集中的问题，又起到了玄关的作用，使起居室不致于一下子完全暴露在入门处。因离三环主路很近，噪音干扰较大。开放式厨房不一定符合中餐习惯，建议加一道半透明玻璃推拉墙，既呼应了窗户，又增添了时尚。朝向西北的玻璃幕墙，冬冷夏热，保温是个大问题。居家型是自住型买家的最爱居家型小户型的核心在于：小面积仍要达到多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积中，适时增加读书、休闲等功能，尽量满足生活多方面的需求。实例3：西部
12、曙光花园二期 “水云天”的C户型，建筑面积61.25平方米，由于处于连体塔楼东部偏南的位置，因而获得了1居室中不易多得的朝阳面，厨卫的功能分区较为细致：卫生间外放置洗衣机的部位，在解决了交通通道的同时，分出了洗涤区；厨房的拐角处放置了冰箱，使本来有些凌乱的空间，变得整齐、得体。客厅中虽缺少常见的阳台，但宽大的拐角飘窗，一定程度上弥补了这一不足。整个户型的均好性不太令人满意，卧室偏小，门厅偏大，使得总面积并不算太小的户型，感到有些局促。门厅处形成的小玄关，迎面留出了大面积墙面，为住户提供了极好的装饰天地，但也因处于交通枢纽，不好摆放家具，空间上显得有些浪费。同时由于处于楼体夹角部位，易与邻居产生
13、互视，私密性稍差。商住型是初创型公司的温床严格意义上讲，商住公寓的出现，是买卖双方在现有政策之间，寻求到的一条从开发商通往购房者的捷径。一方面，开发商利用公寓立项，比写字楼立项要少交纳前期开发所需要的一些费用，因而降低成本；另一方面，购房者在购买商住公寓时，可以获得比购买写字楼至少多出10%的贷款，这些对于急需资金运营的小型企业和个人来说，无疑是至关重要的。还有一个更重要的原因，这类小型而独立的办公空间，使许多处于初创阶段的公司和个人，获得了既能暂时安身立命，又能伺机蓄势待发的场所。一般来说，选择商住公寓，大致注意以下几个方面：环境氛围。俗话说： “一步三市”，虽然说的是铺面商业设施的环境差异
14、，但对于闭门办公的商住公寓来说，仍有一定的借鉴。写字楼吸引众多公司，是因为设施醒目、公司扎堆，便于客人寻找。而商住公寓同样需要“聚气”，需要公司云集。那种商住混杂的地域，是很难达到“气盛如牛”的。户型配置。商住公寓对于户型的要求，不象住宅那样斤斤计较，什么“动静分区”、“洁污分离”、“公私分开”，都显得不那么重要。最好是有一个大厅，形成公共办公区，小一点的房间，可以是经理室、财务室、会议室或者谈判室等等。但别忘了，计算面积决不简单地等同于写字楼，因为写字楼房间的格局一般都比较方正，便于摆放办公设施，空间浪费较少，并且走廊、卫生间、开水间等多家共同使用，共摊面积。而商住公寓是按住宅设计，拐拐角角
15、的地方自然多一些，刨去卫生间、厨房、阳台、走廊等，真正实用的面积会大打折扣。近年有一些开放式的设计，使户内分割自由、随意，一定程度上减少了空间的浪费。设施管理。商住公寓以商为主，应该具备商务设施的感觉，像大堂是否宽大，装修是否豪华，挂“水牌”（公司名称牌）能不能，临时车位够不够，通讯设备是否畅达，甚至邮局、银行等服务设施是否配套等等，这些都是应该细致考虑的。实例4：北三环西路青云当代的F户型，建筑面积76.16平方米，由于采用中间核心筒、外围大跨度的框架结构，居室内看不到任何梁、柱，便于随意分隔空间，并充分利用外围的玻璃幕墙采光。F户型为楼体平面中最小的户型，适合创业阶段的小公司。由于布局简单，采光充分，布置起办公设施来，与写字楼没什么实质性的差别，只是多了厨房、卫生间，用起来更有些灵活和舒适。在22层的顶层里，设置了挑高9米空间的内庭花园主题会所；同时每层还布置了两个200平方米的内庭花园，以使工作环境更加优美。当然，公共设施的增加也使得公摊加大，导致居室使用率降低，这也是商务型公寓的共同特点。商务型是投资型买家的首选倚商养房是投资型买家的主要选择，对于小户型来说，莫过于位于商务中心区以及附近的商务型的公寓。商务公寓主要是针对商务人士日常起居所设立的居所，相对标准公寓来说，表现为建筑装修高档，设施配套精致，服务水准一流。商务公寓中的户型小到合体1
