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1、楚都新里程项目报告,注：本方案为策略提案，版权归合肥麦田地产营销有限公司所有。在未达成合作意向前，本方案谢绝留存。谢谢！,合肥麦田房地产营销有限公司 2013年9月23日、,里面做了一点调整，增加了户型的建议与户型配比。具体的数值取自明光的那个项目，但是户型没有写。格式也调整了一下。,PART 1: 调 研 PART 2: 定 位 PART 3: 核 算 PART 4: 营 销,PART 1: 调 研,宏观城市概括,寿县是国家历史文化名城和安徽省重要旅游城市， 在县城3.65平方公里的老城区内，居住了近12万人口，人口密度罕见。 寿县古城墙为全国七大古城墙中唯一保存较完好的一座宋代城墙，砖壁石
2、基，周长7147米。,资料来源：寿县市城总体规划（2006-2020）,由于寿县县城位于淮河行、蓄洪区和历史文物遗址的包围之中，周边可用于城市发展用地严重不足，导致城市发展空间受阻，城市外延缓慢。随着县域经济的快速发展，城市建设与生态环境保护、历史文化遗存保护的矛盾日益突出，特别是老城区人口密度不断攀升，小城几乎成了“窒息”之城。很多有觉悟的居民逐渐意识到问题的严重性，更加积极地要求县委、县政府突破“围城”，向外发展。,城市总体规划,向南跳跃发展、向西发展和向南连片发展，同时兼顾城北旅游区的发展， 建设新的城市中心区，形成“一城四区”(老城区、新城区、八公山风景区、工业园区)的空间格局。 规划
3、初步确定县城近期的人均建设用地面积为75平方米，人均净增13平方米，城市建设用地为11平方公里，远期人均建设用地将达到85平方米，建设用地达到15平方公里。 新的城市规划区范围初步确定为南至城南保障围、东至东淝河、北至与淮南凤台交界线、西至寿西湖农场跃进河。,城市规划目标,寿县 ，“走出围城”！,特征1：人口被动外扩,寿县是皖西北的门户城市，地处大城市的围空区；总人口众多，农村人口正在向城市人口转型。未来城市人口的不断增长，还将带来房地产行业的进一步爆发。,阜阳市构建“两河一湖、三区五片、多中心、卫星城组团式”布局结构。人口众多，不断新增的城市基础建设，将城市规模不断扩大，伴随着阜阳快速的城市
4、化进程，市场的消费潜力还将进一步苏醒。,阜阳市新城市规划下，城市用地发展方向以颍南组团和开发区为基础向东南方向发展，并适当发展泉北、颍东组团。 原有的经济解构和产业解构正在发生变化，产业转型和新消费时代，迫切呼唤新的城市综合体来改变旧有的城市面貌,特征2：老城变新城,特征3：经济再发展,重大机遇,宏观 区域,住宅,住宅市场调查,项目名称：天玺国际城 开 发 商：安徽三和泰祥置业 项目地址：城南新区宾阳大道与东津大道交叉整体规划： 一期154亩二期117亩，容积率2.8小高层高层，18层-30层左右 建筑类别：小高层、高层 户型设计：一期主要户型80-113-121-138平方，主力户型80-1
5、13占50%。整体50-144都有 销售价格：均价4600-4700元每平方 现有优惠： 客户来源：周边为主及县城 开盘时间：一期2012年开盘 销售情况：一期80%左右 待开房源：二期商业为主暂时没动 项目优势：赠送面积得房率92%，小区规模大绿化高自带幼儿园、实验小学、一中学区优势，政务机关楼、广电、体育中心，项目定位为寿县县城较高端社区,楼盘风格效果图或照片,个案分析,项目名称：景润中央城 开 发 商：中景润置业集团 项目地址：寿蔡路与通淝路交叉口 整体规划： 总建筑40万方，商业25万方。集商业办公，多层小高层公寓精品街区为一体城市综合体 建筑类别：多层、小高层11层左右房源 户型设计
6、：77-112的范围之内，77-81-93三种为主，配比在80%以上。 装修情况： 销售价格：均价4700-4800元每平米 现有优惠： 客户来源：周边及县城客户 开盘时间：每次推出40套左右房源对外销售基本上全部售罄，下次推出时间未定。 销售情况：目前寿县销售较好楼盘之一 待开房源： 项目优势：位于老城南门与城南开发区交汇处，南门附近，地理位置优越，周边配套比较成熟。,楼盘风格效果图或照片,个案分析,项目名称：豪润国际公馆 开 发 商：安徽豪润置业有限公司 项目地址：明珠大道与定湖大道交叉口 整体规划： 243亩总建20万方由一栋L型板式楼和一栋点式塔楼组成，地上14层商业裙房作为楚都国际建
7、材城精品展示区 建筑类别：LOFT5米5挑高公馆 户型设计：35-45-70-85-90 装修情况： 销售价格：未定 现有优惠：买一层送一层 客户来源： 开盘时间：未定 销售情况：一期楚都国际建材城2010年开盘上市售罄11年开业出租率100%。二期豪润国际公馆尚未开盘 待开房源： 项目优势：首个挑高公寓项目，和普通住宅形成差异化产品便于消费者选择,楼盘风格效果图或照片,个案分析,项目名称：玫瑰公馆 开 发 商：寿县中海置业有限公司 项目地址：城南通淝路原实验中学南200米 整体规划：占地94亩，容积率2.2，总建14万，其中3万平米商业硬性指标 建筑类别：高层 户型设计：81-84-106-
8、104主要户型 销售价格：均价4200元每平米（根据其他楼盘介绍来看，玫瑰公馆项目因为价格较低销售较好，应该在4000左右） 现有优惠： 客户来源：周边 开盘时间：最后一期去年开的盘 销售情况：现有可售房源不多 待开房源：还有2栋楼没开，开盘日期未定 项目优势： 项目劣势：相对于其他楼盘来说，属于城南位置较为偏僻的一个项目,个案分析,项目名称：定湖花园 开 发 商：安徽和济置业有限公司 项目地址：寿县西门，寿西湖农场场部对面 整体规划： 16万方 建筑类别：多层 户型设计：主力户型84-98-111 销售价格：3800均价 现有优惠： 客户来源：周边为主 开盘时间：2013-3四期开盘 销售情
9、况：销售情况相对城南较差 待开房源： 项目劣势：寿县西门外，距老城相对较远，周边为配套不足,楼盘风格效果图或照片,个案分析,项目名称：翰林首府 开 发 商：安徽成美房地产开发有限公司 项目地址：县一中新校区正西 整体规划： 建筑类别：高层电梯洋房 户型设计：89-118之间 销售价格：未定预计均价在4500以上 现有优惠： 客户来源：校一中教师前来咨询登记较多 开盘时间：未开盘 销售情况：尚未开盘价格未定，但是人气较旺 待开房源： 项目优势：比邻寿县第一中学，洋房设计，目前寿县人气较旺的一个楼盘,个案分析,项目名称：紫金苑 开 发 商： 寿县久源置业有限公司 项目地址：宾阳大道与紫金路交汇处
10、整体规划： 14万方，住宅面积126722m2，商业面积6216m2，金融办公面积4284 m2，规划13栋住宅 建筑类别：高层 户型设计：主力户型96-102-118 销售价格：均价4300元每平方，底商价格未定，准备结合阳光欧洲城底商价格来定 现有优惠： 客户来源：周边及县城客户 开盘时间：2012年 销售情况：节假日返乡销售较好，跟大多数楼盘一样，去化率应该在60% 项目优势：项目主打高端品质,楼盘风格效果图或照片,个案分析,项目名称：第一城荣寓 开 发 商：同鑫置业 项目地址：明珠大道与宾阳大道交汇处 整体规划：总建20万方城市综合体 配套5万方新街口商业广场 建筑类别： 户型设计：4
11、9-90平米挑高公寓，90-133普通住宅 装修情况： 销售价格：普通住宅4300元均价 现有优惠： 客户来源： 开盘时间：未开盘 销售情况：推出的是5米5挑高公寓， 待开房源： 项目优势：项目自身5万方新街口综合商业和1800平幼儿园，实验小学、寿春中学、县一中也距离不远,楼盘风格效果图或照片,个案分析,项目名称：衡安国际城 开 发 商：霍山衡安房地产开发有限公司 项目地址：寿蔡路明珠大道 整体规划： 住宅区总建筑面积18万平 建筑类别：多层、小高层 户型设计：80-90三房-116-120四房 装修情况： 销售价格：3800元均价 现有优惠： 客户来源：返乡置业 开盘时间：春节开盘的 销售
12、情况：一期300套房源剩下十几套，二期尚未开盘登记预约。 待开房源： 项目优势：老城区、新政务区、西城区三区交汇处,楼盘风格效果图或照片,个案分析,项目名称：阳光欧洲城 开 发 商：六安新天地置业有限公司 项目地址：紫金路与大顺路交汇处 整体规划： 建筑类别：高层 户型设计：74-91-101-106主要户型 装修情况： 销售价格：4200（其他项目介绍其均价应该在3900） 现有优惠： 客户来源： 开盘时间：12年开盘 销售情况：刚开盘时候均价4700元每平，后来降下来了，去化80%(置业顾问数据),楼盘风格效果图或照片,个案分析,项目名称：淮河广场-东津花园二期国园 开 发 商：寿县国群房
13、地产开发有限公司 项目地址：城南通淝路与东津大道交叉口西南 整体规划： 商业共计8万方 建筑类别： 户型设计：住宅65-128之间。户型产品丰富，商业50-300之间地理商铺 装修情况： 销售价格：住宅均价4600，商业一层2万左右，最低5000元每平方 现有优惠： 客户来源： 开盘时间： 销售情况：商业招商据说是引进新百，但是总体商业没做起来 销售较差 待开房源： 项目优势： 项目劣势：相对位置较偏，和玫瑰公馆相邻,楼盘风格效果图或照片,个案分析,项目名称：楚都新城、寿县建材大市场 开 发 商： 项目地址：寿蔡路与定湖路交叉口 整体规划： 建筑类别： 户型设计：住宅主要户型93-99-105
14、-107-108 装修情况： 销售价格：均价3700-3800 现有优惠： 客户来源： 开盘时间：最后一期去年开盘 销售情况：现房销售 待开房源： 项目优势： 项目劣势：位于西边板块，本身该区域住宅项目较少。,楼盘风格效果图或照片,个案分析,楼盘分布,（数据来源寿县住宅与房地产信息网）,成交排行,（数据来源寿县住宅与房地产信息网）,面积排行,（数据来源寿县住宅与房地产信息网）,回款排行,（数据来源寿县住宅与房地产信息网）,月成交分析,市场供应量较大，在售商品房项目较多，寿县总人口130万，寿县县城3.65平方公里内约有14万人，人口密度超过日本东京，目前政府大力发展城南新区，县直机关单位迁出老
15、城，预计还有5万多居民迁出老城，因此寿县房地产市场具有较大潜力，但也要考虑到当地居民回迁安置带来的市场抗性。 目前市场上在售项目主要客群集中在寿县下面及周边乡镇和县城改善型客户为主，多是外地返乡置业的人群。在售商品房项目越来越注重项目的品质和配套等等，开发商的品牌化意识和服务也具有较高层次。 目前总体市场比较平稳，政府对房地产市场的监管力度较大，土地市场截止7月份共出让土地41宗，面积1414亩，成交价款35581万元。,寿县整体市场分析,南部新兴板块供需旺盛,商业配套供给不足,近年来阜阳商业发展迅速，正在从传统的单体百货模式转向多元化商业模式，特别是融合餐饮、娱乐业态的复合型商业受到阜阳消费
16、市场的欢迎。,随着新兴商业的集中开业，阜阳商业难以避免的陷入剧烈竞争阶段，而市场优胜劣汰的法则将逐渐淘汰盲目定位、缺乏专业运营的低质项目，在完成阜阳商业地产升级的同时，释放更大的消费潜力。,产品正在从低端向高端发展,阜阳现有的大型商业主要集中在老城区附近，在建商业项目以及规划中商业项目已经开始倾向于城市外围，未来供应商业面积将超80万平米，大量商业项目的入市将给阜阳商业市场带来巨大压力。,各梯次定位项目销售量平稳,项目商业部分在未来面临着经营与招商上的双重压力；除此之外，商圈内散铺也是业种品类的重要补充，商业以生活、百货服饰类业种为主，散铺缺乏规划，也证明了此业种生存能力较强。,区域市场小结,PART 2: 定 位,项目位于大顺路东侧、纬二路南侧、楚都大道北侧 1.正对面即新一中 2.西侧邻公交总站。 3.附近皆为新开发社区,地块界定,本项目位于寿县新城南部中心地带。南临楚都大道、北临维二路、西临大顺路。 规划用地78.6亩，规划总建筑面积约15万平方米,项目基本信息,A-02,A-01,大 顺 路,状 元 路,
