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1、东丽新新家园项目天津市场供应研究报告第一部分、天津供应市场研究3一、供应调研背景及中原研究思路31、调研背景32、调研目的33、调研对象3二、天津市土地市场供应分析41、土地市场现状42、2002年度土地供应分析6三、天津市房地产总体供应情况91、天津市房地产供应总量92、天津市房地产市场价格状况113、天津市房地产市场销售量13四、天津市房产市场分析151、商品房市场概述152、市场情况分类评价17五、中高档住宅市场供应191、总供应量情况192、销售状况193、产品特点20第二部分、供应市场专项调研分析21一、调研说明211.市场范围212、样本的选择213、调研目的和分析方法23二、高档
2、公寓项目分析231、高档公寓项目综合品质评价252、高档公寓项目供应量分析263、高档公寓项目产品分析284、高档公寓项目价格与销售情况445、项目形象与宣传推广546、高档公寓项目客群分析54三、别墅项目分析551、别墅项目综合品质评价562、别墅项目供应量分析583、别墅项目产品分析614、别墅项目优势、劣势分析785、别墅项目价格与销售806、别墅项目形象与宣传推广897、别墅项目客群分析90第三部分、个案项目分析91一、个案项目的选择91二、个案项目分析911、万科花园新城三期美树丽舍912、半岛蓝湾973、蒙地卡罗104第四部分、结论113一、总体供应量及供应结构113二、区域供应量
3、及供应结构113三、在售项目客户特征113四、产品特征113五、价格及销售114六、宣传推广114第一部分、天津供应市场研究一、供应调研背景及中原研究思路1、调研背景天津中原根据贵司提供的有关地块及项目的初步设想，经与贵司分析与研究，确定了本次调研的目的、对象、内容和方法。2、调研目的本次调研的目的是通过对天津市土地市场供应状况、天津市房地产市场状况、天津市商品房细分市场的研究、以及对现有别墅项目及高品质的公寓项目的供应量、销售量、价格及产品品质等方面进行深入分析与研究，为本项目的最终市场定位提供有效依据。3、调研对象本次调研的对象为市区、滨海新区和近郊的别墅和高档公寓项目。二、天津市土地市场
4、供应分析1、土地市场现状2001年全市出让土地380宗，土地面积619.65万平方米，收益17.22亿元，有偿使用面积占全市供地总量比重达到58.03%。随着我市危漏平房改造工程的提前完成，中心城区土地需求趋于稳定。2001年出让土地58宗，出让土地面积126.24万平方米，政府收益1.2亿元。中心城区出让地块以居住用地为主。工业、商业办公、居住用地分别为10.35万、9.19万和106.7万平方米，分别占城区出让总面积的8.21%、7.27%和84.52%。1.1土地供应量1996-2001年全市土地出让情况 年份数量199619971998199920002001累计出让幅数（幅）2032
5、953832943363801891土地面积（万平方米）378.83710.45929.43428.67581.82619.653648.851996-2001年全市土地出让数量示意图 1996-2001年中心城区土地出让情况 年份数量 199619971998199920002001累计出让幅数（幅）426785586358373土地面积（万平方米）36.3478.91180.164.49180.26126.24666.341996-2001年全市中心城区土地出让数量示意图1.2出让数量变动原因：97、98年正逢5-7年危改拆迁高峰期，全市土地出让和中心城区土地出让激增，98年中心城区土地出
6、让量相当于1997年的2.3倍。2000年受全国大盘开发的影响，尤其是万科在东丽湖成功收购4000亩规划用地，各大开发企业再一次大规模扩张，成片获取中心城区土地，如中体产业投资的“奥林匹克花园”，顺驰集团投资的“太阳城”，天房集团投资的“瑞江花园”等使得当年土地交易量暴涨，相当于1999年供应量的3倍。从整个天津房地产市场来看，目前天津市居民平均居住面积只有9.6平方米，低于全国20平方米的平均水平，天津市居民住房需求潜力有很大空间，住宅市场仍会保持向上的势头，也必将带动土地市场的成交，从而引起土地供应量的上涨。2、2002年度土地供应分析2.1土地供应量根据政府部门计划，2002年供地总量控
7、制在450公顷以内，其中商品房用地135公顷，占计划的30%，危改、安居用地315公顷，占计划的70%。 可供地块范围：危改用地将严格控制在市政府94年确定的164片危改大片内，安居用地控制在政府确定的梅江、西横堤居住区内，并实行总量控制。另筛选35幅404公顷土地，作为近期可供开发商品房的用地。2002年外环线内居住建设土地（危改部分）供应量区 域和平区河北区河东区南开区河西区红桥区合 计土地面积（万平方米22.2799.65112.4147.2418.46232.14532.172002年外环线内居住建设用地计划（安居部分）供应量地块名称梅江居住区双林居住区西横堤居住区合计土地面积（万平方
8、米）801631744172002年外环线内居住建设用地报件计划（商品房部分）量区 域和平河西河北南开河东红桥北辰西青东丽合计土地面积（万平方米）2.4186.4347.430.7452.465.5616.755.227403.912.2潜在土地供应2002年天津市土地市场发展有着巨大的潜力。从外部环境来看，天津地处环渤海地区的中心，毗邻首都北京，拥有我国北方最大的综合性贸易港口，在区域竞争中具有得天独厚的优势。特别是北京成功申办2008年奥运会，将在近几年对周边地区的经济发展产生推动作用，给天津带来巨大的市场空间。从内部条件来看，近年来天津市加大了基础设施投入，城市环境明显改善，城市功能进一
9、步提高，城市经济步入快速发展轨道，土地价值稳步提高。从目前房地产市场发展的态势看，外环线范围内还有大量的土地可供开发利用，如王兰庄，侯台，西横堤，瑞景，北辰，张贵庄，双林，西青区杨柳青高尔夫球场附近，北辰区红光农场，小淀地区，东丽区东丽湖，津南区双港，团泊洼，大港大学城，天津开发区、宝坻京沈高速沿线，武清杨村、逸仙科技园等地区，这些地块也是天津开发商看好并愿意投资的地区。l 长期发展潜力巨大。根据天津市1996-2010年土地规划，天津城市土地利用情况将会有很大的发展，天津中心城市建设用地平衡表用地类别面积(平方公里)占城市建设用地比重(%)人均用地面积(平方米/人) 现状规划现状规划现状规划
10、居住用地96.4146.624.226.42022.2公共设施用地36.460.39.110.97.59.1商业金融用地7.715.41.92.81.62.3城市居住用地规划指标平方米/人用地类别2000年2010年居住用地20.0-23.022.0-25.0其中住宅用地10.4-11.511.0-12.2公共服务设施用地5.3-6.05.5-6.52.3土地供应特征从土地市场发展来看，2002年18月天津市土地市场呈现以下特征：l 土地价格稳中有升2002年上半年，天津市分别调整了天津市中心城区基准地价和天津市普通住宅用地楼面地价标准，使中心城区综合评估地价水平提高了30%。随着天津经济实力
11、的增强，以及城市基础设施和环境水平的提高，天津市土地价格水平稳步上升。l 交易公开化、规范化按照国土资源部11号令2002规定，从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。为此，天津进一步明确了土地交易中心的工作职能，加大了土地出让市场化的力度，从2002年下半年逐步开始加大土地拍卖的数量，而天津开发区自2000年起，已经全部土地实现公开拍卖。l 扩大了土地有偿使用范围成片危漏房屋改造和经济适用房(安居)项目纳入有偿供地范围，按50%缴纳土地出让金。l 商贸公建建设用地有所增加天津市出台了支持大型商贸公建项目开发建设用地的优惠措施：即大
12、型商贸等公建项目在办理土地出让手续时，土地出让金参考普通商品房楼面地价标准收取。这一措施对天津市大型商贸公建建设起到较大推动作用，有效地提高中心城区的经济功能和环境品位。2002年下半年就有6家国际知名商贸企业投资于天津，如沃尔玛等。l 房地产企业加大了前期投入天津市今年1-6月共出让土地面积185.5万平方米，比上年同期增长1.1倍。完成土地开发面积168.1万平方米，比上年同期增长54%。这主要是一些规模较大的房地产企业增加了土地储备和土地开发投入，其中塘沽海洋高新技术开发公司和经济技术开发区建设集团有限公司各购置土地30万平方米、大港区城市建设综合开发公司和开发区浩达房地产开发有限公司各
13、购置土地8万平方米、塘沽区宏达实业开发公司购置土地6万平方米、开发区永泰房地产开发公司购置土地5万平方米，仅上述6家企业共购置土地87万平方米，占本年全部购置面积的46.9%。前期投入的增加表明开发商对房地产发展前景依然看好，也为我市房地产的发展积蓄了后劲。三、天津市房地产总体供应情况2001年天津市全部商品房供应量（含期房）1809.04万平米；总投资额161.27亿元，其中住宅投资96.4亿元；销售量达660万平米。1、天津市房地产供应总量1.1天津市历年房地产开发总量19962001年天津市房地产工程开工量逐年增加。2002年16月各开发企业完成投资和开工数量均好于去年同期；住宅新开工面
14、积达366万平方米，比去年同期增长26万平方米，竣工235万平方米，施工面积达1277万平方米。时间项目住宅非住宅房屋共计1996新开工面积236.7358.24294.97施工面积712.36275.90988.26竣工面积318.5048.09366.591997新开工面积327.1738.02365.19施工面积773.92342.811116.73竣工面积254.3945.24299.631998新开工面积517.8989.61607.50施工面积1093.69286.081379.77竣工面积357.1771.57428.741999新开工面积446.0451.25497.29施工面积1274.32322.351596.67竣工面积431.1223.69454.812000新开工面积
