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1、目 录前言4项目策划模式7第一部分:市场调研 81.宏观环境研究92.江西省宏观环境研究303.新余市各技术环境调研474.新余市房地产市场状况分析625.可类比项目的确定及调研656.问卷调查统计与分析697.本项目的SWOT分析778.目标客户群锁定及分析83第二部分:发展定位881.项目核心价值体系的建立891.1项目先天最大价值的挖掘891.2项目后天价值的赋予902.项目市场定位922.1主题概念提出的原则922.2主题概念的提出932.3主题表现形式的建议932.4形象定位943.项目产品策略建议953.1土地开发总平面图规划953.2交通道路规划建议953.21项目内交通道路规划
2、963.22本案连接外部道路规划963.3户型设计建议983.4建筑设计建议1003.5功能区域划分1013.6景观休闲小品设计建议1023.7智能化系统及物管模式建议103第三部分:营销方案1061.新余市可类比项目营销策略分析1072.推广策略定位1082.1项目核心竞争力的传播构思1092.11项目主卖点荟萃1092.12项目弱势、强势分析与对策1102.2目标客户定位分析1113.推广策略1113.1入市时机规划1113.2广告策略1153.3媒介策略1204.项目营销思路的体现1234.1主要卖点展示1235.项目营销策略1235.1营销方式建议1275.2公关活动策略1286.营销
3、环境的营造1286.1工地包装设计建议1296.2营销中心设计建议1296.3宣传形式设计1317.项目投资竞争要素分析1317.1入市时机选择1317.2价格策略131附件135前 言新余市是江西省的钢铁工业基地,是个古老而年青的城市。历史悠久，文化底蕴深厚，山川秀丽，资源丰富。远在新石器时期，人类就在此繁衍生息。公元267年置县，1960年建市，1963年撤市，1983年恢复为省辖市。境内钢铁工业产值、产量、利税均居省内第一位；煤炭、电力等工业亦占重要地位。农业发达，是全省粮棉生产基地。自实行市管县新体制以来，经济发展迅速，是全国1979年1983年建市的75个中小城市中，5个工业发展速度
4、最快，经济效益最好城市之一，城市面貌发生了深刻的变化。新余地处江西省中西部，位于庐山、井冈山两座名山之间，东距省会南昌市100余公里。属亚热带季风气候区，常年平均气温17.7，年平均降水量为1595毫米，无霜期281天。新余为省辖市，现辖渝水区、分宜县、仙女湖风景名胜区和高新技术经济开发区，全市总面积3178平方公里，中心城区面积30平方公里，总人口108.55万人，中心城区常住人口28万人。近几年，新余市又加大力度发展城市经济与旅游事业，整体城市形象变化很大。经济发展速度超越同质化，甚至美其名“深圳速度”，且城市绿化工程出色，吸引了大量的外来经济物业。城区有东南西北之分，其中以城南为老城区，
5、经济商业中心区域，相比较而言人口数量大，城北为政策文化中心，城东、城西为新的开发区域。投资数亿远的城区“三位一体”改造等五大工程的完工，城市绿化、美化、亮化水平不断提高，初显现代化都市风情，先后荣获全国卫生城市、全国“双拥模范城”、全国城市环境综合整治优秀城市、全国造林绿化十佳城市等称号。城市整体面貌发生深刻变化的同时，政府在老城区改造的力度上跟随新余市城市形象及发展现代化城市步伐，宏观运作，把握适度。近年，新余市房地产业增长速度极快，房地产质量也在关注之中，房地产品位正逐渐的在由单纯的居住地向更高的物业层次靠近。虽然其一些开发公司的模式运作和房地产管理力度还停留在小局域范围之内，可同时也是目
6、前比较适合新余受众的行为意识，但这样房地产业其产品档次却是无法达到与其产品相般配的水平，甚至无法居高。到目前为止，地方政府正在有意识的控制土地出让速度和量度，把整个房地产业与城市规划紧密相扣，提升城市形象，保障业界荣誉。本案占地15874.72平方米加3794平方米，集商住步行街和宾馆酒店，配置地下车库面积为4357平方米，可停置车122辆。座落在新余市老城区（城北）火车站门前，胜利路路口，全新余市经济、商业、文化、休闲娱乐中心，周边商业环境浓郁，人文气息深厚。结合地方城区特色，火车站口的形象定位应该是高档位的，应该是文明与素质的窗口，是外来流动人口及回归人口接受新余与家乡的唯一第一印象，所以
7、，本案“以人为本，突出特色，实施完善、功能性强，现代风格，精益求精”的建筑设计风格及“现代化、高档次、休闲购物、功能齐全的商业物业”的市场定位是符合新余市整体城市规划与新余市综合社会质素的。而本案是新余市首家全现代化设计的步行街道，及新余市首家最高层星级宾馆，同时具备实力与技术的房地产开发公司，拥有专门的房地产全案策划服务平台。在本案启动之时，将会有全新的房地产运作模式给地方上以新鲜和现代的感觉，做好启动的第一部至关重要。届时，本案的优越平台将使项目在自然中成为新余市标志性建筑物业和新一轮CBD。在专业的前提下成功领跑新余新生活！项目策划模式:第一部分市场调研1.宏观环境研究2002年，全国各
8、族人民在党中央、国务院的正确领导下，高举邓小平理论伟大旗帜，全面贯彻“三个代表”重要思想，团结奋斗，开拓创新，努力克服前进道路上的困难，顺利实现了国民经济和社会发展的主要预期目标。国民经济保持良好发展势头，经济总量迈上新的台阶；积极财政政策和稳健货币政策取得明显效果，国内需求持续增长；经济结构战略性调整初见成效，产业结构优化升级取得进展；各项改革不断深化，对外开放水平进一步提高；社会主义民主法制和精神文明建设取得新成果，科技、教育、文化、卫生、体育等各项社会事业全面进步；城乡居民收入稳步增长，人民生活继续改善。一、综合国民经济持续较快增长。全年国内生产总值跃上10万亿元的新台阶,达到10239
9、8亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14883亿元，增长2.9%；第二产业增加值52982亿元，增长9.9%；第三产业增加值34533亿元，增长7.3%。图1.国内生产总值突破10万亿元价格总水平小幅下降。全国居民消费价格总水平比上年下降0.8%。其中，城市下降1%；农村下降0.4%。商品零售价格下降1.3%。工业品出厂价格下降2.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降2.3%。固定资产投资价格上涨0.2%。居民消费价格中，服务价格上涨1.8%。表1.2002年全国居民消费价格比上年上涨（%）指 标全 国城 市农 村全国居民消费价格总水平-0.8-1.0-0.4食 品-0
10、.6-0.5-0.7其中：粮食-1.7-1.7-1.6烟酒及用品-0.1-0.1持平衣 着-2.4-2.7-1.6家庭设备用品及服务-2.5-2.7-2.2医疗保健及个人用品-1.2-2.00.1交通和通信-1.9-2.0-1.8娱乐教育文化用品及服务0.60.21.2居 住-0.1-0.20.1就业规模继续扩大。年末全国就业人员73740万人，比上年末增加715万人，其中城镇就业人员24780万人，增加840万人。年末国有企业下岗未实现再就业职工人数为410万人，比上年末减少105万人。年末城镇登记失业率为4%，比上年末增加0.4个百分点。国际收支状况良好。全年对外贸易顺差304亿美元。实际
11、使用外商直接投资527亿美元，比上年增长12.5%。年末国家外汇储备达到2864亿美元，比上年末增加742亿美元。人民币汇率保持稳定，年末1美元兑8.2773元人民币。经济体制改革和结构调整稳步推进。电信、民航、电力等垄断性行业改革不断深入，市场竞争格局逐步形成，军工企业改革和脱困工作稳步推进；财税、金融、社会保障、粮棉流通体制等改革继续深化；行政审批制度改革加快；农村税费改革试点逐步扩大，取得明显成效。西部大开发积极推进，基础设施和生态环境建设明显加快；农业生产加快向区域化、优质化、产业化方向发展；工业结构调整步伐加快，以信息技术为代表的高新技术产业比重提高；商业流通手段不断创新，现代流通方式发展较快。国民经济中存在的主要问题是：经济增长仍然受到有效需求不足和供给结构不合理的制约；就业压力仍然较大；农民增收困难，部分城乡居民生活比较困难；市场经济秩序混乱的问题还亟待解决;重大安全生产事故时有发生。二、农业种植业结构继续调整。适应市场需求变化
