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1、盐湖巷农贸综合市场项目可行性研究报告委托单位：青海尚宏商业管理有限公司编制单位：安徽省四维环境工程有限公司编制时间：二一六年九月目 录第一章 项目总论11.1 项目概述11.1.1 项目名称11.1.2 项目地址11.1.3 项目性质11.1.4 建设周期11.2 项目承办单位11.3 项目可行性研究报告编制单位21.4 项目可行性研究报告编制依据21.5 项目建设内容及规模31.6 项目总投资及资金来源31.7 项目经济效益和社会效益31.8 项目可行性研究结论及建议31.8.1 研究结论31.8.2 项目建议4第二章 项目建设背景及必要性52.1 项目建设背景分析52.1.1 行业国家产业
2、规划及政策背景52.1.2 西宁市发展背景62.2 项目建设必要性分析62.2.1 项目建设是推动西宁市城西区城市化建设的需要62.2.2 项目建设是加快农产品流通体系建设的需要72.2.3 加快西宁市城西区第三产业发展的需要72.2.4 促进税收大幅增长，成为税收新的增长点的需要72.2.5 提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”的需要82.2.6 有效改善西宁市城西区就业环境，增加社会就业的需要8第三章 需求分析与建设规模93.1 项目需求分析93.2 项目建设规模103.2.1依据性文件103.2.2建设内容及范围103.2.3项目建设规模10第四章 项目建设条件及厂址选择114.1 选址
3、原则114.2 项目建设选址114.3 项目属地条件124.3.1区域位置条件124.3.2 经济发展条件134.3.3 市政交通条件134.3.4 地区气候条件144.4 项目选址配套条件144.4.1 供水条件144.4.2 供电条件154.4.3 通信条件154.4.4 排水条件15第五章 项目建设方案165.1 建设原则及标准165.1.1 建设原则165.2.1 建设标准175.2 建筑工程方案185.2.1 设计依据185.2.2 平面设计185.2.3 立面设计195.2.4 档口工程195.2.5 主要工程经济指标215.3 配套工程方案225.3.1 给排水225.3.2 灯
4、光235.3.3 通风235.3.4 附属设施235.4 管理服务设施设备245.4.1 办公设施245.4.2 服务设施245.4.4 检测设施24第六章 节能节水与环境保护256.1 项目节能降耗方案256.1.1 项目资源利用及能耗分析256.1.2项目节能方案分析256.2 项目环境保护方案286.2.1 概况286.2.2 法律法规286.2.3 环境影响分析评价296.2.4 环境影响评价结论33第七章 劳动保护、安全卫生、消防357.1 劳动安全357.1.1 劳动安全执行标准规范357.1.2 劳动安全保护措施357.2 职业卫生367.2.1 卫生防护措施367.2.2 有关
5、管理设施367.3 消防建设方案37第八章 企业组织和劳动定员398.1 企业组织及工作制度398.1.1 组织机构398.1.2 工作制度398.2 劳动力定员及来源398.3 人员培训39第九章 项目实施进度安排419.1 项目实施周期419.2 项目实施进度41第十章 投资估算与资金筹措4210.1 项目投资估算4210.1.1 投资估算范围4210.1.2 编制依据4210.1.3 基础数据4210.1.4 估算编制方法4310.1.5 投资估算4410.2 项目资金筹措45第十一章 财务分析4611.1 项目测算参考依据4611.1.1 项目测算参考依据4611.1.2 项目测算基本
6、设定4611.2 项目收入测算4711.3 项目财务测算4711.3.1 项目直接成本4711.3.2工资及福利费用4711.3.3折旧及摊销费用4811.3.4 财务费用4811.3.5 项目总成本费用估算4811.4 项目税金估算4811.5 项目损益及利润分配4811.6 项目财务指标汇总48第十二章 项目不确定性分析5112. 1盈亏平衡分析5112.2 敏感性分析51第十三章 社会效益分析5413.1 社会效益5413.2 经济效益54第十四章 可行性研究结论及建议5614.1 研究结论5614.2 项目建议56附表1附表1：项目总投资使用计划与资金筹措表1附表2：资金来源与运用表3
7、附表3：总成本费用估算表(生产要素法)5附表4：固定资产折旧表7附表5：无形资产及其他资产摊销表9附表6：利润与利润分配表11附表8：营业收入、增值税及附加估算13附表9：项目投资现金流量表14附表10：项目资本金现金流量表16附表11：财务计划现金流量表18附表12：资产负债表214青海尚宏商业管理有限公司 盐湖巷农贸综合市场项目可行性研究报告第一章 项目总论1.1 项目概述1.1.1 项目名称项目名称：盐湖巷农贸综合市场项目。1.1.2 项目地址项目地址：城西区盐湖巷6号一号楼负一楼。1.1.3 项目性质项目性质：新建。1.1.4 建设周期建设周期：2个月。1.2 项目承办单位公司名称：青
8、海尚宏商业管理有限公司公司地址：西宁市城西区盐湖巷6号1号楼地下第一层注册资本：100万元人民币公司法人：高玉芳注册时间：2016年8月18日企业类型：有限责任公司（自然人独资）经营范围：市场管理、房屋租赁、物业管理、食品包装设计（上述经营范围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）1.3 项目可行性研究报告编制单位安徽省四维环境工程有限公司。1.4 项目可行性研究报告编制依据1. 国家产业结构指导目录（2011年）（2013修订版）；2. 建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3. 投资项目可行性研究指南，国家发展与改革委员会2002年；4. 农产品批发市场建设与管理指南农市发
9、200410号；5. 全国农产品市场体系发展规划6. 农牧产品类批发市场等级评估指标及评估分值；7. 农贸市场管理技术规范（GBT 21720-2008）；8. 农贸市场建设标准；9. 农贸市场建设项目验收规范；10.青海省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；11.西宁市城市总体规划（20012020年）（2015年修订）；12.西宁市农贸市场管理办法（西宁市人民政府令第87号）；13.西宁市农贸市场建设标准（宁政200897号）；14. 建设部颁布的现行建筑工程设计规范；15. 可行性研究报告编制委托书；16. 建设单位提供的基础资料；17 相关法律、法规、政策、标准。1.5 项目建设内
10、容及规模本项目将以租赁方式建设城西区盐湖巷农贸综合市场项目。该项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别，市场总面积为3100平方米。1.6 项目总投资及资金来源本项目总投资为1000.00万元，全部为发起单位自筹。1.7 项目经济效益和社会效益本项目将解决就业人口200余人，服务周边居民10万人以上，方便周围3公里范围内的居民生活，有效的解决了市民“买菜难”的问题，为市民提供了一处购物休闲的好去处。1.8 项目可行性研究结论及建议1.8.1 研究结论本报告结合建设内容，论述了项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需
11、求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。经过研究，本项目在产业政策、农贸市场需求、交通条件、建设条件、工程技术、工程建设、环境卫生、劳动安全、投资及财务经济效益方面均具有较高的可行性。1.8.2 项目建议1. 建议项目实施单位高度重视该项目，安排专人负责，确保项目顺利按时进行。2. 建议项目实施单位充分进行市场调研，做好施工单位招标、设备选购等工作，确保设备的先进性和适用性。3. 项目在实施过程中，要加强运营管理，降低经营风险。4. 建议项目实施单位积极落实建设资金，以保证项目的顺利实施。工程
12、施工中抓好招投标制和监理制，确保工期、质量、投资控制，为项目的顺利实施打好基础。5. 建议政府有关部门在资金、政策等方面支持项目建设，确保项目早日实施。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景分析2.1.1 行业国家产业规划及政策背景2015年8月3日，商务部等10部门联合发布全国农产品市场体系发展规划。规划明确指出，到2020年，初步建立起以产地集配中心和田头市场为源头，以农产品批发市场为中心，以农产品零售市场为基础，以高效规范的电子商务等新型市场为重要补充，有形和无形结合、线上和线下融合、产地和销地匹配，统一开放、竞争有序、布局合理、制度完备、高效畅通、安全规范的中国特色农产品市场
13、体系。2015年12月31日,中共中央、国务院发布实施了关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见，并进一步完善农业补贴政策，加大农业发展支持力度，促进农业现代化发展。在文件中，中央明确指出：加强农产品流通设施和市场建设。健全统一开放、布局合理、竞争有序的现代农产品市场体系，在搞活流通中促进农民增收。加快农产品批发市场升级改造，完善流通骨干网络，加强粮食等重要农产品仓储物流设施建设。完善跨区域农产品冷链物流体系，开展冷链标准化示范，实施特色农产品产区预冷工程,推动公益性农产品市场建设,支持农产品营销公共服务平台建设,开展降低农产品物流成本行动。从我国社会发展形势及国家政策等宏观
14、方面显示，农产品集配中心、农产品批发市场、农贸市场等将面临一个全新的转型和发展的机会。2.1.2 西宁市发展背景近年来，随着西宁市开发建设的逐步加快，社区数量的增多和居民规模的扩大，辖区落后的商业配套设施明显不能适应光大市民的生活需求，为迎合市场需求，少数经营户违章设摊、占道经营、造成交通堵塞等等问题，但市民的“买菜难”的问题始终存在，市民反应强烈。为满足市民生活、生产需求、规范罗东摊贩经营、落实市容管理长效机制，走出摊点整治易反弹的怪圈，按照疏通结合、服务民生的思路及布局合理、容量充足、实施完善、交通便捷、环境优良、便于实施的原则，综合考虑人口数量、服务半径市场辐射范围等因素，青海尚宏商业管理有限公司拟在城西区盐湖巷6号负一楼建设农贸市场一处。2.2 项目建设必要性分析2.2.1 项目建设是推动西宁市城西区城市化建设的需要由于城西区地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，并且外来人口的增加数量较快，人口数量、结构及分布有了较大的变化，原有
